Gemeinschaftseigentum bei Verbindungsgängen: Rechte & Risiken im Wohnungseigentum
Einleitung: Wenn der vermeintlich eigene Gang plötzlich allen gehört
Gemeinschaftseigentum bei Verbindungsgängen kann zu rechtlichen Schwierigkeiten führen – vor allem, wenn bauliche Änderungen vor der Wohnungseigentumsbegründung vorgenommen wurden.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen zwei Geschäftslokale in einem charmanten Wiener Zinshaus. Die Räumlichkeiten liegen im Souterrain, verbunden durch einen Gang, der seit Jahrzehnten besteht. Sie nutzen ihn ganz selbstverständlich – es ist ja offensichtlich Ihre Verbindung. Doch eines Tages flattert eine Klage ins Haus: Die Eigentümergemeinschaft fordert den Rückbau des Gangs. Der Grund: Es handle sich um eine Allgemeinfläche. Verwirrend? Unfair? Leider eine rechtlich komplexe – aber häufige – Konstellation im Wohnungseigentumsrecht.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) musste sich nun mit genau diesem Fall auseinandersetzen. Seine Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für viele Eigentümerinnen und Eigentümer – besonders dort, wo bauliche Strukturen vor der Begründung von Wohnungseigentum entstanden sind. In diesem Artikel erklären wir Ihnen den Fall im Detail, entschlüsseln die juristischen Hintergründe und zeigen auf, was Wohnungseigentümer nun unbedingt beachten müssen.
Der Sachverhalt: Ein Gang zwischen zwei Geschäftslokalen wird zum Streitfall
In einem Wiener Zinshaus wurden zwei Geschäftseinheiten im Souterrain ursprünglich durch einen offenen Lichthof getrennt. Im Jahr 1989 – also lange bevor das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde – ließ der damalige Alleineigentümer diesen Lichthof teilweise überdachen. Er installierte eine Holzkonstruktion und schuf dadurch einen überdachten Verbindungsgang zwischen den Top 1 und Top 2.
Die Besonderheit: Die bauliche Veränderung geschah ausschließlich auf Initiative und mit Genehmigung des damaligen Alleineigentümers. Der Verbindungsgang diente ab diesem Zeitpunkt der ausschließlichen Nutzung durch die zwei Geschäftslokale. Auch eine Heizleitung verlief später durch diese Konstruktion.
Nach der Begründung des Wohnungseigentums wurde dieser Gang jedoch nicht im Nutzwertgutachten erwähnt, noch wurde er einer bestimmten Einheit zugeordnet. Die heutige Eigentümerin der beiden Tops betreibt dort weiterhin ein Geschäft und nutzt den Gang selbstverständlich.
Doch dann wird sie von der Eigentümergemeinschaft verklagt – mit dem Ziel, die Nutzung und bauliche Existenz dieses Verbindungsgangs zu beenden. Die Begründung: Ohne ausdrückliche Zuweisung handle es sich um eine Allgemeinfläche, die nicht einseitig benutzt werden dürfe.
Die Rechtslage: Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz zum Gemeinschaftseigentum bei Verbindungsgängen?
§ 2 WEG – Begriff der Wohnung
Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass sich Wohnungseigentum nur an klar abgegrenzten Objekten wie Wohnungen, Geschäftslokalen oder sonstigen selbständigen Einheiten begründen lässt. Dazu zählen auch Kellerabteile oder Autoabstellplätze – aber nur, wenn sie eindeutig im Nutzwertgutachten und im Wohnungseigentumsvertrag genannt sind.
§ 3 WEG – Allgemeinflächen
All jene Teile einer Liegenschaft, die nicht einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sind, gelten als Allgemeinflächen – etwa Stiegenhäuser, Dachböden, Höfe oder eben auch Verbindungsgänge, wenn diese nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt werden.
§ 16 WEG – Änderungen durch Wohnungseigentümer
Ein Wohnungseigentümer darf ohne Zustimmung der restlichen Eigentümer keine baulichen Veränderungen an Allgemeinflächen vornehmen, wenn diese andere beeinträchtigen oder eine exklusive Nutzung beinhalten. Zulässig ist jedoch, wenn es sich um eine bereits vor Begründung des Wohnungseigentums bestehende, rechtskonforme Nutzung handelt.
Die Entscheidung des Gerichts: Gang darf weiter genutzt werden
Der OGH bestätigte in seiner aktuellen Entscheidung (5 Ob 109/23k) die Urteile der Vorinstanzen: Der Verbindungsgang stellt zwar formaljuristisch eine Allgemeinfläche dar – da er nicht im Nutzwertgutachten oder im Wohnungseigentumsvertrag angeführt wurde. Dennoch darf die Eigentümerin der Top 1 und Top 2 den Gang weiter nutzen. Zur Entscheidung
Warum keine unzulässige Nutzung vorliegt:
- Die bauliche Veränderung (Errichtung des Gangs) wurde rechtmäßig vom damaligen Alleineigentümer vorgenommen – also zu einem Zeitpunkt, als es noch keine anderen Miteigentümer gab.
- Die heutige Eigentümerin hat keine neuen Veränderungen vorgenommen, sondern lediglich den bereits bestehenden Zustand übernommen.
- Auch wenn der Gang gemeinschaftliches Eigentum ist, liegt kein rechtswidriger Eingriff vor, da zur Zeit der Errichtung kein Wohnungseigentum bestand.
Die Nutzung sei daher nicht zu beanstanden. Der OGH stellt klar: Bereits beim Übergang vom Alleineigentum in das Wohnungseigentum gehen bestehende Nutzungen – sofern sie rechtlich korrekt zustande kamen – in der Regel mit über und genießen Bestandsschutz.
Auswirkungen auf die Praxis: Was bedeutet das für Eigentümer und Käufer?
Dieses Urteil hat erhebliche Bedeutung für viele Eigentümerinnen und Eigentümer – insbesondere dort, wo bauliche Veränderungen oder Nutzungen lange vor Wohnungseigentumsbegründung durch den Alleineigentümer erfolgt sind.
1. Beispiel: Historisch gewachsene Nutzung eines Kellerraums
In vielen Altbauten hat der Alleineigentümer früher Kellerabteile individuell zugeordnet oder Türen eingebaut – ohne schriftlich festzuhalten, wem welches gehört. Heute können sich solche Nutzungen rechtlich als Allgemeinfläche herausstellen, obgleich sie in der Praxis seit Jahrzehnten einzelnen Eigentümern zugeordnet sind.
2. Beispiel: Private Terrassennutzung ohne vertragliche Regelung
In einem Mehrparteienhaus nutzt eine Wohnungseigentümerin seit jeher die Dachterrasse exklusiv, obwohl sie nie vertraglich allein ihr zugewiesen wurde. Wurde dies vom Alleineigentümer so vorgesehen und baulich umgesetzt, kann diese Nutzung weiter zulässig sein – obwohl die Terrasse formal Allgemeinfläche ist.
3. Beispiel: Geschäftsverbindung über einen Gang zwischen zwei Lokalen
Wie im vorliegenden Fall: Ein Gang, der zwei Geschäftseinheiten verbindet, wurde lange vor Wohnungseigentumsbegründung errichtet und wird ausschließlich von den beiden verbundenen Tops genutzt. Auch wenn keine formelle Zuweisung in Verträgen vorliegt, ist die Nutzung zulässig – wenn sie rechtmäßig begonnen wurde.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Urteil und zur Allgemeinfläche
1. Zählt eine bauliche Maßnahme automatisch zum Eigentum, wenn ich sie nutze?
Nein. Eine Nutzung oder bauliche Maßnahme führt nicht automatisch zu einem Eigentumstitel. Entscheidend ist, ob der betreffende Bauteil im Wohnungseigentumsvertrag oder im Nutzwertgutachten zugeordnet wurde. Ohne diese formale Zuweisung handelt es sich juristisch um Allgemeinfläche – auch wenn einzelne Einheiten ausschließlich davon profitieren.
2. Was kann ich tun, wenn ich eine Allgemeinfläche exklusiv nutzen will?
Sie benötigen die ausdrückliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer – idealerweise durch eine Vereinbarung oder Beschlussfassung. Die Nutzung sollte auch baurechtlich zulässig sein. Im besten Fall lassen Sie die exklusiv genutzte Fläche auch im Nutzwertgutachten neu bewerten und in den Wohnungseigentumsvertrag aufnehmen.
3. Ich plane bauliche Veränderungen vor Wohnungseigentumsbegründung – was ist zu beachten?
Wenn Sie als Alleineigentümer Änderungen vornehmen, sollten diese dokumentiert, baurechtlich genehmigt und möglichst in die Wohnungseigentumsbegründung einbezogen werden. Andernfalls riskieren Sie spätere Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft. Eine anwaltlich begleitete Vorbereitung der Wohnungseigentumsbegründung ist hier dringend zu empfehlen.
Fazit: Wohnungseigentum ist mehr als vier Wände – lassen Sie sich professionell beraten
Dieses Urteil des OGH zeigt deutlich: Zwischen baulicher Nutzung und rechtlichem Eigentum bestehen oft gravierende Unterschiede. Wer Flächen nutzt, die nicht im Wohnungseigentumsvertrag klar geregelt sind, läuft Gefahr, später Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft ausgesetzt zu sein.
Langfristige Rechtssicherheit erreichen Sie nur durch transparente Vertragsdokumente und fachkundige Prüfung. Besonders bei älteren Liegenschaften ist es essenziell, vor dem Kauf oder Umbau die rechtliche Situation aller Bereiche – insbesondere Allgemeinflächen – zu analysieren.
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Bevor Sie Umbauten planen oder eine Eigentumswohnung erwerben, lassen Sie sich umfassend rechtlich beraten. Unsere Kanzlei mit Sitz in Wien ist spezialisiert auf Wohnungseigentumsrecht und unterstützt Sie dabei, rechtliche Unsicherheiten zu erkennen – bevor aus harmlosen Nutzungssituationen jahrelange Eigentümerstreitigkeiten entstehen.
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