Erheblich nachteiliger Gebrauch im Mietrecht: Wann darf der Vermieter wirklich kündigen? Rechtsanwalt Wien

Direktes Problem: Kündigung wegen „Fehlverhalten“ – aber war das überhaupt erlaubt?

Viele Mieter erschrecken, wenn plötzlich eine Kündigung ins Haus flattert – mit der Begründung, sie hätten die Wohnung „erheblich nachteilig gebraucht“, und wenden sich häufig an den Rechtsanwalt Wien. Gleichzeitig gehen manche Vermieter davon aus, dass schon ein Verstoß gegen Hausordnung oder Baurecht ausreicht, um einen Mieter loszuwerden. Beides ist gefährlich vereinfachend.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2021 hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit genau so einer Konstellation befasst: Lagerung von Gegenständen am Dachboden, Umbauten ohne (erkennbare) Baubewilligung, Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs – und der Frage, ob das Mietverhältnis wirklich beendet werden darf. Die Entscheidung OGH vom 02.03.2021, 1 Ob 29/21b, zeigt sehr deutlich: Nicht jeder Fehler des Mieters rechtfertigt gleich die Kündigung.

Typische Ausgangslage: Lager, Umbauten, Konflikte im Haus

Der Sachverhalt, den der OGH zu beurteilen hatte, ist in der Praxis alles andere als exotisch:

• Mieter nutzten den Dachboden und andere Allgemeinflächen als Lager.
• Es wurden Gegenstände aufbewahrt, die als feuergefährlich eingestuft wurden.
• In den Wohnungen waren Umbauten vorgenommen worden, ohne dass eine offenkundige Baubewilligung vorlag.
• Der Vermieter sah darin einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ und kündigte mehrere Mietverhältnisse.

Die Mieter verteidigten sich. Sie trugen vor, dass:

• die beanstandeten Gegenstände nach Aufforderung entfernt worden seien,
• die Umbauten mit Zustimmung eines früheren Hauseigentümers erfolgt seien,
• keine konkrete Gefahr für Haus, Mitmieter oder Substanz bestanden habe.

Das Berufungsgericht stellte sich im Wesentlichen auf die Seite der Mieter und hielt die Kündigungen für ungerechtfertigt. Der Vermieter wollte das nicht akzeptieren und erhob außerordentliche Revision an den OGH – ohne Erfolg.

Was hat der OGH dazu gesagt?

Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Vereinfacht heißt das: Er ließ die Beschwerde nicht einmal zur inhaltlichen Entscheidung zu, weil keine erheblichen Rechtsfragen zu klären waren. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanz aufrecht.

Inhaltlich machte der OGH klar:

• Die Lagerung von Gegenständen am Dachboden – auch wenn sie problematisch sein kann – rechtfertigt nicht automatisch eine Kündigung.
• Wenn Mieter auf Aufforderung reagieren und beanstandete Gegenstände entfernen, spricht das eher gegen die Annahme eines nachhaltigen, erheblich nachteiligen Gebrauchs.
• Umbauten ohne (erkennbare) Baubewilligung sind für sich genommen noch kein Kündigungsgrund, insbesondere dann nicht, wenn:
  • sie mit Zustimmung eines früheren Vermieters durchgeführt wurden und
  • keine konkrete Substanzgefährdung oder Gefährdung anderer Mieter feststeht.
• Entscheidend ist, ob das Verhalten des Mieters im konkreten Einzelfall zu einem nachhaltigen Vertrauensverlust führt und die Interessen des Vermieters oder der übrigen Mieter ernsthaft beeinträchtigt werden.

Der OGH betont damit: Es reicht nicht, dass der Vermieter sich auf andere Fälle beruft oder abstrakte Gefahren behauptet. Es kommt auf die konkrete Situation, die Reaktion der Mieter und die tatsächlichen Auswirkungen an.

Zur Entscheidung.

Was bedeutet „erheblich nachteiliger Gebrauch“ überhaupt?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt als Kündigungsgrund den „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Wohnung. Hinter diesem juristischen Begriff steckt ein relativ strenger Maßstab. Nicht jeder Verstoß gegen die Hausordnung erfüllt diese Schwelle.

Vereinfacht gilt:

• Es braucht mehr als bloße Unordnung oder Einzelfälle. Gefordert ist in der Regel ein wiederholtes oder länger andauerndes Fehlverhalten.
• Typisch sind:
  • erhebliche Beschädigungen der Wohnung oder des Hauses,
  • eine ernsthafte Gefährdung der Bausubstanz (z. B. durch unfachmännische Eingriffe in tragende Teile),
  • Verhaltensweisen, die die Sicherheit der Mitbewohner konkret gefährden (z. B. massive Brandgefahr),
  • fortgesetzte Störungen, die das Zusammenleben für andere unzumutbar machen.
• Hinzu kommen muss ein Verhalten, das das Vertrauen des Vermieters nachhaltig zerstört, etwa weil der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung keinerlei Einsicht oder Bereitschaft zur Abhilfe zeigt.

Wichtig: Gerichte betrachten immer den gesamten Einzelfall. Dazu gehört insbesondere:

• Wie oft ist es zu Verstößen gekommen?
• Hat der Mieter nach einer Aufforderung reagiert und Missstände beseitigt?
• Gab es eine ausdrückliche oder zumindest stillschweigende Zustimmung des (früheren) Vermieters zu bestimmten Maßnahmen?
• Liegt eine konkrete Gefahr für Haus, Mitmieter oder Substanz wirklich vor oder handelt es sich um eher theoretische Risiken?

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Fehlende Baubewilligung, Lager am Dachboden & Co.: Reicht das für eine Kündigung?

Die Entscheidung des OGH zeigt besonders deutlich einige praxisrelevante Punkte:

1. Lagerung von Gegenständen auf Allgemeinflächen

Viele Mieter nutzen Dachböden, Gänge oder Kellernischen als zusätzliche Abstellfläche. Das kann problematisch sein – etwa bei Brandlasten oder Fluchtwegen. Aber:

• Wird der Mieter auf eine Gefahr hingewiesen (z. B. durch Vermieter, Hausverwaltung oder Feuerwehr) und entfernt die Gegenstände zeitnah, spricht das gegen eine Kündigung.
• Erst wenn der Mieter trotz klarer Aufforderung nichts unternimmt oder immer wieder gegen identische Vorgaben verstößt, kann sich der Verdacht eines erheblich nachteiligen Gebrauchs verdichten.

2. Umbauten ohne Baubewilligung

Nicht jede bauliche Veränderung in der Wohnung ist gleich ein Auflösungsgrund.

• Hat ein früherer Vermieter den Umbau ausdrücklich genehmigt oder über längere Zeit widerspruchslos hingenommen, kann sich ein späterer Eigentümer nicht ohne Weiteres auf einen massiv vertragstreuen Verstoß berufen.
• Die bloße Abwesenheit einer behördlichen Baubewilligung bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter die Wohnung „erheblich nachteilig“ nutzt.
• Entscheidend ist, ob die Maßnahme:
  • die Substanz des Hauses ernsthaft gefährdet,
  • die Sicherheit anderer beeinträchtigt oder
  • trotz Aufforderung nicht beseitigt oder legalisiert wird.

3. Reaktion des Mieters auf Aufforderungen

Ein Kernpunkt der OGH-Entscheidung: Mieter, die bei berechtigten Beanstandungen schnell und kooperativ handeln, verbessern ihre Rechtsposition deutlich.

• Wer beanstandete Gegenstände entfernt, Umbauten prüft oder nachrüstet und mit dem Vermieter kommuniziert, nimmt dem Vermieter meist den Boden für eine fristlose oder außerordentliche Kündigung.
• Umgekehrt gilt: Stures Ignorieren von Mahnschreiben, wiederholte Verstöße und die völlige Weigerung zur Abhilfe können einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ begründen.

Konkrete Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Chancen und Risiken

• Keine Panik bei der ersten Abmahnung – aber ernst nehmen: Wer auf eine schriftliche Aufforderung reagiert, vermindert das Risiko einer wirksamen Kündigung erheblich.
• Unterlagen sammeln: Genehmigungen des früheren Vermieters, Pläne, Rechnungen von Handwerkern, Fotos und Schriftverkehr sollten gut aufbewahrt werden. Das kann im Streitfall entscheidend sein.
• Fehlende Baubewilligung ist nicht gleich „Rauswurf“: Oft lässt sich nachträglich klären, ob eine Bewilligung nötig war, ob die Arbeiten fachgerecht sind oder wie ein rechtmäßiger Zustand hergestellt werden kann.
• Rechtzeitig Rat holen: Bei einer Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs sollte rasch rechtliche Beratung eingeholt werden, um Fristen und Verteidigungsmöglichkeiten nicht zu versäumen.

Für Vermieter: Was ist vor einer Kündigung zu tun?

• Dokumentation ist entscheidend: Fotos, Protokolle, Zeugen, behördliche Schreiben (z. B. Feuerwehr, Baupolizei) und Chronologien der Verstöße sind vor Gericht oft das Zünglein an der Waage.
• Abmahnung statt Sofort-Kündigung: In der Regel sollte der Mieter zunächst konkret aufgefordert werden, Missstände zu beseitigen – mit angemessener Fristsetzung.
• Einzelfall prüfen: Nicht jeder unerlaubte Eingriff, nicht jede fehlende Baubewilligung und nicht jedes Chaos im Keller reicht für eine Kündigung. Die Rechtsprechung verlangt eine ernsthafte Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters oder der Hausgemeinschaft.
• Gespräch suchen: Viele Konflikte lassen sich durch klare Kommunikation und konkrete Vereinbarungen (Nachrüstung, Rückbau, Nutzungsbeschränkung) entschärfen – bevor es zu teuren und langwierigen Kündigungsprozessen kommt.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

Checkliste für Mieter bei Kündigungsdrohung

• 1. Schreiben prüfen: Wurden konkrete Vorwürfe genannt (welche Gegenstände, welche Umbauten, welche Gefahren)?
• 2. Sofortige Abhilfe überlegen: Lassen sich beanstandete Zustände kurzfristig beseitigen oder entschärfen (Entfernen von Lagergut, Freimachen von Fluchtwegen, provisorische Sicherung)?
• 3. Beweise sichern: Fotos vom Zustand vor und nach der Beseitigung, Kopien von Genehmigungen des früheren Vermieters, Handwerkerrechnungen, E-Mails.
• 4. Schriftlich reagieren: Der Vermieter sollte informiert werden, welche Maßnahmen gesetzt wurden und bis wann. Telefonate möglichst kurz zusammenfassen und per E-Mail bestätigen.
• 5. Rechtliche Beratung einholen: Spätestens bei einer formellen Kündigung oder Klage sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, um Fristen und Verteidigungsstrategien zu klären.

Checkliste für Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung

• 1. Sachverhalt klar feststellen: Was genau wird dem Mieter vorgeworfen? Seit wann? Wie häufig?
• 2. Gefahr und Beeinträchtigung prüfen: Besteht eine konkrete Substanz- oder Sicherheitsgefährdung oder „nur“ eine Unschönheit oder Unordnung?
• 3. Abmahnung formulieren: Klare schriftliche Aufforderung mit:
  • genauer Beschreibung des Fehlverhaltens,
  • Frist zur Behebung,
  • Hinweis auf mögliche Kündigungsfolgen bei Nichtbefolgung.
• 4. Reaktion des Mieters abwarten und dokumentieren: Wurde fristgerecht reagiert? Wurden Zusagen eingehalten?
• 5. Juristische Einschätzung einholen: Vor Ausspruch einer Kündigung wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ sollte geprüft werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen im Lichte der aktuellen Rechtsprechung tatsächlich erfüllt sind.

FAQ: Häufige Fragen rund um „erheblich nachteiligen Gebrauch“

Kann mein Vermieter mich sofort kündigen, wenn ich den Dachboden als Lager nutze?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob dadurch eine konkrete Gefahr (z. B. Brandgefahr, blockierte Fluchtwege) entsteht und ob Sie nach einer Aufforderung des Vermieters oder einer Behörde reagieren. Entfernen Sie die beanstandeten Gegenstände zeitnah und kooperieren Sie, ist eine Kündigung oft kaum haltbar.

Ich habe ohne Baubewilligung eine Wand versetzt – muss ich mit Kündigung rechnen?

Es kommt darauf an: Wurde Ihre Maßnahme vom (damaligen) Vermieter erlaubt oder zumindest geduldet? Wurde in tragende Bauteile eingegriffen oder nur in nicht tragende Zwischenwände? Liegt eine konkrete Gefährdung vor? Eine fehlende Baubewilligung allein reicht nach der Rechtsprechung nicht zwingend für eine Kündigung, kann aber Probleme mit Behörden und dem Vermieter auslösen, die rechtlich gut abgeklärt werden sollten.

Wie oft muss ich gegen Regeln verstoßen, damit „erheblich nachteiliger Gebrauch“ vorliegt?

Es gibt keine fixe Zahl. Maßgeblich ist, ob sich aus der Gesamtschau ein gravierendes, wiederkehrendes Fehlverhalten ergibt, das die Interessen des Vermieters oder der Mitmieter ernsthaft beeinträchtigt und das Vertrauen nachhaltig zerstört. Ein einmaliger Vorfall, der sofort behoben wird, reicht meist nicht.

Ich bin Vermieter: Reicht ein Gutachten der Feuerwehr, um zu kündigen?

Ein Gutachten oder eine Stellungnahme der Feuerwehr, der Baupolizei oder anderer Behörden ist ein starkes Indiz für eine Gefahrensituation und kann eine Kündigung stützen. Trotzdem sollten Sie den Mieter zunächst abmahnen und ihm Gelegenheit geben, die beanstandeten Punkte zu beseitigen. Ob am Ende eine Kündigung hält, hängt von der gesamten Beweislage und der Reaktion des Mieters ab.

Rechtliche Unterstützung in Mietkonflikten

Konflikte über Umbauten, Nutzung von Allgemeinflächen und angeblich „erheblich nachteiligen Gebrauch“ sind rechtlich komplex und emotional belastend – für beide Seiten. Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, Rechtsanwalt Wien, wie wichtig eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls und eine gute Dokumentation sind, bevor weitreichende Schritte gesetzt werden.

Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben oder als Vermieter eine Kündigung in Erwägung ziehen, sollten Sie Ihre Situation rechtlich überprüfen lassen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Gemeinsam kann geklärt werden, welche Möglichkeiten bestehen – von der einvernehmlichen Lösung bis zur gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Rechte.

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