Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch: Warum eine unklare Zustimmung nicht genügt
Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch: Eine Liegenschaft soll verschenkt, verkauft oder zur Finanzierung eines Kredits belastet werden. Die Verträge sind unterschrieben. Trotzdem verweigert das Grundbuchgericht die Eintragung. Der Grund dafür kann ein im Grundbuch eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot sein.
Besonders problematisch wird es, wenn die berechtigten Personen zwar ein Dokument unterschrieben haben, daraus aber nicht eindeutig hervorgeht, dass sie der konkreten Eintragung zustimmen. Eine bloße Kenntnisnahme, eine Vollmacht oder ein allgemeines Einverständnis reicht nicht automatisch aus.
Der Oberste Gerichtshof hat diese Anforderungen in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 deutlich bestätigt. Für Eigentümer, Käufer, Geschenknehmer und finanzierende Banken ist das von erheblicher praktischer Bedeutung.
Was bewirkt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot?
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot soll verhindern, dass über eine Liegenschaft ohne Zustimmung bestimmter berechtigter Personen verfügt wird. Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann die Immobilie dann nicht ohne Weiteres verkaufen, verschenken oder mit einem Pfandrecht beziehungsweise einem anderen Recht belasten.
Das Verbot wird im Grundbuch eingetragen. Dadurch entsteht eine grundbücherliche Sperre: Das Grundbuchgericht muss prüfen, ob die geplante Eintragung mit dem bestehenden Verbot vereinbar ist und ob die erforderliche Zustimmung vorliegt.
Das betrifft nicht nur klassische Kaufverträge. Auch folgende Vorhaben können Schwierigkeiten bereiten:
- die Schenkung einer Wohnung an ein Familienmitglied,
- die Übertragung eines Hauses im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge,
- die Eintragung eines Pfandrechts für einen Bankkredit,
- die Löschung des Belastungs- und Veräußerungsverbots,
- sonstige Änderungen im Grundbuch, die durch das Verbot erfasst werden.
Ein privatrechtlich wirksamer Vertrag führt daher nicht automatisch zur gewünschten Grundbuchseintragung. Vertrag und Grundbuchverfahren müssen gesondert betrachtet werden.
Der entschiedene Fall: Unterschrift ja, eindeutige Zustimmung nein
In dem vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall war zugunsten bestimmter Angehöriger ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen. Dem Grundbuchsgesuch wurde ein „Anbot auf Abschluss eines Schenkungsvertrags“ aus dem Jahr 2011 beigelegt.
Die vom Verbot begünstigten Personen hatten dieses Dokument zwar unterschrieben. Sie erklärten darin jedoch ausdrücklich lediglich, dass sie das Anbot „zur Kenntnis nehmen“. Außerdem erteilten sie eine Vollmacht und behielten sich die Annahme des Anbots innerhalb der offenen Frist vor.
Die Antragstellerin war der Auffassung, diese Erklärung stelle zugleich eine Zustimmung zur Löschung des Belastungs- und Veräußerungsverbots dar. Das Grundbuchgericht folgte dieser Ansicht nicht und bewilligte die beantragte Eintragung nicht. Die dagegen erhobene Anfechtung blieb erfolglos.
Der OGH bestätigte dies in der Entscheidung OGH vom 22.10.2019, 5 Ob 160/19v. Der außerordentliche Revisionsrekurs wurde mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen. Damit blieb die Entscheidung des Grundbuchgerichts aufrecht. Zur Entscheidung.
Warum eine allgemeine Erklärung nicht ausreicht
Bei einem eingetragenen Belastungs- und Veräußerungsverbot muss die Zustimmung der berechtigten Person eindeutig sein. Das Grundbuchgericht darf nicht erst durch weitreichende Auslegung herausfinden müssen, ob eine bestimmte Erklärung tatsächlich die Aufhebung oder Überwindung der grundbücherlichen Sperre bezweckt.
Eine Formulierung wie „zur Kenntnis genommen“ bedeutet zunächst nur, dass der Inhalt eines Dokuments bekannt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass die unterzeichnende Person dem Verkauf, der Schenkung, der Belastung oder der Löschung eines eingetragenen Rechts zustimmt.
Auch eine Vollmacht ersetzt nicht ohne Weiteres die notwendige Zustimmung. Sie kann eine andere Person zur Abgabe bestimmter Erklärungen berechtigen, erklärt aber nicht unbedingt selbst, dass die konkrete Grundbuchseintragung bewilligt wird. Gleiches gilt für einen Vorbehalt, wonach ein Vertragsangebot erst später angenommen werden soll.
Das Grundbuchverfahren ist in diesem Punkt formal geprägt. Bestehen aufgrund des Inhalts einer Urkunde begründete Zweifel, kann das Gericht die Erklärung nicht einfach zugunsten der beantragten Eintragung „passend machen“. Die Unterlagen müssen vielmehr aus sich heraus klar erkennen lassen, welche Eintragung bewilligt wird.
Auf die Grundbuchstauglichkeit kommt es an
Für die Löschung eines eingetragenen Rechts oder die Durchführung einer davon abhängigen Eintragung genügt nicht jede schriftliche Erklärung. Erforderlich ist regelmäßig eine grundbuchtaugliche Zustimmung. In diesem Zusammenhang wird häufig von einer Aufsandungserklärung gesprochen.
Eine solche Erklärung soll klar und unmissverständlich festhalten, dass die berechtigte Person der konkreten grundbücherlichen Änderung zustimmt. Sie muss daher inhaltlich zur beantragten Eintragung passen. Eine ältere Vertragsunterlage, die ursprünglich einem anderen Zweck diente, kann dafür ungeeignet sein.
Das ist gerade bei lang zurückliegenden Vereinbarungen ein erhebliches Risiko. Eine Unterschrift aus einem früheren Vertrag bedeutet nicht automatisch, dass damit auch eine Jahre später beantragte Löschung oder Übertragung bewilligt wurde.
In der Praxis sollte die Zustimmung daher möglichst konkret formuliert sein. Sie sollte sich auf die betroffene Liegenschaft, das eingetragene Belastungs- und Veräußerungsverbot und die beabsichtigte Eintragung beziehen. Unklare, widersprüchliche oder nur allgemein gehaltene Erklärungen können zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs führen.
Welche Folgen hat das für Eigentümer und Vertragspartner?
Die Entscheidung aus dem Jahr 2019 zeigt, dass sich Fehler bei der Vorbereitung der Unterlagen unmittelbar auf die gesamte Abwicklung auswirken können.
Eine Schenkung bleibt im Grundbuch stecken
Eine Eigentümerin unterschreibt einen Schenkungsvertrag zugunsten ihres Kindes. Der Vertrag ist zwischen den Beteiligten grundsätzlich vereinbart. Im Grundbuch ist jedoch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen. Liegt keine klare Zustimmung der Berechtigten vor, kann die Eigentumsübertragung nicht durchgeführt werden.
Die Finanzierung verzögert sich
Ein Käufer benötigt für den Erwerb ein Bankdarlehen. Die Bank verlangt die Eintragung eines Pfandrechts. Das bestehende Belastungs- und Veräußerungsverbot verhindert die Eintragung, solange keine geeignete Zustimmung vorgelegt wird. Dadurch kann sich die Auszahlung des Kredits verzögern.
Der Vertrag ist unterschrieben, aber die Eigentumsübertragung scheitert
Die Parteien gehen davon aus, dass mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags alles erledigt ist. Wird das Grundbuchsgesuch jedoch abgewiesen, ist die Käuferin oder der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen. Zusätzlich können Fristen, Finanzierungsvorgaben und vertragliche Übergabetermine unter Druck geraten.
Eine alte Erklärung wird falsch eingeschätzt
Die berechtigten Personen haben bereits vor Jahren ein Dokument unterzeichnet. Die Eigentümerseite nimmt an, diese Unterschrift genüge für die heutige Löschung des Verbots. Das kann sich als falsch erweisen, wenn die damalige Erklärung nur eine Kenntnisnahme oder eine Vollmacht enthielt.
Was vor einer Eintragung zu prüfen ist
- Aktuellen Grundbuchstand einsehen: Vor jedem Verkauf, jeder Schenkung oder Belastung sollte geprüft werden, ob ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen ist.
- Begünstigte Personen feststellen: Es muss klar sein, wer vom Verbot profitiert und wessen Zustimmung benötigt wird.
- Geplante Eintragung genau bestimmen: Eine Zustimmung zum Verkauf ist nicht zwingend dasselbe wie eine Zustimmung zur Eintragung eines Pfandrechts oder zur Löschung des Verbots.
- Erklärung eindeutig formulieren: Die Zustimmung sollte ausdrücklich auf die konkrete Liegenschaft und die beabsichtigte Grundbuchseintragung Bezug nehmen.
- Aufsandungserklärung sicherstellen: Für die Löschung oder Änderung eines eingetragenen Rechts ist eine grundbuchsfähige Erklärung erforderlich.
- Alte Unterlagen nicht ungeprüft verwenden: Eine frühere Unterschrift kann inhaltlich zu unbestimmt sein oder einen anderen Zweck verfolgt haben.
- Unterlagen vor der Antragstellung prüfen lassen: Eine rechtliche Kontrolle vor Einbringung des Grundbuchsgesuchs kann eine Zurückweisung und weitere Verzögerungen vermeiden.
Häufige Fragen zum Belastungs- und Veräußerungsverbot
Kann ich trotz des Verbots einen Kaufvertrag unterschreiben?
Ein Vertrag kann grundsätzlich unabhängig davon geschlossen werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Eigentumsübertragung anschließend auch im Grundbuch durchgeführt werden kann. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte daher geklärt werden, ob die erforderlichen Zustimmungen vorliegen oder rechtzeitig beschafft werden können.
Reicht es, wenn die berechtigte Person den Vertrag unterschreibt?
Nicht unbedingt. Entscheidend ist der genaue Inhalt der Erklärung. Eine bloße Kenntnisnahme oder eine allgemeine Unterschrift kann für die Grundbuchseintragung zu unbestimmt sein. Die Zustimmung muss eindeutig und grundbuchstauglich sein.
Kann eine Vollmacht das Problem lösen?
Eine Vollmacht kann eine Person dazu berechtigen, bestimmte Erklärungen abzugeben. Sie ersetzt aber nicht automatisch eine klare Zustimmung zur konkreten Eintragung. Auch die Vollmacht selbst muss inhaltlich und formal geeignet sein.
Was passiert, wenn das Grundbuchsgesuch abgewiesen wird?
Dann wird die gewünschte Eintragung zunächst nicht durchgeführt. Je nach Situation kann ein neues oder verbessertes Gesuch eingebracht werden. Dafür müssen die fehlenden oder unklaren Unterlagen richtiggestellt werden. Welche Schritte sinnvoll sind, hängt vom Inhalt des Grundbuchsbeschlusses und den bestehenden Verträgen ab.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Verzögerungen verhindern
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ist keine bloße Formalität. Es kann über die Durchführbarkeit einer Schenkung, eines Verkaufs oder einer Finanzierung entscheiden. Besonders wichtig ist deshalb, nicht nur auf vorhandene Unterschriften zu achten, sondern auf deren genaue rechtliche Bedeutung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Grundbuchsunterlagen, der Vorbereitung geeigneter Zustimmungserklärungen und der rechtlichen Beurteilung geplanter Übertragungen oder Belastungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis lassen sich Unklarheiten häufig bereits vor der Einreichung eines Grundbuchsgesuchs erkennen.
Sind Sie von einem Belastungs- und Veräußerungsverbot betroffen oder wurde ein Grundbuchsgesuch wegen einer unklaren Zustimmung nicht bewilligt? Lassen Sie die Unterlagen rechtzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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