Bausparvertrag gekündigt: Wann darf die Bausparkasse den Vertrag beenden?
Bausparvertrag gekündigt: Eine Kündigung des Bausparvertrags kann für Betroffene erhebliche Folgen haben. Besonders problematisch ist die Situation, wenn der Vertrag bereits seit vielen Jahren besteht, attraktive Sparzinsen bietet und die Bausparkasse nun zur Beantragung eines Darlehens auffordert. Wer nicht rechtzeitig reagiert, soll andernfalls mit der Beendigung des Vertrags und der Auszahlung des Sparguthabens rechnen.
Doch darf eine Bausparkasse einen solchen Vertrag tatsächlich jederzeit kündigen? Und was gilt, wenn die Kündigung mit dem lange nicht abgerufenen Bauspardarlehen begründet wird?
Mit diesen Fragen befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2023: OGH vom 17.10.2023, 4 Ob 74/22v. Die Entscheidung des OGH ist insbesondere für Bausparer mit älteren Verträgen von Bedeutung. Sie zeigt aber auch, dass eine Kündigung nicht ohne Prüfung des konkreten Vertrags und der damals geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen beurteilt werden kann.
Bausparvertrag gekündigt: Der typische Konflikt bei alten Verträgen
Im Anlassfall hatte eine Bausparkasse im Juli 2020 rund 1.700 Kundinnen und Kunden gekündigt. Betroffen waren Bausparverträge, bei denen die Voraussetzungen für ein Bauspardarlehen bereits erfüllt waren. Die Darlehen waren jedoch seit mehr als zehn Jahren nicht abgerufen worden. Gleichzeitig erhielten die Kundinnen und Kunden vergleichsweise hohe Sparzinsen.
Die Bausparkasse teilte den Betroffenen sinngemäß mit, dass das Bauspardarlehen noch innerhalb einer kurzen Frist beantragt werden könne. Sollte kein Darlehensantrag gestellt werden, werde der Bausparvertrag gekündigt und das vorhandene Sparguthaben ausbezahlt.
Eine klageberechtigte Verbraucherschutzorganisation hielt dieses Vorgehen für unzulässig. Nach ihrer Auffassung war nicht ausreichend klar, ob der Bausparkasse überhaupt ein entsprechendes Kündigungsrecht zustand. Außerdem dürfe ein möglicherweise nicht bestehendes Kündigungsrecht nicht dazu verwendet werden, Kundinnen und Kunden zur Aufnahme eines Darlehens zu bewegen.
Was hat der OGH entschieden?
Der OGH unterschied klar zwischen der konkreten Kündigungspraxis und den beanstandeten Vertragsklauseln.
Die Kündigung selbst ist eine Einzelfallfrage
Ob die Bausparkasse die konkreten Verträge kündigen durfte, wurde vom OGH nicht endgültig entschieden. Die Entscheidungen der Vorinstanzen wurden in diesem Punkt aufgehoben und das Verfahren an das Erstgericht zurückverwiesen.
Der Grund dafür war, dass nicht ausreichend festgestellt worden war, welche Vertragsbedingungen für die jeweils gekündigten Altverträge tatsächlich galten. Bei älteren Bausparverträgen können unterschiedliche Fassungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Anwendung kommen. Schon das Abschlussdatum kann daher entscheidend sein.
Der OGH stellte somit nicht allgemein fest, dass Bausparkassen solche Verträge immer kündigen dürfen. Ebenso wenig wurde ausgesprochen, dass eine Kündigung in jedem Fall unwirksam ist. Maßgeblich bleibt der konkrete Inhalt des jeweiligen Vertrags.
Fast alle beanstandeten Klauseln durften nicht verwendet werden
Bei den Allgemeinen Bausparbedingungen fiel die Entscheidung jedoch deutlich aus. Von zehn beanstandeten Klauseln durften die Klauseln 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9 und 10 nicht verwendet werden. Das Verbot der Klausel 5 war von der Bausparkasse nicht angefochten worden und blieb daher bestehen.
Nur die Klausel 6 wurde im konkreten Verfahren nicht verboten. Dabei ging es um eine Kontoführungsgebühr von 11,28 Euro während der Sparphase beziehungsweise 40 Euro während der Darlehensphase.
Warum die Vertragsbedingungen bei einem gekündigten Bausparvertrag so wichtig sind
Ein Bausparvertrag ist rechtlich nicht bloß ein gewöhnliches Sparkonto. Sein Zweck liegt darin, dass Bausparerinnen und Bausparer unter bestimmten gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen ein Bauspardarlehen erhalten können.
Das Bausparkassengesetz regelt zwar den Anspruch auf ein Bauspardarlehen in seinen Grundzügen. Es beantwortet aber nicht jede Frage, die sich im weiteren Vertragsverlauf stellt. Dazu gehören insbesondere:
- ob und unter welchen Voraussetzungen die Bausparkasse ordentlich kündigen darf,
- wie lange ein Anspruch auf ein Bauspardarlehen besteht,
- welche Folgen ein nicht abgerufener Darlehensanspruch hat,
- wie lange ein Darlehensangebot angenommen werden kann und
- unter welchen Bedingungen das Sparguthaben auszuzahlen ist.
Diese Fragen können in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt sein. Entscheidend ist dabei nicht die aktuelle Vertragsfassung, sondern grundsätzlich jene Fassung, die beim Abschluss des konkreten Vertrags vereinbart wurde. Spätere Änderungen dürfen nicht automatisch auf ältere Verträge übertragen werden.
Der Darlehensanspruch darf nicht praktisch wertlos werden
Besonders kritisch beurteilte der OGH eine Klausel, nach der der Anspruch auf ein Bauspardarlehen erlöschen sollte, wenn ein Darlehensangebot nicht innerhalb von zwei Monaten angenommen oder abgelehnt wurde.
Eine solche Frist kann für eine weitreichende finanzielle Entscheidung unangemessen kurz sein. Ein Bauspardarlehen kann etwa dem Kauf oder der Sanierung einer Immobilie, der Finanzierung einer Ausbildung oder einer Pflegevorsorge dienen. In vielen Fällen ist eine sorgfältige Prüfung der Finanzierung erforderlich. Dazu gehören Gespräche mit Banken, die Einholung von Kostenvoranschlägen und die Klärung der persönlichen finanziellen Situation.
Wenn der Darlehensanspruch bereits nach einer sehr kurzen Frist erlischt, kann der eigentliche Zweck des Bausparvertrags ausgehöhlt werden. Der Vertrag darf nicht so gestaltet sein, dass der Anspruch auf ein Darlehen zwar formal besteht, praktisch aber nur unter unangemessen engen Bedingungen ausgeübt werden kann.
Unklare Auszahlungsklauseln und Zinsänderungen
Wann muss das Guthaben ausgezahlt werden?
Eine weitere beanstandete Klausel betraf die Auszahlung gekündigter Guthaben. Die Auszahlung sollte davon abhängen, ob „flüssige“ und „verfügbare“ Mittel vorhanden sind.
Für Kundinnen und Kunden war dadurch nicht ausreichend nachvollziehbar, was genau darunter zu verstehen ist. Unklar blieb insbesondere:
- wann ausreichend liquide Mittel vorhanden sind,
- wie lange die Auszahlung zurückgehalten werden darf und
- ob die Bausparkasse die Auszahlung nach eigenen wirtschaftlichen Einschätzungen verzögern kann.
Vertragsbedingungen müssen jedoch so formuliert sein, dass Verbraucherinnen und Verbraucher ihre Rechte und Pflichten erkennen können. Eine Klausel darf der Bausparkasse keinen praktisch unbegrenzten Entscheidungsspielraum einräumen.
Schweigen bedeutet nicht automatisch Zustimmung
Auch Klauseln zu Zinsänderungen wurden beanstandet. Sie sahen vor, dass eine Änderung der Verzinsung eintreten konnte, wenn der Kunde nicht rechtzeitig widerspricht.
Eine sogenannte Zustimmungsfiktion ist nicht unter allen Umständen unzulässig. Sie muss aber klar, sachlich begrenzt und nachvollziehbar ausgestaltet sein. Im konkreten Fall war nach Ansicht des OGH nicht ausreichend deutlich geregelt, welcher Geld- oder Kapitalmarkt maßgeblich sein sollte, welche Kosten berücksichtigt werden und wie sich die konkrete Zinsänderung berechnet.
Dass die Änderung auf 0,5 Prozentpunkte pro Jahr begrenzt war, reichte allein nicht aus. Wenn schon die Berechnung der Änderung unklar ist, schafft auch eine prozentuelle Obergrenze keine ausreichende Transparenz.
Was bedeutet die Entscheidung für Bausparer?
Die Entscheidung betrifft nicht automatisch jeden Bausparvertrag. Sie liefert aber wichtige Orientierung für mehrere typische Situationen.
Sie haben eine Kündigung erhalten
Eine Kündigung sollte weder ungeprüft akzeptiert noch einfach ignoriert werden. Entscheidend ist, ob die Bausparkasse nach dem konkreten Vertrag tatsächlich zur Kündigung berechtigt war. Das lässt sich häufig nur durch einen Vergleich der Vertragsunterlagen mit den damals geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen beurteilen.
Ihr Vertrag ist besonders gut verzinst
Bei älteren Verträgen können die vereinbarten Sparzinsen deutlich über dem aktuellen Marktniveau liegen. Das allein begründet jedoch nicht automatisch ein Kündigungsrecht der Bausparkasse. Wirtschaftliche Interessen müssen sich innerhalb des Vertrags und der gesetzlichen Vorgaben bewegen.
Sie sollen kurzfristig ein Darlehen beantragen
Wer ein Darlehensangebot erhält, sollte die Entscheidung nicht unter Zeitdruck treffen. Eine übereilte Beantragung kann langfristige finanzielle Verpflichtungen auslösen. Andererseits können auch Fristen zur Ablehnung oder zur Wahrung eigener Rechte laufen. Die Schreiben der Bausparkasse sollten daher genau geprüft werden.
Es werden Gebühren verrechnet
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Kontoführungsgebühr oder Bearbeitungsgebühr unzulässig ist. Ein Entgelt kann grundsätzlich zulässig sein, wenn ihm eine konkrete Leistung gegenübersteht und es nicht grob überhöht ist. Eine Gebühr ist aber nicht allein deshalb wirksam, weil sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen genannt wird.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Kündigungsschreiben sichern: Bewahren Sie das Schreiben samt Kuvert, Beilagen und Fristangaben auf.
- Vertragsunterlagen zusammensuchen: Dazu gehören der Bausparvertrag, Nachträge, Änderungsmitteilungen und die beim Abschluss geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
- Abschlussdatum feststellen: Bei älteren Verträgen können frühere Vertragsfassungen entscheidend sein.
- Keine vorschnelle Entscheidung treffen: Beantragen oder akzeptieren Sie ein Darlehen nicht allein deshalb, weil die Bausparkasse eine kurze Frist setzt.
- Fristen ernst nehmen: Eine rechtliche Prüfung sollte möglichst rasch erfolgen, weil die Kündigung, die Auszahlung oder ein Widerspruch an konkrete Fristen gebunden sein können.
- Schriftlich kommunizieren: Halten Sie Rückfragen und Einwendungen nachvollziehbar schriftlich fest.
Häufige Fragen zur Kündigung eines Bausparvertrags
Darf die Bausparkasse meinen alten Bausparvertrag einfach kündigen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind der konkrete Vertrag, das Abschlussdatum und die damals geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der OGH hat in seiner Entscheidung vom 17.10.2023 gerade keine allgemeine Aussage getroffen, wonach jede solche Kündigung zulässig oder unzulässig ist.
Was passiert, wenn ich die kurze Frist zur Darlehensbeantragung verstreichen lasse?
Das hängt vom Vertrag und der konkreten Klausel ab. Eine Bestimmung, nach der der Darlehensanspruch bereits nach zwei Monaten erlischt, kann problematisch sein. Trotzdem sollten Betroffene nicht untätig bleiben, sondern die Vertragsunterlagen und das Kündigungsschreiben rasch prüfen lassen.
Ist eine Kontoführungsgebühr im Bausparvertrag immer erlaubt?
Nein. Im konkreten Verfahren wurde die Kontoführungsgebühr zwar nicht verboten. Daraus folgt aber nicht, dass jede Gebühr automatisch zulässig ist. Entscheidend ist unter anderem, ob eine konkrete Leistung dahintersteht und ob die Höhe nachvollziehbar sowie nicht grob überhöht ist.
Kann ich die Auszahlung meines Guthabens verlangen?
Grundsätzlich richtet sich die Auszahlung nach dem Vertrag und den anwendbaren Bedingungen. Eine Klausel darf die Auszahlung jedoch nicht von unklaren Voraussetzungen abhängig machen oder der Bausparkasse eine beliebige Verzögerung ermöglichen.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann Klarheit schaffen
Die Entscheidung des OGH stärkt die Anforderungen an transparente und faire Bausparbedingungen. Sie zeigt zugleich, dass bei Kündigungen älterer Verträge besonders genau hingesehen werden muss. Ob die Beendigung wirksam ist, hängt nicht allein vom aktuellen Zinsniveau oder davon ab, wie lange ein Darlehen nicht abgerufen wurde.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene bei der Prüfung von Kündigungsschreiben, Vertragsbedingungen und möglichen Ansprüchen. Wenn Sie von einer Kündigung betroffen sind oder eine kurzfristige Aufforderung zur Darlehensaufnahme erhalten haben, lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst frühzeitig prüfen.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
