Terrasse auf der Allgemeinfläche: Warum ein späterer Mietvertrag ein Besitzstörungsurteil nicht beseitigt
Eine Terrasse auf der Allgemeinfläche, ein abgegrenzter Sitzplatz oder ein privater Zaun vor der Wohnung wirken auf den ersten Blick oft wie eine harmlose Verbesserung. Doch in einer Wohnungseigentumsanlage gelten dafür klare Grenzen. Wer eine allgemeine Fläche eigenmächtig in Besitz nimmt oder baulich verändert, riskiert ein Besitzstörungsverfahren – und unter Umständen die Verpflichtung, alles wieder zu entfernen.
Besonders problematisch wird es, wenn die Eigentümergemeinschaft die betreffende Fläche später an den bisherigen Nutzer vermietet. Ein solcher Vertrag kann naheliegend erscheinen: Wenn die Fläche nun gemietet wurde, müsste die Nutzung doch erlaubt sein. Dass diese Schlussfolgerung nicht immer stimmt, zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019.
Der Fall: Eine Terrasse im gemeinschaftlichen Garten
Der Kläger bewohnte zwei Wohnungen in einer Wohnanlage. An eine dieser Wohnungen angrenzend ließ er auf einer allgemeinen Gartenfläche eine Terrasse errichten. Zusätzlich grenzte er den Bereich mit Blumentrögen und einem Zaun ab. Er nutzte die Fläche anschließend gemeinsam mit seiner Familie allein.
Eine andere Wohnungseigentümerin sah darin eine Störung ihres bisherigen Besitzes an der Gartenfläche. Sie leitete erfolgreich ein Besitzstörungsverfahren ein. Das Gericht verpflichtete den Kläger rechtskräftig dazu, die Terrasse zu entfernen und den ursprünglichen Zustand – eine Wiesenfläche – wiederherzustellen.
Die Entscheidung wurde vollstreckbar. Die Exekution zur Entfernung der Terrasse wurde bewilligt.
Danach kam es zu einer neuen Entwicklung: Die Eigentümergemeinschaft schloss, vertreten durch die Hausverwaltung, mit dem Kläger einen Mietvertrag über genau jene Gartenfläche. Der Kläger vertrat daraufhin die Ansicht, dass er nun zur Nutzung berechtigt sei. Die bereits eingeleitete Exekution müsse daher beendet werden.
Das Erstgericht folgte zunächst dieser Argumentation. Das Berufungsgericht wies die Klage jedoch ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte dieses Ergebnis und wies die Revision zurück.
Was der OGH in der Entscheidung aus 2019 klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof entschied mit OGH vom 23.05.2019, 3 Ob 95/19w, dass die Exekution zur Entfernung der Terrasse weitergeführt werden durfte. Der später abgeschlossene Mietvertrag änderte daran nichts. Zur Entscheidung.
Entscheidend war nicht allein, dass ein Vertrag über die Gartenfläche geschlossen worden war. Maßgeblich war vielmehr, welchen Inhalt dieser Vertrag tatsächlich hatte und ob er die konkrete Nutzung rechtlich wirksam erlaubte. Das war hier nicht der Fall.
Der Mietvertrag berechtigte den Kläger nicht dazu, auf der allgemeinen Gartenfläche eine Terrasse zu errichten und dauerhaft zu nutzen. Für einen solchen baulichen Eingriff wäre grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder eine entsprechende gerichtliche Entscheidung erforderlich gewesen.
Der Kläger musste außerdem der beklagten Wohnungseigentümerin die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 939,24 Euro ersetzen.
Besitzschutz und Nutzungsrecht sind nicht dasselbe
Ein Besitzstörungsverfahren klärt nicht automatisch endgültig, wem eine Fläche gehört oder wer daran das umfassendste Nutzungsrecht hat. Im Mittelpunkt steht zunächst eine andere Frage: Wer hatte die Fläche zuletzt tatsächlich in Besitz und wurde dieser Besitz eigenmächtig gestört?
Das kann auch dann relevant sein, wenn die betroffene Person nicht Eigentümer der Fläche ist. Ein bisheriger tatsächlicher Besitz wird rechtlich geschützt. Wer eine gemeinschaftliche Gartenfläche eigenmächtig einzäunt, mit Gegenständen verstellt oder baulich verändert, kann dadurch den bisherigen Besitz anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen.
Ein rechtskräftiges Besitzstörungsurteil bleibt grundsätzlich wirksam. Es verliert nicht schon deshalb seine Wirkung, weil später irgendeine Vereinbarung über die Fläche geschlossen wird. Der Besitzschutz kann erst durch eine entgegenstehende, rechtskräftige Entscheidung über das eigentliche Recht an der Sache beseitigt werden. Erforderlich wäre ein Recht, das genau jene Nutzung erlaubt, die im Besitzstörungsverfahren untersagt wurde.
Im konkreten Fall fehlte ein solches Recht. Der Kläger hatte zwar einen Mietvertrag erhalten. Dieser erlaubte aber nicht wirksam die Errichtung und Nutzung einer Terrasse.
Warum die Hausverwaltung nicht jede Nutzung genehmigen kann
Allgemeine Teile einer Liegenschaft stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zur Verfügung. Dazu können etwa gemeinschaftliche Gärten, Innenhöfe, Fassaden, Dächer oder sonstige Flächen gehören, die nicht ausschließlich einem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sind.
Eine Terrasse auf einer solchen Fläche ist mehr als eine bloße vorübergehende Nutzung. Sie verändert die Fläche dauerhaft oder zumindest auf längere Zeit. Gleiches kann für einen Zaun, einen Wintergarten, ein Fundament, eine Überdachung oder eine sonstige bauliche Konstruktion gelten.
Solche Maßnahmen können die Rechte mehrerer Wohnungseigentümer berühren. Deshalb reicht eine Zustimmung der Hausverwaltung nicht automatisch aus. Auch ein mehrheitlich gefasster Beschluss kann unzureichend sein, wenn die konkrete Maßnahme die Zustimmung sämtlicher betroffener Wohnungseigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung voraussetzt.
Die Hausverwaltung kann im Rahmen ihrer Befugnisse Verträge abschließen. Sie kann aber durch einen bloßen Mietvertrag nicht zwingende wohnungseigentumsrechtliche Voraussetzungen umgehen. Ein Mietvertrag ist daher kein Ersatz für jene Zustimmung, die für einen baulichen Eingriff erforderlich ist.
Ein Mietvertrag ist keine automatische Baugenehmigung
Die Anmietung einer Garten- oder Allgemeinfläche bedeutet nicht automatisch, dass dort gebaut werden darf. Zwischen der Erlaubnis, eine Fläche zu nutzen, und der Erlaubnis, diese Fläche baulich zu verändern, besteht ein wesentlicher Unterschied.
Ein Vertrag kann beispielsweise vorsehen, dass ein Gartenbereich gepflegt oder als Sitzplatz verwendet werden darf. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass der Mieter eine befestigte Terrasse errichten, einen Zaun aufstellen oder die Fläche dauerhaft von der übrigen Anlage abtrennen darf.
Wer eine bauliche Nutzung plant, sollte daher darauf achten, dass die Vereinbarung die konkrete Maßnahme ausdrücklich beschreibt. Selbst eine ausdrückliche vertragliche Regelung genügt jedoch nur dann, wenn sie von den richtigen Personen abgeschlossen wurde und mit den wohnungseigentumsrechtlichen sowie baurechtlichen Vorgaben vereinbar ist.
Was bedeutet das Besitzstörungsurteil im Alltag?
Die Terrasse im Gemeinschaftsgarten
Ein Wohnungseigentümer pflastert einen Teil des Gartens, stellt Gartenmöbel auf und grenzt den Bereich mit einem niedrigen Zaun ab. Auch wenn die Fläche direkt an seine Wohnung grenzt, darf er nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass sie ihm zur alleinigen Nutzung zusteht.
Der private Bereich im Innenhof
Ein Bewohner stellt Blumentröge und Sichtschutzelemente auf einer gemeinschaftlichen Hoffläche auf. Mit der Zeit entsteht der Eindruck eines privaten Außenbereichs. Andere Eigentümer können darin eine eigenmächtige Besitzstörung sehen – insbesondere dann, wenn sie die Fläche bisher mitbenutzt haben.
Der nachträgliche Vertrag mit der Hausverwaltung
Nach einer Aufforderung zur Entfernung wird ein Mietvertrag über die betroffene Fläche abgeschlossen. Dieser Vertrag kann die Situation nur dann rechtlich verändern, wenn er die konkrete Nutzung wirksam deckt und alle erforderlichen wohnungseigentumsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Eine bloße Bezeichnung als „Gartenfläche“ reicht dafür nicht aus.
Die bereits bewilligte Exekution
Wer rechtskräftig zur Entfernung einer Konstruktion verpflichtet wurde, darf nicht einfach weiter darauf vertrauen, dass eine spätere Vereinbarung die Exekution stoppt. Solange keine wirksame rechtliche Grundlage für die konkrete Nutzung besteht, kann die Entfernung weiterhin durchgesetzt werden. Zusätzliche Exekutions- und Verfahrenskosten sind möglich.
Vor dem Umbau: Diese Punkte sollten Sie klären
- Welche Fläche ist betroffen? Prüfen Sie, ob es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft oder um einen ausschließlich zugeordneten Bereich handelt.
- Welche Nutzung ist bisher vereinbart? Eine bloße Nutzungsvereinbarung ist nicht automatisch eine Erlaubnis für bauliche Veränderungen.
- Welche Zustimmungen sind erforderlich? Klären Sie, ob die Zustimmung einzelner oder aller Wohnungseigentümer notwendig ist.
- Reicht ein Mehrheitsbeschluss aus? Verlassen Sie sich nicht allein auf eine Abstimmung oder eine mündliche Zusage der Hausverwaltung.
- Ist eine gerichtliche Genehmigung erforderlich? Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zustimmen, kann eine gerichtliche Klärung notwendig werden.
- Gibt es baurechtliche Vorgaben? Zusätzlich zu den wohnungseigentumsrechtlichen Fragen können baubehördliche Bewilligungen erforderlich sein.
- Besteht bereits ein Urteil? Eine rechtskräftige Verpflichtung zur Entfernung oder Unterlassung darf nicht eigenmächtig ignoriert werden.
- Ist ein Vertrag eindeutig formuliert? Eine Vereinbarung sollte die geplante Nutzung und sämtliche baulichen Maßnahmen ausdrücklich erfassen.
Häufige Fragen zur Terrasse auf einer Allgemeinfläche
Kann ich eine gemeinschaftliche Gartenfläche einfach mieten?
Ob eine Vermietung möglich ist, hängt von den Umständen und den erforderlichen Zustimmungen ab. Selbst wenn ein Mietvertrag wirksam zustande kommt, erlaubt er nicht automatisch bauliche Veränderungen oder eine exklusive Nutzung, die andere Wohnungseigentümer ausschließt.
Reicht die Zustimmung der Hausverwaltung?
Das lässt sich nicht pauschal bejahen. Die Hausverwaltung kann nicht in jedem Fall anstelle der Wohnungseigentümer über Eingriffe in allgemeine Teile der Liegenschaft entscheiden. Bei einer Terrasse oder vergleichbaren Konstruktion müssen die notwendigen Zustimmungen und gegebenenfalls eine gerichtliche Genehmigung geprüft werden.
Was passiert, wenn bereits ein Besitzstörungsurteil vorliegt?
Ein rechtskräftiges Urteil bleibt grundsätzlich durchsetzbar. Ein späterer Vertrag beendet die Verpflichtung nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Vertrag ein Recht vermittelt, das genau jene Nutzung erlaubt, die zuvor untersagt wurde.
Kann eine nachträgliche Einigung die Situation noch retten?
Eine einvernehmliche Lösung kann unter Umständen möglich sein. Sie muss jedoch von den richtigen Beteiligten abgeschlossen werden, die konkrete Nutzung einschließlich der Bauarbeiten regeln und mit dem Wohnungseigentums- und Baurecht vereinbar sein. Vor einer Umsetzung sollte die Vereinbarung rechtlich geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtzeitig prüfen lassen statt später zurückbauen
Wer eine Terrasse, einen Zaun oder eine andere Konstruktion auf einer gemeinschaftlichen Fläche plant, sollte die rechtlichen Voraussetzungen vor Beginn der Arbeiten klären. Das gilt auch dann, wenn die Fläche unmittelbar an die eigene Wohnung angrenzt oder die Hausverwaltung eine Nutzung grundsätzlich befürwortet.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei Fragen zu Wohnungseigentum, Besitzstörung, Nutzungsvereinbarungen und der rechtlichen Absicherung geplanter baulicher Veränderungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei auch bei der Prüfung bestehender Vereinbarungen und bei der Einschätzung bereits eingeleiteter Verfahren.
Sie sind von einer Terrasse, einem Zaun oder einer Nutzung einer Allgemeinfläche betroffen? Lassen Sie Ihre Rechte und die bestehende Vereinbarung rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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