Fenster defekt in der Mietwohnung: OGH zeigt – der richtige Weg führt nicht über die Schlichtungsstelle
Fenster defekt in der Mietwohnung: Provokante These: Wer als Mieterin oder Mieter kaputte Fenster in einer gemieteten Eigentumswohnung hat, wird mit einem Antrag bei der Schlichtungsstelle oft scheitern. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargezogen. Der Grund liegt nicht im „Ob“ der Erhaltung, sondern im „Wie“: Geht es um allgemeine Teile des Hauses, stößt der einzelne Wohnungseigentümer – Ihr Vermieter – ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer an rechtliche Grenzen.
Typische Ausgangslage: Kaputte Fenster, langer Schriftverkehr, keine Lösung
Viele Betroffene kennen das: Zugige Doppelfenster, morsche Rahmen, eine undichte Balkontür. Man schreibt der Hausverwaltung, urgiert beim Vermieter, schickt Fotos. Wochen werden zu Monaten. Nichts passiert. Irgendwann scheint der Schritt zur Schlichtungsstelle nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) naheliegend – mit dem Ziel, den Vermieter zu verpflichten, die Reparatur zu veranlassen.
Genau so ein Fall landete beim OGH: Eine Mieterin in Wien wollte fünf Doppelfenster und eine Balkontür instand setzen lassen. Nach langem Hin und Her beantragte sie bei der Schlichtungsstelle die Anordnung gegenüber dem Vermieter. Die Gerichte wiesen den Antrag ab – letztlich bestätigte der OGH diese Abweisung.
Was der OGH entschieden hat – und warum das zählt (Fenster defekt in der Mietwohnung)
Die Kernaussage des OGH ist praxisrelevant: Sind die betroffenen Bauteile allgemeine Teile der Liegenschaft – was bei Fenstern (j events die Außenseiten und der Rahmenbereich) und Außentüren häufig der Fall ist –, kann der Vermieter als einzelner Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht einseitig veranlassen. Ihm fehlt ohne entsprechenden Beschluss oder Zustimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft die Handlungsmacht.
Deshalb bringt ein Antrag im außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG, der den Vermieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichten soll, in solchen Konstellationen nichts. Ein solcher Beschluss wäre „leer“, weil der Vermieter die Arbeiten mangels Mitwirkung der Miteigentümer rechtlich gar nicht durchsetzen könnte.
Der richtige Rechtsweg: Der Mieter muss im streitigen Zivilverfahren gegen seinen Vermieter vorgehen – mit dem Begehren, dass dieser innerhalb der Eigentümergemeinschaft alle erforderlichen Schritte setzt, also Anträge stellt, Beschlüsse herbeiführt und nötigenfalls die Minderheitsrechte nach dem Wohnungseigentumsrecht nützt, um die Erhaltungsarbeiten zu ermöglichen und dann zu veranlassen. Zur Entscheidung: Zur Entscheidung.
Wie greifen MRG und WEG ineinander?
Das Mietrecht schafft das Schuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Daraus folgen Erhaltungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter. Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) regelt aber, was der Vermieter als Wohnungseigentümer tatsächlich eigenmächtig entscheiden oder beauftragen darf, wenn allgemeine Teile betroffen sind.
- Vertragspartner des Mieters bleibt ausschließlich der Vermieter. Gegen die übrigen Wohnungseigentümer hat der Mieter keine direkten Ansprüche.
- Der Vermieter ist aber – rechtlich – an die Strukturen der Eigentümergemeinschaft gebunden. Ohne Beschluss/Zustimmung darf er an allgemeinen Teilen nicht frei schalten und walten.
- Folge: Der Mieter kann seinen Vermieter nicht im außerstreitigen Verfahren „zu Arbeiten an allgemeinen Teilen“ verpflichten lassen. Stattdessen muss er im streitigen Verfahren erreichen, dass der Vermieter die notwendigen WEG-Schritte setzt und danach die Arbeiten ausführen lässt.
Was bedeutet das konkret? Vier Alltagssituationen
- Defekte Holz-Doppelfenster mit Fäulnis am Rahmen: Sind Rahmen und Außenseiten als allgemeine Teile qualifiziert, braucht es Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Ein Antrag bei der Schlichtungsstelle gegen den Vermieter auf „Reparatur jetzt“ wird scheitern. Zielführend ist die Klage, den Vermieter zu verpflichten, innerhalb der Gemeinschaft die Beschlussfassung zu betreiben und die Sanierung umzusetzen.
- Undichte Balkontür zur Loggia: Liegt die Außenseite im allgemeinen Teil, gilt Gleiches. Innenflügel, Beschläge und Dichtungen können je nach Hauszuordnung anders zu beurteilen sein – das muss im Einzelfall geprüft werden.
- Hauptstrang der Wasserleitung beschädigt: Leitungsstränge sind typischerweise allgemeine Teile. Auch hier führt der Weg über die Eigentümergemeinschaft – der Vermieter muss aktiv werden, der Mieter klagt nötigenfalls darauf.
- Abblätternde Fassade, eindringende Feuchtigkeit: Fassaden sind allgemeine Teile. Der Mieter kann keine direkten Anordnungen gegenüber der Gemeinschaft durchsetzen, sondern nur seinen Vermieter zum Tätigwerden im Rahmen des WEG anhalten.
Wichtig: Ob ein Bauteil „allgemeiner Teil“ ist, hängt von der konkreten Liegenschaft und der Rechtsprechung ab. Auch bei Fenstern kann es Differenzierungen geben (z. B. Innen- vs. Außenseite, Wartung vs. Austausch). Eine saubere rechtliche Einordnung spart Zeit und Kosten – gerade wenn das Thema Fenster defekt in der Mietwohnung akut wird.
Rechtsanwalt Wien: So gehen Sie jetzt richtig vor (Handlungsempfehlung)
- Mangel lückenlos dokumentieren: Fotos, Videos, Temperatur-/Feuchtemessungen, Lärm- oder Zug-Protokolle, Zeugen. Notieren Sie seit wann der Mangel besteht und welche Auswirkungen er hat (z. B. Schimmel, Energieverlust, Sicherheitsrisiko).
- Schriftlich urgieren und Frist setzen: An Vermieter und Hausverwaltung, eingeschrieben oder per E-Mail mit Lesebestätigung. Sachverhalt präzise schildern, Unterlagen beilegen, angemessene Frist (z. B. 14–21 Tage) setzen.
- Allgemeiner Teil ja/nein prüfen: Lassen Sie rechtlich abklären, ob die betroffenen Bauteile allgemeine Teile sind. Davon hängt der richtige Rechtsweg ab – besonders bei Fenster defekt in der Mietwohnung in einer Eigentumswohnanlage.
- Den passenden Rechtsweg wählen: Wenn allgemeine Teile betroffen sind, ist die Schlichtungsstelle nicht zielführend. Stattdessen Klage im streitigen Verfahren darauf, dass der Vermieter innerhalb der Eigentümergemeinschaft alle notwendigen Schritte setzt (Anträge, Beschlussfassung, nötigenfalls gerichtliche Durchsetzung nach WEG) und die Arbeiten veranlasst.
- Nebenansprüche mitdenken: Prüfen Sie, ob für die Dauer des Mangels eine Mietzinsminderung in Betracht kommt oder ob Schadenersatzansprüche bestehen können. Das hängt von der Beeinträchtigung und dem Verschulden ab.
- Keine Eigenmächtigkeit bei allgemeinen Teilen: Tauschen Sie Fenster oder Türen nicht ohne rechtliche Klärung auf eigene Faust aus. Eingriffe in allgemeine Teile ohne Zustimmung bergen erhebliche Risiken.
FAQ: Häufige Fragen aus der Praxis
Sind Fenster im Mietrecht meine Sache oder Sache der Eigentümergemeinschaft?
Oft sind Rahmen und Außenseiten der Fenster sowie deren äußere Erscheinung allgemeine Teile der Liegenschaft. Innenflügel, Beschläge und Wartung können je nach Hauszuordnung anders zu behandeln sein. Eine Einordnung ohne Blick in die Unterlagen (z. B. Nutzwertgutachten, Hausordnung, Rechtsprechung) ist riskant – lassen Sie das prüfen, wenn Fenster defekt in der Mietwohnung vorliegt.
Kann ich die Eigentümergemeinschaft direkt klagen, wenn meine Fenster kaputt sind?
Nein. Als Mieter haben Sie vertragliche Ansprüche ausschließlich gegen Ihren Vermieter. Gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft bestehen keine direkten Ansprüche. Sie müssen Ihren Vermieter dazu anhalten, seine Rechte innerhalb der Gemeinschaft zu nutzen und die Beschlussfassung sowie Umsetzung herbeizuführen.
Wie lange dauert so ein Verfahren, bis die Fenster repariert sind?
Das ist unterschiedlich. Zunächst braucht es meist eine Beschlussfassung innerhalb der Eigentümergemeinschaft; erst danach können Arbeiten beauftragt werden. Je nach Komplexität und Mitwirkung können Monate vergehen. Frühzeitige, strukturierte Schritte und eine klare Klageformulierung beschleunigen erfahrungsgemäß den Ablauf.
Darf ich die Fenster auf eigene Kosten tauschen und mir das Geld zurückholen?
Davon ist ohne rechtliche Klärung dringend abzuraten. Der eigenmächtige Austausch kann einen unzulässigen Eingriff in allgemeine Teile darstellen und zu Rückbau- oder Schadenersatzrisiken führen. Klären Sie vorab die Zuständigkeiten und holen Sie erforderliche Zustimmungen ein.
Praxisfazit: Richtig zielen, statt Zeit verlieren
Der OGH stellt klar: In gemieteten Eigentumswohnungen lassen sich Reparaturen an allgemeinen Teilen nicht über die Schlichtungsstelle „durchdrücken“. Der erfolgversprechende Weg ist die Klage gegen den Vermieter im streitigen Verfahren – mit dem Ziel, dass dieser innerhalb der Eigentümergemeinschaft aktiv wird, Beschlüsse herbeiführt und die Arbeiten organisiert. Wer den Rechtsweg von Anfang an richtig wählt, spart Nerven, Zeit und Geld – insbesondere, wenn Fenster defekt in der Mietwohnung die Wohnqualität spürbar beeinträchtigt.
Sie müssen das nicht alleine durchstehen
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH Mieterinnen und Mieter dabei, Mängel an Fenstern und Türen rechtssicher durchzusetzen – vom ersten Schreiben bis zur gerichtlichen Geltendmachung des richtigen Begehrens. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennen wir die Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht und wissen, wie man Eigentümerbeschlüsse effizient auf den Weg bringt.
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