Eigentumsvormerkung beim Immobilienkauf: Warum klare Vertragsformulierungen entscheidend sind
Eigentumsvormerkung: Ein unterschriebener Immobilienkaufvertrag vermittelt vielen Käufern zunächst Sicherheit. Doch für die Eintragung im Grundbuch reicht es nicht immer aus, dass sich die Parteien wirtschaftlich über den Kauf einig sind. Gerade bei Wohnungseigentum, mehreren Einheiten oder geplanten Übertragungen an verschiedene Gesellschaften muss der Vertrag eindeutig erkennen lassen, wer welche Eigentumsrechte erwerben soll.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 besonders deutlich: Im Beschluss OGH vom 20.02.2019, 5 Ob 163/18h, scheiterte eine Käuferin mit ihrem Antrag auf Vormerkung des Eigentums, obwohl ein unterschriebenes Dokument mit der Bezeichnung „unwiderrufliches Kaufvertragsanbot“ vorlag.
Der Ausgangsfall: Kauf der gesamten Liegenschaft, aber durch wen?
Auf der betreffenden Liegenschaft war bereits Wohnungseigentum begründet. Die Verkäuferin verfügte über sämtliche sechs Mindestanteile, die mit den vorhandenen Wohnungen und Geschäftseinheiten verbunden waren.
Die Verkäuferin und die Käuferin unterzeichneten ein Dokument. Darin wurde unter anderem festgehalten, dass die gesamte Liegenschaft verkauft werde. Die Käuferin beantragte anschließend, ihr Eigentum im Grundbuch zunächst vorzumerken.
Die Vormerkung dient dazu, einen Eigentumserwerb vorläufig zu sichern, wenn für die endgültige Eintragung noch bestimmte Voraussetzungen fehlen. Sie kann daher beim Immobilienkauf eine wichtige Absicherung sein. Das Grundbuchsgericht wies den Antrag jedoch ab. Auch die weiteren Instanzen bestätigten diese Entscheidung.
Der entscheidende Punkt war nicht allein die Bezeichnung des Dokuments und auch nicht die Beschreibung des Kaufgegenstands als „gesamte Liegenschaft“. Problematisch war vielmehr, dass aus dem Vertrag nicht zweifelsfrei hervorging, ob die Käuferin selbst Eigentümerin werden sollte oder ob einzelne Wohnungen und Geschäftseinheiten später von verschiedenen Gesellschaften erworben werden sollten.
Was der OGH zur Eigentumsvormerkung klargestellt hat
Der OGH bestätigte die Abweisung des Grundbuchsantrags. Nach der Entscheidung kann eine Eigentumsvormerkung nur bewilligt werden, wenn sich aus den vorgelegten Urkunden eindeutig ergibt:
- welcher konkrete Eigentumserwerb vereinbart wurde,
- welcher Kaufgegenstand übertragen werden soll,
- wer letztlich Eigentümer werden soll und
- dass die Urkunden keine wesentlichen Zweifel an diesem Erwerb offenlassen.
Die Bezeichnung als „Kaufvertragsanbot“ war dabei nicht ausschlaggebend. Der Inhalt des Dokuments konnte grundsätzlich auch als bereits abgeschlossener Kaufvertrag verstanden werden. Ebenso war die Bezeichnung der gesamten Liegenschaft als Kaufgegenstand für sich genommen nicht zwingend zu unbestimmt, obwohl bereits Wohnungseigentum begründet war.
Der Antrag scheiterte vielmehr an den widersprüchlichen beziehungsweise offenen Regelungen zur Eigentümerstellung. Es blieb unklar, ob die Antragstellerin selbst im Grundbuch eingetragen werden sollte oder ob mehrere Gesellschaften aus ihrem Unternehmensbereich später einzelne Einheiten erwerben sollten. Zusätzlich sollte die Aufteilung der Kaufpreise auf die einzelnen Einheiten teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart werden.
Damit bestand kein zweifelsfrei aus den Urkunden ableitbarer Anspruch der Antragstellerin darauf, selbst als Eigentümerin vorgemerkt zu werden.
Warum das Grundbuchsgericht nicht einfach „nachbessern“ darf
Das Grundbuchsgericht hat eine andere Aufgabe als ein Zivilgericht in einem umfassenden Vertragsstreit. Es darf einen Vertrag im Grundbuchsverfahren nicht weitgehend auslegen und zwischen mehreren möglichen Bedeutungen jene auswählen, die den gewünschten Antrag ermöglicht.
Maßgeblich sind grundsätzlich die vorgelegten Urkunden. Aus ihnen muss sich der beantragte Eigentumserwerb ausreichend klar ergeben. Bleiben mehrere rechtlich mögliche Varianten offen, darf das Grundbuchsgericht die gewünschte Eintragung nicht durch eine eigene ergänzende Interpretation herbeiführen.
Für eine Vormerkung gelten zwar weniger strenge Anforderungen als für die endgültige Einverleibung des Eigentums. Das bedeutet aber nicht, dass zentrale Punkte des Geschäfts unklar bleiben dürfen. Der Vertrag muss insbesondere erkennen lassen, dass ein wirksamer Eigentumserwerb vereinbart wurde und wer diesen Erwerb verwirklichen soll.
Gerade bei Wohnungseigentum können Unklarheiten weitreichende Folgen haben. Die einzelnen Mindestanteile sind mit bestimmten Wohnungseigentumsobjekten verbunden. Werden mehrere Einheiten verkauft, aufgeteilt oder verschiedenen Erwerbern zugeordnet, muss diese Zuordnung mit dem Grundbuchstand und dem Vertragsinhalt übereinstimmen.
Diese Risiken bestehen in der Praxis
1. Der Käufer tritt auf, erwerben sollen aber Gesellschaften
Eine natürliche Person unterzeichnet den Vertrag, im weiteren Text ist jedoch vorgesehen, dass einzelne Gesellschaften die Wohnungen oder Geschäftseinheiten übernehmen. Wenn nicht eindeutig geregelt ist, wer Vertragspartner und späterer Eigentümer sein soll, kann die Vormerkung zugunsten der unterzeichnenden Person scheitern.
2. Die Liegenschaft wird insgesamt beschrieben, die Einheiten bleiben aber offen
Die Bezeichnung „gesamte Liegenschaft“ kann unter Umständen ausreichen. Sie wird jedoch problematisch, wenn gleichzeitig unterschiedliche Erwerber, spätere Aufteilungen oder noch nicht festgelegte Einzelübertragungen vorgesehen sind. Ein scheinbar umfassender Kaufgegenstand beseitigt daher nicht automatisch andere Unklarheiten im Vertrag.
3. Die Kaufpreisaufteilung soll später erfolgen
Bei mehreren Wohnungen oder Geschäftseinheiten ist eine spätere Aufteilung des Gesamtkaufpreises nicht immer unproblematisch. Wenn diese Aufteilung für die Zuordnung der Einheiten oder die geplanten Eigentumsübertragungen wesentlich ist, kann dadurch ein Zweifel am konkreten Inhalt des Kaufvertrags entstehen.
4. Geplante Übertragungen an verbundene Unternehmen sind nicht ausformuliert
In Unternehmensgruppen kommt es häufig vor, dass eine Gesellschaft den Kauf abwickelt, einzelne Objekte aber später an andere Gesellschaften übertragen werden sollen. Diese wirtschaftliche Planung muss rechtlich präzise abgebildet werden. Andernfalls ist nicht klar, ob ein unmittelbarer Eigentumserwerb des ursprünglichen Käufers oder ein späterer Erwerb durch Dritte vereinbart wurde.
Vor der Unterschrift: So lässt sich das Risiko reduzieren
Bei einem Immobilienkauf sollte nicht nur geprüft werden, ob der Kaufpreis und die Finanzierung passen. Ebenso wichtig ist die Frage, ob der Vertrag grundbuchsfähig formuliert ist und eine Eigentumsvormerkung ermöglicht.
- Grundbuchstand abgleichen: Prüfen Sie, welche Mindestanteile bestehen und mit welchen Wohnungen oder Geschäftseinheiten sie verbunden sind.
- Eigentümer eindeutig benennen: Im Vertrag muss klar stehen, wer den Eigentumserwerb vornimmt und als Eigentümer eingetragen werden soll.
- Gesellschaften ausdrücklich zuordnen: Wenn mehrere Unternehmen beteiligt sind, sollten ihre genaue Rolle und die jeweils zu erwerbenden Einheiten eindeutig festgelegt werden.
- Kaufgegenstände konkret beschreiben: Wohnungen, Geschäftseinheiten, Mindestanteile und sonstige mitübertragene Rechte sollten nachvollziehbar bezeichnet werden.
- Kaufpreisregelungen vollständig gestalten: Die Zuordnung von Gesamtkaufpreis und Einzelkaufpreisen sollte nicht ohne klare rechtliche Regelung auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden.
- Spätere Schritte ausdrücklich regeln: Geplante Parifizierungen, Nutzwertgutachten oder spätere Übertragungen an verbundene Gesellschaften müssen mit dem ursprünglichen Kaufvertrag zusammenpassen.
- Vormerkung nicht voraussetzen: Ein unterschriebener Vertrag garantiert nicht automatisch, dass das Grundbuchsgericht die beantragte Eigentumsvormerkung bewilligt.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Vertrag gleichzeitig mehrere Ziele erfüllen soll: den Erwerb der gesamten Liegenschaft, die spätere Aufteilung auf verschiedene Eigentümer und eine flexible Gestaltung innerhalb einer Unternehmensgruppe. Je mehr Varianten vorgesehen werden, desto wichtiger ist eine klare und widerspruchsfreie Formulierung.
Häufige Fragen zur Eigentumsvormerkung
Reicht ein unterschriebener Kaufvertrag für die Vormerkung aus?
Nicht zwingend. Der Vertrag muss zwar nicht in jedem Punkt dieselben Anforderungen erfüllen wie eine endgültige Eigentumseintragung. Die wesentlichen Voraussetzungen müssen aber aus den Urkunden eindeutig hervorgehen. Dazu gehört insbesondere, wer Eigentümer werden soll.
Ist die Bezeichnung „unwiderrufliches Kaufvertragsanbot“ problematisch?
Die Bezeichnung allein entscheidet nicht. Im Fall des OGH vom 20.02.2019, 5 Ob 163/18h, war nicht die Überschrift des Dokuments ausschlaggebend. Entscheidend war, dass die Urkunde keine zweifelsfreie Antwort darauf gab, ob die Käuferin selbst oder andere Gesellschaften Eigentümer der einzelnen Einheiten werden sollten.
Kann das Grundbuchsgericht einen unklaren Vertrag zugunsten des Käufers auslegen?
Das Grundbuchsgericht darf die Urkunden nicht wie ein Zivilgericht umfassend auslegen und eine von mehreren möglichen Varianten auswählen. Wenn wesentliche Zweifel bleiben, kann der Antrag abgewiesen werden. Eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung über die Bedeutung des Vertrags ersetzt daher nicht automatisch die notwendige Klarheit im Grundbuchsverfahren.
Was gilt bei mehreren Wohnungen oder Geschäftseinheiten?
Dann sollten die bestehenden Mindestanteile, die zugehörigen Wohnungseigentumsobjekte, die jeweiligen Erwerber und die Kaufpreiszuordnung möglichst genau geregelt sein. Auch geplante spätere Übertragungen müssen mit dem ursprünglichen Vertrag und dem Grundbuchstand vereinbar sein.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf
Die Entscheidung aus dem Jahr 2019 zeigt: Nicht nur der wirtschaftliche Inhalt eines Immobilienkaufs zählt. Der Vertrag muss auch so gestaltet sein, dass der vereinbarte Eigentumserwerb im Grundbuch eindeutig nachvollzogen werden kann und die Eigentumsvormerkung rechtlich abgesichert ist.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung und Gestaltung von Immobilienkaufverträgen sowie bei Fragen zur Eigentumsvormerkung und zum Wohnungseigentum. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei dabei, Unklarheiten bei Kaufgegenstand, Eigentümerstellung und Einheitenzuordnung frühzeitig zu erkennen.
Zur Entscheidung des OGH vom 20.02.2019, 5 Ob 163/18h.
Wenn Sie einen Immobilienkauf planen oder ein Grundbuchsantrag bereits abgewiesen wurde, lassen Sie die Vertragsunterlagen rechtlich prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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