Erheblich nachteiliger Gebrauch nach § 1118 ABGB: Wann droht Mietern in Österreich die sofortige Räumung?

Erheblich nachteiliger Gebrauch

Direktes Problem: Kündigung – obwohl „eh nichts kaputt“ ist?

Viele Mieter sind überzeugt: Solange sie die Wohnung nicht beschädigen und die Miete zahlen, kann ihnen wenig passieren — doch der Begriff Erheblich nachteiliger Gebrauch kann trotzdem zur Räumung führen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) zeigt in einer aktuellen Entscheidung allerdings deutlich, dass das ein gefährlicher Irrtum ist. Eine Räumung kann auch dann ausgesprochen werden, wenn die Bausubstanz völlig in Ordnung ist – nämlich dann, wenn das Verhalten des Mieters das Vertrauen des Vermieters massiv erschüttert oder dessen wesentliche Interessen gefährdet.

Ein aktueller Fall macht klar: Unerlaubte Nutzungen, heimliche Umbauten und der Umgang mit Sachen des Vermieters können ausreichen, um ein Mietverhältnis nach § 1118 ABGB aufzulösen – mit der Folge, dass die Wohnung geräumt werden muss.

Der konkrete Fall vor dem OGH: Was ist passiert?

Ein Vermieter klagte auf Räumung einer Wohnung. Die Vorinstanzen gaben ihm Recht. Die Mieterin wollte das nicht akzeptieren und erhob eine außerordentliche Revision an den OGH. Sie argumentierte sinngemäß: Es liege kein so schwerwiegender Verstoß vor, der eine derart drastische Konsequenz wie die Räumung rechtfertigen würde.

Die Gerichte sahen das anders. Ausschlaggebend war eine Häufung von Verhaltensweisen der Mieterin, unter anderem:

• Sie hatte ihren Hauptwohnsitz verlegt, ohne dies in einem vertrauensvollen Rahmen zu kommunizieren.
• Sie nutzte die Wohnung zur Ausübung ihrer selbständigen Tätigkeit, ohne den Vermieter zu informieren und ohne dessen Zustimmung.
• Sie nahm bauliche Veränderungen in der Wohnung vor, ebenfalls ohne Absprache oder Erlaubnis.
• Sie meldete Schäden am Mietobjekt nicht, obwohl sie dazu verpflichtet gewesen wäre.
• Sie verbrachte Gegenstände des Vermieters – darunter einen im Mauerwerk verankerten Wandsafe mit wichtigen Unterlagen – in das öffentliche Stiegenhaus.

Diese Gesamtheit an Pflichtverletzungen führte letztlich dazu, dass die Gerichte der Auffassung waren: Das Vertrauen des Vermieters ist zerstört, seine Interessen sind erheblich gefährdet – das Mietverhältnis kann beendet und die Räumung ausgesprochen werden.

Was hat der OGH entschieden?

Der OGH (ECLI:AT:OGH0002:2025:0070OB00106.25A) hat die außerordentliche Revision der Mieterin abgewiesen. Damit bleiben die Räumungsentscheidungen der Vorinstanzen rechtskräftig.

Zur Entscheidung

Wesentliche Punkte der Entscheidung:

• Keine erhebliche Rechtsfrage: Die Mieterin konnte keine rechtlich bedeutsame Frage aufzeigen, die eine Entscheidung des OGH erfordert hätte. Es ging im Kern um die Beurteilung des Einzelfalls, und diese obliegt in erster Linie den Vorinstanzen.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch bejaht: Die Vorinstanzen hatten keinen groben Beurteilungsfehler begangen, als sie den Gebrauch der Wohnung durch die Mieterin als „erheblich nachteilig“ im Sinne von § 1118 ABGB einstufen.
• Keine schlüssige Verzichtserklärung des Vermieters: Ein stillschweigender Verzicht auf das Auflösungsrecht wurde verneint, weil das Verhalten des Vermieters nicht klar erkennen ließ, dass er die Pflichtverstöße hinnehmen wollte – zumal ihm vieles gar nicht bekannt war.
• Kosten der Revisionsbeantwortung: Der OGH ordnete an, dass der Vermieter die Kosten seiner Revisionsbeantwortung selbst zu tragen hat, weil diese nicht notwendig war. Für die materielle Entscheidung (Räumung ja oder nein) ist das aber zweitrangig – die Räumung bleibt aufrecht.

Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“ nach § 1118 ABGB?

Rechtsgrundlage für die Auflösung des Mietverhältnisses war § 1118 ABGB. Diese Bestimmung ist in ihrer Funktion vergleichbar mit wichtigen Kündigungsgründen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), geht aber auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch zurück.

Nach § 1118 ABGB kann der Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn der Mieter:

• den Mietgegenstand in erheblicher Weise nachteilig gebraucht oder
• das für das Vertragsverhältnis notwendige Vertrauen zerstört hat.

Wichtig: Der OGH stellt ausdrücklich klar, dass ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ nicht nur dann vorliegt, wenn:

• die Substanz des Mietobjekts beschädigt wird oder
• andere Mieter massiv belästigt werden.

Auch Handlungen, die auf den ersten Blick „nur organisatorisch“ oder „privat“ wirken, können dieses Tatbestandsmerkmal erfüllen, wenn sie wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters gefährden. Dazu zählen insbesondere:

• das eigenmächtige Entfernen oder Verbringen von Eigentum des Vermieters (z. B. Möbel, Safes, Einbauten),
• die unerlaubte Umnutzung der Wohnung (etwa gewerbliche oder berufliche Nutzung, wenn vertraglich Wohnzweck vereinbart ist),
• bauliche Veränderungen ohne Zustimmung (z. B. Mauerdurchbrüche, Austausch fixer Installationen),
• das Verschweigen von Schäden, die eine rechtzeitige Instandsetzung verhindern oder Risiken erhöhen.

Ob ein Verhalten „erheblich“ ist, hängt immer von den Umständen ab. Der OGH betont: Die Beurteilung, ob im konkreten Einzelfall ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist Sache der Untergerichte. Der OGH greift nur ein, wenn diese Beurteilung völlig aus dem Rahmen fällt – was hier nicht der Fall war.

Stillschweigender Verzicht: Wann verliert der Vermieter sein Auflösungsrecht?

Immer wieder argumentieren Mieter: „Der Vermieter wusste doch von meinem Verhalten und hat nichts gemacht – also hat er sein Recht, zu kündigen, verwirkt.“

Dazu präzisiert der OGH:

• Ein Verzicht auf das Auflösungsrecht kann zwar stillschweigend erfolgen,
• aber er muss sich aus dem Verhalten des Vermieters klar und eindeutig ergeben.

Das bedeutet:

• Nur wenn der Vermieter von einem Auflösungsgrund weiß und trotzdem über einen längeren Zeitraum so handelt, dass objektiv der Eindruck entsteht, er wolle diesen Grund nicht mehr geltend machen, kann ein stillschweigender Verzicht angenommen werden.
• Ist der Vermieter über Verstöße gar nicht oder nur unvollständig informiert, kann aus seinem Schweigen in der Regel kein Verzicht abgeleitet werden.

Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin vieles nicht offengelegt – insbesondere zur Nutzung und zu bestimmten Veränderungen. Daher konnte der OGH keinen stillschweigenden Verzicht erkennen.

Was heißt das praktisch für Mieter?

Die Entscheidung ist ein deutlicher Warnhinweis: Es geht nicht nur darum, „nichts zu zerstören“ und die Miete pünktlich zu zahlen. Auch Vertrauen, Transparenz und der Umgang mit fremdem Eigentum sind rechtsrelevant.

Typische Risiken für Mieter

• Unerlaubte berufliche Nutzung: Wenn die Wohnung vertraglich nur „zu Wohnzwecken“ vermietet ist, ist eine selbständige Tätigkeit darin (z. B. Büro, Ordination, Studio, Lager) ohne Zustimmung heikel. Einzelne Homeoffice-Tätigkeiten eines Angestellten sind meist unproblematisch, eine dauerhafte gewerbliche Nutzung aber nicht.
• Bauliche Änderungen ohne Zustimmung: Wände versetzen, Leitungen verlegen, Türen austauschen, eingebaute Kästen entfernen – all das kann zustimmungsbedürftig sein. Eigenmächtige Umbauten können nicht nur Schadenersatzpflichten, sondern auch eine Vertragsauflösung auslösen.
• Umgang mit Sachen des Vermieters: Fest verankerte Einbauten, Safes oder Möbel einfach entfernen, in Keller oder Stiegenhaus verbringen oder entsorgen zu lassen, kann gravierend sein – zumal der Vermieter oft auch persönlich oder wirtschaftlich auf den Inhalt angewiesen ist (z. B. Unterlagen, Wertsachen).
• Verschweigen von Schäden: Wasserschäden, undichte Fenster, defekte Leitungen oder elektrische Probleme nicht zu melden, kann Interessen des Vermieters massiv gefährden, etwa weil Folgeschäden entstehen oder Versicherungsschutz verloren geht.

Handlungsempfehlungen für Mieter

• Frühzeitig informieren: Wenn Sie die Nutzung ändern, umbauen oder etwas entfernen lassen wollen, informieren Sie den Vermieter rechtzeitig und schriftlich.
• Zustimmung einholen: Holen Sie vor baulichen Maßnahmen oder der Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit in der Wohnung eine ausdrückliche Zustimmung ein – idealerweise schriftlich.
• Schäden sofort melden: Zeigt sich ein Schaden (Wasser, Schimmel, Strom, Heizung), informieren Sie unverzüglich und nachweisbar (z. B. E-Mail mit Fotos).
• Fremdes Eigentum nicht eigenmächtig entfernen: Befinden sich Gegenstände des Vermieters in der Wohnung, klären Sie die weitere Vorgangsweise immer mit ihm. Keine eigenständigen Entsorgungsaktionen.

Wer transparent und kooperativ agiert, reduziert das Risiko einer Räumungsklage deutlich – und stärkt zugleich das Vertrauensverhältnis.

Rechtsanwalt Wien

Und was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Für Vermieterinnen und Vermieter bestätigt der OGH: Sie müssen sich nicht auf ganz extreme Fälle von Verwüstung oder massiven Lärmbelästigungen beschränken, um ein Mietverhältnis nach § 1118 ABGB aufzulösen. Auch die Gefährdung wichtiger wirtschaftlicher oder persönlicher Interessen ist relevant.

Wichtige Konsequenzen für Vermieter

• Gesamtschau der Verstöße: Oft ist nicht ein einzelner Vorfall entscheidend, sondern eine Vielzahl von Verstößen (z. B. unerlaubte Umnutzung, bauliche Änderungen, fehlende Schadensmeldungen, Umgang mit Eigentum).
• Dokumentation ist zentral: Wer Pflichtverletzungen des Mieters später gerichtlich durchsetzen will, sollte diese laufend dokumentieren (Fotos, Schriftverkehr, Zeugen, Protokolle).
• Verzicht vermeiden: Wenn Sie Verstöße feststellen, reagieren Sie und weisen Sie den Mieter darauf hin. Ein über längere Zeit völlig passives Verhalten kann – im Extremfall – als Verzicht auf das Auflösungsrecht gewertet werden, wenn Sie alles wissen und trotzdem nichts tun.
• Strategie bei Rechtsmitteln: Bei außerordentlichen Revisionen ist entscheidend, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Reine Einzelfallbewertungen ohne grundsätzliche Rechtsfrage haben vor dem OGH geringe Erfolgsaussichten.

Empfohlene Schritte für Vermieter

• Verstöße sofort schriftlich rügen: Weisen Sie Mieter bei Pflichtverletzungen zeitnah schriftlich darauf hin und fordern Sie zur Abstellung auf.
• Beweise sichern: Machen Sie Fotos, halten Sie Gespräche schriftlich fest und bewahren Sie relevante Korrespondenz geordnet auf.
• Rechtliche Einschätzung einholen: Lassen Sie zeitnah prüfen, ob bereits ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt und welche Schritte sinnvoll sind (Abmahnung, Auflösungsandrohung, Klage).
• Prozess- und Kostenrisiko abwägen: Vor einer Räumungsklage sollten Erfolgsaussichten, Risiken und mögliche Alternativen (z. B. einvernehmliche Auflösung) sorgfältig besprochen werden.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

Für Mieterinnen und Mieter

• Prüfen Sie ehrlich: Nutzen Sie die Wohnung wirklich nur so, wie vertraglich vereinbart (v. a. „zu Wohnzwecken“)?
• Gibt es bauliche Veränderungen, die Sie ohne ausdrückliche Zustimmung vorgenommen haben?
• Haben Sie Schäden, Mängel oder besondere Vorkommnisse möglicherweise nicht gemeldet?
• Befinden sich noch Gegenstände des Vermieters in der Wohnung, mit denen Sie eigenmächtig umgegangen sind?
• Wenn bereits eine Abmahnung, Kündigung oder Räumungsklage vorliegt: Holen Sie umgehend rechtlichen Rat ein – Fristen sind oft kurz.

Für Vermieterinnen und Vermieter

• Verschaffen Sie sich einen aktuellen Überblick über alle Pflichtverletzungen des Mieters (chronologisch geordnet).
• Sammeln und sichern Sie Beweismittel (Schreiben, Fotos, Zeugen, Protokolle, Rechnungen).
• Fragen Sie sich: Wurden Verstöße bisher klar gerügt oder vielleicht aus Rücksicht lange toleriert?
• Lassen Sie prüfen, ob die Schwelle des „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ im konkreten Fall erreicht sein könnte.
• Besprechen Sie mit einem Rechtsanwalt, ob eine außerordentliche Auflösung bzw. Räumungsklage aktuell sinnvoll und aussichtsreich ist.

FAQ: Häufige Fragen rund um „erheblich nachteiligen Gebrauch“

Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich von zuhause aus arbeite?

Das kommt darauf an. Klassisches Homeoffice eines Angestellten (z. B. Laptop im Wohnzimmer) wird in der Regel als Teil der Wohnnutzung angesehen und ist meist unproblematisch. Wenn Sie die Wohnung aber dauerhaft als Büro, Praxis, Studio oder Lager verwenden und Kundschaft empfängt oder erhöhter Verkehr entsteht, kann das eine unzulässige gewerbliche Nutzung sein – hier ist in der Regel die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Darf ich ohne Erlaubnis Wände versetzen oder Türen austauschen?

Bauliche Veränderungen, die in die Substanz des Gebäudes eingreifen oder das Erscheinungsbild wesentlich verändern, bedürfen in aller Regel der Zustimmung des Vermieters. Eigenmächtige Umbauten können Schadenersatzansprüche auslösen und – wenn sie schwerwiegend sind oder das Vertrauen massiv stören – auch eine Auflösung nach § 1118 ABGB rechtfertigen. Klären Sie größere Maßnahmen daher immer vorher schriftlich ab.

Mein Vermieter weiß seit Jahren von einer gewerblichen Nutzung und hat nie etwas gesagt. Ist er jetzt an einer Kündigung gehindert?

Das hängt stark vom Einzelfall ab. Wenn der Vermieter tatsächlich vollständig informiert war und über längere Zeit so handelt, dass objektiv der Eindruck eines Einverständnisses entsteht, kann ein stillschweigender Verzicht auf das Auflösungsrecht in Betracht kommen. Die Hürden dafür sind aber hoch und die Rechtsprechung sehr einzelfallbezogen. Lassen Sie die Situation im konkreten Fall rechtlich prüfen.

Ich habe eine Räumungsklage bekommen – wie lange kann ich zuwarten?

Gar nicht. Reagieren Sie unbedingt innerhalb der im Schriftsatz oder in der gerichtlichen Ladung genannten Fristen. Versäumen Sie diese, können Ihre Verteidigungsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt sein. Holen Sie daher sofort anwaltliche Unterstützung ein, sobald eine Klage oder gerichtliche Vorladung einlangt.

Professionelle Unterstützung bei Mietkonflikten

Konflikte rund um „erheblich nachteiligen Gebrauch“, unerlaubte Nutzungen oder Räumungsklagen sind für Mieter wie Vermieter belastend – finanziell wie emotional. Gleichzeitig sind die rechtlichen Anforderungen und Fristen komplex.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Einschätzung ihrer Rechte und Pflichten, der Vorbereitung von Klagen oder der Abwehr von Räumungsbegehren und der Entwicklung sinnvoller Lösungen, bevor ein Konflikt eskaliert.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Verhalten als Mieter bereits als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ gewertet werden könnte oder ob Sie als Vermieter ein Auflösungsrecht wirksam durchsetzen können, sollten Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen lassen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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