Feuchtigkeit in der Mietwohnung: Wann muss der Vermieter sanieren?
Feuchtigkeit in der Mietwohnung: Abblätternder Putz, feuchte Wände und Verfärbungen sind für Mieter nicht nur ein optisches Ärgernis. Häufig stellt sich rasch die entscheidende Frage: Muss der Vermieter die Ursache beheben und die betroffenen Wände sanieren – oder handelt es sich lediglich um einen hinzunehmenden Mangel eines älteren Gebäudes?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Nach dem Mietrechtsgesetz kommt es darauf an, wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist, welches Ausmaß die Schäden erreichen und welche konkreten Folgen die Feuchtigkeit hat. Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015.
Feuchtigkeit in der Mietwohnung: Aufsteigende Feuchtigkeit in einem Altbau
In dem vom Obersten Gerichtshof beurteilten Fall bewohnte eine Hauptmieterin ein Erdgeschossobjekt in einem älteren Gebäude. Das Haus war um die Jahrhundertwende in einer damals üblichen Bauweise errichtet worden. Eine moderne Feuchtigkeitsisolierung war nicht vorhanden.
In der Folge stieg Feuchtigkeit aus dem Boden in die Mauern auf. Im Mietobjekt kam es zu zahlreichen und teilweise großflächigen Abblätterungen von Putz und Farbe. Für die Mieterin war die Beeinträchtigung deutlich sichtbar. Sie beantragte daher, den Vermieter zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach dem Mietrechtsgesetz zu verpflichten.
Die Gerichte stellten jedoch fest, dass die Beeinträchtigungen ausschließlich optischer Natur waren. Es gab keinen Schimmel, keine festgestellte Gesundheitsgefährdung und keine Gefahr für die Statik oder die Tragfähigkeit des Hauses. Die Vorinstanzen wiesen den Antrag der Mieterin ab.
Was der OGH zur Erhaltungspflicht des Vermieters gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs der Mieterin zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 28.04.2015, 5 Ob 80/15y. Damit blieb es dabei, dass der Vermieter in diesem konkreten Fall nicht zu den beantragten Erhaltungsarbeiten verpflichtet war.
Zusätzlich musste die Mieterin dem Antragsgegner die Kosten der Revisionsrekursbeantwortung in Höhe von 336,82 Euro inklusive 56,14 Euro Umsatzsteuer ersetzen.
Die Entscheidung ist inzwischen mehrere Jahre alt. Sie darf außerdem nicht missverstanden werden: Der OGH hat nicht ausgesprochen, dass aufsteigende Mauerfeuchtigkeit nur bei einer Gefährdung der Statik einen Erhaltungsfall darstellt. Entscheidend bleibt vielmehr eine Betrachtung des Einzelfalls.
Wann liegt ein „ernster Schaden“ im Sinn des MRG vor?
Nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG muss der Vermieter bestimmte ernste Schäden des Hauses beheben. Nach der in der Entscheidung dargestellten Rechtsprechung müssen dafür grundsätzlich zwei Voraussetzungen zusammentreffen:
- Die ordentliche Nutzung des Mietobjekts ist nicht mehr möglich oder wesentlich beeinträchtigt.
- Der Schaden erreicht ein außergewöhnliches Ausmaß.
Das bedeutet: Nicht jeder Mangel und nicht jede sichtbare Abnützung löst automatisch eine umfassende Erhaltungspflicht aus. Gerade in älteren Gebäuden können bauartbedingte Erscheinungen auftreten, die zwar störend sind, rechtlich aber noch keinen „ernsten Schaden“ darstellen.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn Feuchtigkeit zu Schimmel führt, die Gesundheit gefährdet oder die Wohnung in wesentlichen Bereichen nicht mehr benutzbar ist. Auch außergewöhnlich umfangreiche Verputzschäden können relevant sein, selbst wenn keine unmittelbare statische Gefahr besteht.
Die Statik ist daher nur ein möglicher Gesichtspunkt. Sie ist nicht das alleinige Kriterium. Ebenso wichtig sind die Ursache der Feuchtigkeit, die Größe und Intensität der Schäden, die Dauer der Beeinträchtigung sowie die konkreten Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Rein optische Schäden
Blättert an einzelnen Stellen Farbe ab oder zeigen sich begrenzte Verfärbungen, kann es schwierig sein, daraus bereits eine gesetzliche Erhaltungspflicht abzuleiten. Das gilt besonders dann, wenn die Räume weiterhin ohne wesentliche Einschränkung benutzbar sind und keine Gesundheitsgefahr besteht.
Schimmel und gesundheitliche Auswirkungen
Schimmel ist rechtlich und tatsächlich anders zu bewerten als eine bloße optische Beeinträchtigung. Entscheidend ist, ob ein Zusammenhang mit der Feuchtigkeit besteht und ob die Nutzung der Wohnung oder die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigt wird. Fotos allein können dabei hilfreich sein, beantworten aber nicht immer die Frage nach Ursache und Ausmaß.
Großflächige Schäden ohne Statikproblem
Auch wenn keine Einsturz- oder Tragfähigkeitsgefahr besteht, können außergewöhnlich umfangreiche Schäden einen ernsten Schaden des Hauses darstellen. Die Entscheidung des OGH schließt das ausdrücklich nicht aus. Ob diese Grenze erreicht ist, hängt von den konkreten Feststellungen im jeweiligen Verfahren ab.
Unbenutzbare Räume
Kann ein Raum wegen Feuchtigkeit, Schimmel oder abfallender Bauteile nicht mehr ordnungsgemäß verwendet werden, spricht dies eher für eine wesentliche Beeinträchtigung. Gleiches gilt, wenn sich der Schaden nicht auf eine kleine Stelle beschränkt, sondern die Nutzung eines wesentlichen Teils der Wohnung betrifft.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
Wer Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung feststellt, sollte nicht nur mündlich mit dem Vermieter sprechen. Eine nachvollziehbare Dokumentation kann später entscheidend sein.
- Schäden fotografieren: Fotos sollten das Ausmaß und die betroffenen Räume zeigen. Bei fortschreitenden Schäden sind Aufnahmen mit Datum sinnvoll.
- Schriftlich informieren: Der Vermieter sollte der Mangel möglichst konkret und nachweisbar informiert werden. Zu beschreiben sind etwa feuchte Stellen, abblätternder Putz, Geruch, Schimmel oder Einschränkungen der Nutzung.
- Entwicklung festhalten: Notieren Sie, wann die Schäden erstmals aufgetreten sind, ob sie größer werden und ob gesundheitliche Beschwerden oder Geruchsbelästigungen auftreten.
- Ursache abklären: Feuchtigkeit kann verschiedene Ursachen haben. Dazu zählen beispielsweise aufsteigende Bodenfeuchtigkeit, Leitungswasserschäden, eindringendes Wasser oder unzureichendes Lüften. Ohne Ursachenklärung bleibt oft unklar, welche Maßnahmen erforderlich sind.
- Fachliche Unterlagen sichern: Messberichte, Kostenvoranschläge, Befunde oder ein Sachverständigengutachten können die Beurteilung des Schadens unterstützen.
- Keine voreilige Mietzinsminderung: Eine eigenmächtige Kürzung des Mietzinses kann rechtliche Risiken verursachen. Vor einer solchen Maßnahme sollte die konkrete Rechtslage geprüft werden.
Eine bloße Behauptung, die Wohnung sei „feucht“, wird in einem Streitfall häufig nicht genügen. Entscheidend sind konkrete Angaben zur Ursache, zum Umfang und zu den Auswirkungen des Mangels.
Häufige Fragen zu feuchten Wänden in der Mietwohnung
Muss mein Vermieter jede feuchte Wand sofort sanieren?
Nein. Nicht jede Feuchtigkeit begründet automatisch eine umfassende Erhaltungspflicht. Maßgeblich ist, ob die ordentliche Nutzung wesentlich beeinträchtigt ist und ob der Schaden ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht. Schimmel, Gesundheitsgefahr, Unbenutzbarkeit oder besonders umfangreiche Schäden können für eine Verpflichtung des Vermieters sprechen.
Reicht es, wenn der Putz nur unschön abblättert?
Rein optische Beeinträchtigungen reichen nicht in jedem Fall aus. Im Verfahren, das der Entscheidung OGH vom 28.04.2015, 5 Ob 80/15y zugrunde lag, wurden die Schäden trotz teilweise großflächiger Abblätterungen als ausschließlich optisch beurteilt. Eine allgemeine Aussage für alle Fälle lässt sich daraus aber nicht ableiten.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter nichts unternimmt?
Zunächst sollten Sie den Schaden schriftlich melden und die Beeinträchtigungen dokumentieren. Wenn keine Reaktion erfolgt, kann geprüft werden, ob ein Erhaltungsantrag, eine weitere rechtliche Aufforderung oder ein anderes Vorgehen sinnvoll ist. Dafür müssen Ursache und Ausmaß der Schäden möglichst genau festgestellt werden.
Ist ein Sachverständigengutachten immer notwendig?
Nicht zwingend. Bei einem Streit über Ursache, Gesundheitsgefahr, Umfang oder Benutzbarkeit kann ein fachlicher Befund jedoch wesentlich sein. Ob ein Gutachten erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Feuchtigkeitsschäden rechtlich richtig einschätzen lassen
Feuchte Wände und abblätternder Putz sollten ernst genommen, aber auch rechtlich richtig eingeordnet werden. Nicht jede sichtbare Beeinträchtigung verpflichtet den Vermieter automatisch zur vollständigen Sanierung. Umgekehrt kann ein scheinbar „nur bauliches“ Problem erhebliche rechtliche Bedeutung gewinnen, wenn Schimmel, Gesundheitsgefahr oder eine wesentliche Einschränkung der Wohnungsnutzung hinzukommen.
Rechtsanwalt Wien: Feuchtigkeit in der Mietwohnung prüfen lassen
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter zur Einordnung von Feuchtigkeitsschäden, zur Dokumentation und zu möglichen weiteren Schritten. Durch jahrelange anwaltliche Praxis lässt sich insbesondere prüfen, ob die Voraussetzungen eines ernsten Schadens nach dem Mietrechtsgesetz vorliegen und wie Ansprüche sinnvoll geltend gemacht werden können.
Wenn Sie von Feuchtigkeit in der Mietwohnung oder abblätterndem Putz betroffen sind, lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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