Freizeitwohnsitz in Tirol: Warum eine Wohnung nicht einfach als Ferienwohnung genutzt werden darf
Freizeitwohnsitz in Tirol: Eine Wohnung in Tirol nur an Wochenenden, im Urlaub oder während einzelner Ferienzeiten zu nutzen, wirkt auf den ersten Blick wie eine rein private Entscheidung. In einer Wohnungseigentumsanlage kann die Sache jedoch deutlich komplizierter sein. Denn die Nutzung als Freizeitwohnsitz betrifft unter Umständen nicht nur den einzelnen Eigentümer, sondern auch die rechtlichen Möglichkeiten der übrigen Wohnungseigentümer.
Besonders heikel wird es, wenn die Zahl der zulässigen Freizeitwohnsitze gesetzlich begrenzt ist. Dann kann die Genehmigung einer weiteren Wohnung dazu führen, dass andere Eigentümer ihre Wohnung nicht mehr in gleicher Weise nutzen dürfen. Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 befasst.
Der Fall: Mehrere Eigentümer beanspruchen eine Nutzung als Freizeitwohnsitz
In einer Wohnungseigentumsanlage in Tirol wollte die Eigentümerin der Wohnung W17 diese weiterhin als Freizeitwohnsitz verwenden. Die Wohnung wurde also nicht als dauerhafter Hauptwohnsitz genutzt, sondern nur zeitweise.
Das Problem: In den ursprünglichen Unterlagen war nicht eindeutig festgelegt, welche Wohnungen der Anlage als Freizeitwohnsitze genutzt werden durften. Weder der Wohnungseigentumsvertrag noch das Nutzwertfestsetzungsverfahren oder die Baubewilligung enthielten eine klare Zuordnung.
Nach dem Tiroler Raumordnungsrecht durften in der Anlage höchstens drei Freizeitwohnsitze bestehen. Tatsächlich beanspruchten jedoch deutlich mehr Wohnungseigentümer eine entsprechende Nutzung. Einige Eigentümer erklärten sich mit der Nutzung der Wohnung W17 einverstanden. Andere verweigerten ihre Zustimmung.
Die Eigentümerin wollte die fehlenden Zustimmungen daher gerichtlich ersetzen lassen. Die Vorinstanzen wiesen ihr Begehren ab. Daraufhin wandte sie sich an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH 2018 entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit bestehen. Die fehlenden Zustimmungen der anderen Wohnungseigentümer konnten nicht durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 28.08.2018, 5 Ob 123/18a. Es handelt sich somit nicht um eine aktuelle Entscheidung, sondern um eine bereits im Jahr 2018 ergangene höchstgerichtliche Entscheidung. Ihre Überlegungen sind für vergleichbare Fragen rund um Freizeitwohnsitze in Wohnungseigentumsanlagen dennoch weiterhin von Bedeutung. Zur Entscheidung.
Der zentrale Gedanke des OGH war: Die Zustimmung zu einem weiteren Freizeitwohnsitz betrifft nicht ausschließlich die Wohnung der antragstellenden Eigentümerin. Wenn nur eine begrenzte Anzahl von Freizeitwohnsitzen zulässig ist, kann eine zusätzliche Zustimmung die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Eigentümer einschränken.
Mit anderen Worten: Wird eine weitere Wohnung als Freizeitwohnsitz zugelassen, kann dadurch ein Platz aus dem begrenzten Kontingent wegfallen. Diese Entscheidung wirkt sich daher auf die gesamte Eigentümergemeinschaft aus.
Warum eine Mehrheit nicht automatisch genügt
Die Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz kann in einer solchen Konstellation als rechtliche Veränderung gemeinschaftlicher Interessen verstanden werden. Es geht dann nicht mehr nur um die Frage, wie ein einzelner Eigentümer seine Wohnung verwenden möchte.
Vielmehr kann die Entscheidung den anderen Wohnungseigentümern eine Möglichkeit nehmen, ihre eigenen Wohnungen ebenfalls als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Nach der vom OGH beurteilten Konstellation hätte eine solche Änderung grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordert.
Das bedeutet nicht, dass jede Entscheidung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend einstimmig getroffen werden muss. Für die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss genügt, kommt es auf den Inhalt und die rechtliche Wirkung der jeweiligen Maßnahme an. Eine Verfügung über gemeinschaftliche Interessen stellt andere Anforderungen als eine gewöhnliche Verwaltungsentscheidung.
Im konkreten Fall fehlte außerdem bereits eine gemeinsame Mehrheitsentscheidung darüber, welche drei Wohnungen überhaupt als Freizeitwohnsitze genutzt werden sollten. Auch aus diesem Grund konnte die Klägerin ihre gewünschte Nutzung nicht erfolgreich durchsetzen.
Öffentliche Zulässigkeit und private Vereinbarung sind zwei verschiedene Dinge
Ein häufiger Irrtum besteht darin, die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit mit der privatrechtlichen Berechtigung gleichzusetzen. Diese beiden Fragen müssen getrennt geprüft werden.
Die öffentlich-rechtliche Ebene
Auf der öffentlich-rechtlichen Ebene ist entscheidend, ob die Nutzung nach dem Tiroler Raumordnungsrecht zulässig ist. Dabei können insbesondere die gesetzliche Begrenzung von Freizeitwohnsitzen, bestehende Widmungen, behördliche Entscheidungen und die konkrete Situation der Gemeinde eine Rolle spielen.
Eine Wohnung darf daher nicht automatisch als Freizeitwohnsitz genutzt werden, nur weil sie tatsächlich nur zeitweise bewohnt wird oder weil ein Inserat sie als Ferienwohnung bezeichnet.
Die privatrechtliche Ebene
Zusätzlich ist zu prüfen, was zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart wurde. Für die privatrechtliche Widmung einer Wohnung ist insbesondere der Wohnungseigentumsvertrag von Bedeutung. Auch weitere schriftliche Vereinbarungen oder rechtlich wirksame Beschlüsse können relevant sein.
Eine jahrelange tatsächliche Nutzung schafft hingegen nicht ohne Weiteres eine eindeutige rechtliche Grundlage. Wer eine Wohnung schon lange als Ferien- oder Zweitwohnung verwendet, kann sich daher nicht automatisch darauf verlassen, dass diese Nutzung auch künftig zulässig bleibt.
Ebenso wenig ersetzt die grundsätzliche Möglichkeit einer behördlichen Genehmigung automatisch die erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümer. Eine Gemeinde kann eine Nutzung nach dem Raumordnungsrecht beurteilen. Sie entscheidet damit aber nicht zwangsläufig über sämtliche privatrechtlichen Beziehungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und die Eigentümergemeinschaft?
Für Eigentümer bestehender Wohnungen
Wer seine Wohnung in Tirol als Freizeitwohnsitz nutzt oder nutzen möchte, sollte mehrere Punkte gleichzeitig prüfen:
- Ist die Nutzung nach dem Tiroler Raumordnungsrecht überhaupt zulässig?
- Gibt es eine behördliche Genehmigung, Meldung oder sonstige rechtlich relevante Grundlage?
- Was steht im Wohnungseigentumsvertrag?
- Wurde die Wohnung in früheren Unterlagen ausdrücklich als Freizeitwohnsitz berücksichtigt?
- Wie viele andere Freizeitwohnsitze bestehen bereits in der Anlage?
- Liegt eine wirksame Vereinbarung oder ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vor?
Fehlt eine klare Grundlage, kann eine spätere Auseinandersetzung mit den anderen Eigentümern oder der Behörde erhebliche Unsicherheiten schaffen.
Für Kaufinteressenten
Beim Kauf einer Wohnung, die als Ferienwohnung, Zweitwohnung oder Freizeitwohnsitz verwendet werden soll, reicht eine mündliche Zusicherung des Verkäufers nicht aus. Auch die Bezeichnung im Exposé beweist nicht, dass die geplante Nutzung rechtlich abgesichert ist.
Vor Vertragsunterzeichnung sollten insbesondere der Wohnungseigentumsvertrag, die Nutzwertunterlagen, die Baubewilligung, allfällige Widmungsbescheide und Unterlagen der Gemeinde geprüft werden. Ebenso wichtig ist die Frage, ob in der Anlage bereits eine begrenzte Zahl von Freizeitwohnsitzen festgelegt oder ausgeschöpft ist.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften
Wenn mehrere Eigentümer eine Nutzung als Freizeitwohnsitz anstreben, sollte die Gemeinschaft nicht bei informellen oder nur mündlichen Zustimmungserklärungen stehen bleiben. Sinnvoll ist eine klare schriftliche Regelung darüber, welche konkreten Wohnungen als Freizeitwohnsitze genutzt werden dürfen und auf welcher rechtlichen Grundlage dies geschieht.
Je unklarer die ursprünglichen Unterlagen sind, desto größer ist das Risiko späterer Konflikte. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann helfen, widersprüchliche Zusagen und kostspielige Verfahren zu vermeiden.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Unterlagen vollständig zusammentragen: Dazu gehören insbesondere Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertunterlagen, Baubewilligung, behördliche Schreiben und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
- Die tatsächliche Nutzung beschreiben: Es sollte festgehalten werden, wie und seit wann die Wohnung genutzt wird und ob sie dauerhaft oder nur zeitweise bewohnt wird.
- Die Anzahl bestehender Freizeitwohnsitze klären: Eine gesetzliche Höchstzahl kann entscheidend sein.
- Öffentliches und Privates getrennt prüfen: Die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit beantwortet nicht automatisch die privatrechtliche Frage innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
- Keine voreiligen Klagen einbringen: Vor einem Gerichtsverfahren sollten die Erfolgsaussichten, die erforderlichen Zustimmungen und das Kostenrisiko geprüft werden.
- Bei einem Kauf besonders vorsichtig sein: Die geplante Nutzung sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags rechtlich und anhand der Originalunterlagen überprüft werden.
Ein Verfahren kann nicht nur lange dauern. Die unterlegene Partei kann auch mit Kostenersatzansprüchen der Gegenseite belastet werden. Das zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Vorbereitung ist.
Häufige Fragen zum Freizeitwohnsitz in einer Wohnungseigentumsanlage
Kann ich meine Wohnung einfach als Ferienwohnung nutzen, wenn ich sie nur wenige Wochen im Jahr bewohne?
Nein, die zeitweise Nutzung allein schafft noch keine rechtliche Berechtigung. Es muss geprüft werden, ob die Nutzung nach dem Tiroler Raumordnungsrecht zulässig ist und ob der Wohnungseigentumsvertrag oder eine andere wirksame Vereinbarung diese Nutzung deckt.
Reicht es, wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt?
Nicht automatisch. Wenn die zusätzliche Nutzung als Freizeitwohnsitz die Möglichkeiten der übrigen Eigentümer einschränkt, kann eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich sein. Ob ein Mehrheitsbeschluss genügt, hängt von der konkreten rechtlichen Situation ab.
Kann ein Gericht die fehlende Zustimmung eines Eigentümers ersetzen?
Das ist nicht ohne Weiteres möglich. Der OGH hat in der Entscheidung vom 28.08.2018, 5 Ob 123/18a, die fehlenden Zustimmungen im konkreten Fall nicht ersetzt. Ob in einer anderen Konstellation eine gerichtliche Entscheidung in Betracht kommt, muss anhand der bestehenden Vereinbarungen und der konkreten Rechtslage geprüft werden.
Ist eine langjährige Nutzung als Freizeitwohnsitz ausreichend?
Eine langjährige tatsächliche Nutzung ersetzt eine klare rechtliche Vereinbarung nicht ohne Weiteres. Sie kann zwar für die Beurteilung des Falles von Bedeutung sein, bietet aber allein keine sichere Grundlage für die Zukunft.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Konflikte verhindern
Wer eine Wohnung in Tirol als Freizeitwohnsitz nutzen, kaufen oder einer solchen Nutzung zustimmen möchte, sollte die öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Voraussetzungen gemeinsam prüfen lassen. Gerade bei einer begrenzten Zahl zulässiger Freizeitwohnsitze können scheinbar private Entscheidungen die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Wohnungseigentumsverträgen, Vereinbarungen, Beschlüssen und rechtlichen Fragen rund um die Nutzung von Wohnungen als Freizeitwohnsitz. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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