Doppelvertretung Immobilienkauf: Warum das Grundbuch die Eigentumseintragung verweigern kann
Doppelvertretung Immobilienkauf: Was passiert, wenn dieselbe Person den Kaufvertrag für Käufer und Verkäufer unterschreibt? Auf den ersten Blick kann ein solcher Vertrag ordnungsgemäß errichtet worden sein. Dennoch kann die Eintragung des Eigentums im Grundbuch scheitern.
Der Grund liegt in der möglichen Interessenkollision: Wer gleichzeitig beide Vertragsparteien vertritt, muss die Interessen beider Seiten wahren. Gerade bei Immobiliengeschäften stellt sich daher die Frage, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Verkäuferseite ausreichend geschützt wurde und ob alle erforderlichen Zustimmungen vorliegen.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023 zeigt, welche Bedeutung diese Fragen im Grundbuchsverfahren haben. Der OGH vom 25.04.2023, 5 Ob 59/23x, stellte klar, dass eine mögliche Doppelvertretung durch geeignete Urkunden abgesichert werden muss. Zur Entscheidung.
Der typische Fall: Eine Person unterschreibt auf beiden Seiten
Im zugrunde liegenden Fall waren zwei Gesellschaften an einem Immobiliengeschäft beteiligt. Eine Gesellschaft verkaufte Liegenschaftsanteile, die teilweise mit Wohnungseigentum an Wohnungen und Kfz-Abstellplätzen verbunden waren. Die andere Gesellschaft sollte diese Anteile erwerben.
Das Besondere: Für beide Gesellschaften trat dieselbe Person auf. Der Geschäftsführer der Verkäuferin und der Käuferin unterfertigte den Kaufvertrag jeweils als Vertreter.
Damit lag eine sogenannte Doppelvertretung vor. Eine Person handelte gleichzeitig für Käufer und Verkäufer. Anschließend beantragte die Käuferin, als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen zu werden.
Das Grundbuchsgericht lehnte den Antrag jedoch ab. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Sache gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zur Doppelvertretung beim Immobiliengeschäft sagte
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Eigentumseintragung konnte daher weiterhin nicht bewilligt werden.
Die zentrale Aussage lautet: Wenn dieselbe Person für Käufer und Verkäufer handelt und dadurch eine mögliche Interessenkollision besteht, muss grundsätzlich eine ausdrückliche Zustimmung der möglicherweise benachteiligten Partei in grundbuchsfähiger Form nachgewiesen werden.
Im konkreten Fall hätte die Zustimmung der weiteren Gesellschafterin der Verkäuferin – also der Minderheitsgesellschafterin – urkundlich vorgelegt werden müssen.
Entscheidend war nicht allein, dass ein Geschäftsführer für beide Gesellschaften unterschrieben hatte. Eine Doppelvertretung ist nicht automatisch unzulässig. Problematisch wird sie vielmehr dann, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Interessen einer Vertragsseite zugunsten der anderen Seite vernachlässigt wurden.
Doppelvertretung ist nicht immer unwirksam
Die gleichzeitige Vertretung beider Vertragspartner führt nicht in jedem Fall automatisch zur Unwirksamkeit eines Geschäfts. Ein solches Vorgehen kann rechtlich möglich sein, wenn eine Interessenkollision ausgeschlossen ist oder die vertretene Partei durch das Geschäft ausschließlich Vorteile erhält.
Anders ist die Situation, wenn die Person, die beide Seiten vertritt, über Bedingungen entscheidet, bei denen die Interessen typischerweise gegensätzlich sind. Dazu gehört insbesondere der Kaufpreis. Für die Verkäuferin ist ein möglichst hoher Preis von Bedeutung, während die Käuferin regelmäßig einen möglichst niedrigen Preis anstrebt.
In einer solchen Konstellation besteht zumindest der äußere Anschein, dass die Person ihre Stellung auf einer Seite zum Vorteil der anderen Seite genutzt haben könnte. Das gilt vor allem dann, wenn weitere Gesellschafter, Miteigentümer oder sonstige Beteiligte vorhanden sind, deren Zustimmung nicht dokumentiert wurde.
Rechtlich wird in diesem Zusammenhang auch von einem Insichgeschäft gesprochen. Dazu zählen sowohl das Selbstkontrahieren, also ein Geschäft einer Person mit sich selbst, als auch die Doppelvertretung, bei der eine Person für beide Vertragspartner handelt.
Warum das Grundbuchsgericht keine umfassende Beweisaufnahme durchführt
Viele Betroffene gehen davon aus, dass ein unterfertigter und privatrechtlich gültiger Kaufvertrag automatisch zur Eintragung im Grundbuch führt. Das ist jedoch nicht zwingend der Fall.
Das Grundbuchsverfahren ist grundsätzlich ein reines Urkundenverfahren. Das Gericht prüft daher vor allem die vorgelegten Urkunden und den bisherigen Grundbuchstand. Von Bedeutung sind unter anderem:
- der Kaufvertrag,
- Vollmachten und Vertretungsnachweise,
- ausdrückliche Zustimmungserklärungen,
- gesellschaftsrechtliche Unterlagen,
- sonstige Dokumente, die für die Beurteilung des Geschäfts erforderlich sind.
Das Grundbuchsgericht führt normalerweise keine umfassende Beweisaufnahme wie ein Zivilgericht durch. Es hört daher nicht ohne Weiteres Zeugen an und bestellt auch nicht automatisch Sachverständige, um nachträglich die wirtschaftliche Angemessenheit eines Kaufpreises zu prüfen.
Im Fall der Entscheidung vom 25.04.2023 enthielt der Vertrag zwar eine Erklärung, wonach der Kaufpreis angemessen sei. Diese Erklärung stammte jedoch ebenfalls von jener Person, die beide Gesellschaften vertrat. Eine unabhängige Bewertung, ein Gutachten oder andere nachvollziehbare Unterlagen zur Marktgerechtigkeit des Kaufpreises lagen nicht vor.
Damit konnte das Grundbuchsgericht nicht ausschließen, dass die Verkäuferin durch das Geschäft benachteiligt worden war. Die bloße Erklärung der doppelt vertretenden Person genügte unter diesen Umständen nicht.
Welche Folgen drohen in der Praxis?
Eine verweigerte Grundbuchseintragung ist mehr als ein bloßes formales Problem. Sie kann erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen haben.
Die Finanzierung gerät ins Stocken
Wurde der Kauf über ein Darlehen finanziert, kann die Bank auf einer ordnungsgemäßen grundbücherlichen Absicherung bestehen. Verzögert sich die Eigentumseintragung, kann auch die Auszahlung oder endgültige Abwicklung der Finanzierung erschwert werden.
Die Immobilie kann nicht problemlos weiterverkauft werden
Wer noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, kann bei einer Weiterveräußerung auf erhebliche Schwierigkeiten stoßen. Ein neuer Käufer wird regelmäßig darauf achten, dass die Eigentumslage eindeutig und im Grundbuch nachvollziehbar dokumentiert ist.
Zusätzliche Kosten entstehen
Eine nachträgliche Beschaffung von Zustimmungserklärungen, Ergänzungsurkunden oder Bewertungen verursacht Zeit und Kosten. Gegebenenfalls müssen auch bereits vorbereitete Verträge überarbeitet oder neuerlich unterfertigt werden.
Gesellschaftsinterne Konflikte werden sichtbar
Besonders sensibel ist die Situation, wenn eine Gesellschaft mehrere Gesellschafter hat und eine Person auf beiden Seiten des Immobiliengeschäfts auftritt. Minderheitsgesellschafter können sich benachteiligt fühlen, wenn sie dem Geschäft nicht ausdrücklich zugestimmt haben oder die wirtschaftlichen Grundlagen nicht nachvollziehen können.
So lassen sich Risiken bei einer Doppelvertretung reduzieren
Eine Doppelvertretung sollte bei Immobiliengeschäften nicht beiläufig behandelt werden. Bereits vor der Unterfertigung kann geprüft werden, ob eine andere Gestaltung möglich ist.
- Die Vertretung trennen: Käufer und Verkäufer sollten nach Möglichkeit durch unterschiedliche Personen vertreten werden. Dadurch lässt sich der Anschein einer Interessenkollision deutlich reduzieren.
- Zusätzliche Zustimmungen einholen: Ist eine Doppelvertretung unvermeidbar, sollte die Zustimmung einer weiteren vertretungsberechtigten Person oder eines sonst zustimmungsberechtigten Gesellschafters in grundbuchsfähiger Form dokumentiert werden.
- Den Kaufpreis nachvollziehbar belegen: Ein unabhängiges Bewertungsgutachten, Vergleichspreise oder andere geeignete Unterlagen können zeigen, dass der vereinbarte Kaufpreis marktgerecht ist.
- Gesellschaftsrechtliche Unterlagen prüfen: Vor der Eintragung sollte geklärt werden, wer die Gesellschaft wirksam vertreten darf und ob zusätzliche Zustimmungen erforderlich sind.
- Die Grundbuchsfähigkeit vorab kontrollieren: Ein privatrechtlich unterfertigter Vertrag ist nicht automatisch eine ausreichende Grundlage für eine problemlose Eintragung. Vertrag, Vollmachten und Zustimmungen sollten daher vor der Antragstellung gemeinsam geprüft werden.
Für Privatpersonen ist besonders wichtig: Wenn dieselbe Person bei einem Immobilienkauf auf Käufer- und Verkäuferseite handelt, sollte man sich nicht ausschließlich auf die Erklärung im Vertrag verlassen, dass der Kaufpreis angemessen sei. Eine unabhängige Prüfung kann verhindern, dass die Eigentumseintragung später an formalen oder inhaltlichen Bedenken scheitert.
Häufige Fragen zur Doppelvertretung
Ist ein Vertrag automatisch ungültig, wenn eine Person beide Seiten vertritt?
Nein. Eine Doppelvertretung ist nicht in jedem Fall automatisch unzulässig. Entscheidend ist, ob eine Interessenkollision besteht oder zumindest nicht ausgeschlossen werden kann. Im Grundbuchsverfahren müssen mögliche Bedenken durch geeignete Urkunden ausgeräumt werden.
Reicht es, wenn im Kaufvertrag steht, dass der Preis angemessen ist?
Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wenn dieselbe Person beide Vertragsparteien vertritt, kann eine bloße Erklärung dieser Person unzureichend sein. Das gilt insbesondere dann, wenn keine unabhängigen Unterlagen zur Bewertung des Kaufpreises vorliegen.
Wer muss der Eintragung zustimmen?
Das hängt von der konkreten Vertretungs- und Gesellschaftssituation ab. Erforderlich kann beispielsweise die Zustimmung einer weiteren vertretungsberechtigten Person oder eines weiteren Gesellschafters sein. Diese Zustimmung muss grundsätzlich in einer Form nachgewiesen werden, die im Grundbuchsverfahren verwendet werden kann.
Kann man die fehlende Zustimmung nachträglich beibringen?
Eine nachträgliche Ergänzung kann je nach Situation möglich sein. Sie sollte jedoch sorgfältig und grundbuchsfähig errichtet werden. Ob dadurch eine neuerliche Antragstellung oder weitere Vertragsänderungen notwendig werden, ist anhand der konkreten Unterlagen zu beurteilen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt später nachbessern
Die Entscheidung OGH vom 25.04.2023, 5 Ob 59/23x, macht deutlich: Bei Immobiliengeschäften zählt nicht nur der Inhalt des Kaufvertrags. Auch die Art der Vertretung und die Dokumentation der Zustimmung können für die Eigentumseintragung entscheidend sein.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufverträgen, Vertretungssituationen und grundbuchsrelevanten Unterlagen. Wenn bei Ihrem Immobiliengeschäft dieselbe Person für Käufer und Verkäufer handelt oder die Eintragung bereits abgelehnt wurde, lassen Sie die nächsten Schritte frühzeitig prüfen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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