Anleihe mit Pfandrechten: Wie sicher ist die Absicherung wirklich?
Eine Anleihe mit Pfandrechten kann mit Liegenschaften besichert sein und trotzdem rechtliche Risiken bergen. Entscheidend ist nicht nur, ob ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wurde. Ebenso wichtig ist, wer die Sicherheit verwaltet, welche Entscheidungen diese Person treffen darf und wofür sie haftet.
Gerade bei größeren Anleihen treten viele Anleger nicht selbst gegenüber dem Emittenten oder den Sicherheitengebern auf. Stattdessen übernimmt eine Bank oder ein anderer gemeinsamer Vertreter die Verwaltung der Rechte. Dieser kann unter Umständen Pfandrechte freigeben, löschen lassen oder Sicherheiten verwerten. Damit erhält er eine erhebliche Verantwortung.
Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 klargestellt, dass diese Verantwortung nicht durch eine weitreichende Haftungsbeschränkung ausgehöhlt werden darf.
Der Anlassfall: 30,5 Millionen Euro und umfangreiche Sicherheiten
In dem Verfahren ging es um eine Gesellschaft, die über eine Anleihe rund 30,5 Millionen Euro aufgenommen hatte. Zur Absicherung der Anleihegläubiger waren mehrere Liegenschaften mit Pfandrechten belastet worden.
Da eine Vielzahl von Anlegern beteiligt war, sollte nicht jeder einzelne Gläubiger seine Rechte selbst verwalten müssen. Eine Bank war daher als gemeinsamer Vertreter vorgesehen. Zu ihren Aufgaben sollte unter anderem gehören:
- die Verwaltung der Pfandrechte,
- die Freigabe von Liegenschaften aus der Haftung,
- die teilweise oder vollständige Löschung von Pfandrechten und
- die Verwertung der Sicherheiten im Interesse der Anleihegläubiger.
Die Anleihebedingungen und ein Treuhandvertrag sahen allerdings vor, dass die Bank im Wesentlichen nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften sollte. Für leichte Fahrlässigkeit sollte ihre Verantwortung weitgehend ausgeschlossen sein.
Die Emittentin beantragte beim Gericht, die Bank als gemeinsame Vertreterin zu genehmigen und die entsprechende Bestellung im Grundbuch anzumerken. Die Vorinstanzen lehnten den Antrag ab. Der Fall gelangte daraufhin zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies den Revisionsrekurs zurück. Die Bestellung der Bank als gemeinsame Vertreterin wurde daher nicht genehmigt. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 26.09.2017, 6 Ob 220/16w. Zur Entscheidung.
Die zentrale Aussage lässt sich verständlich zusammenfassen:
Ein gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger darf nicht mit einer Haftungsbeschränkung bestellt werden, die ihn bei wesentlichen Aufgaben insbesondere von der Haftung für leichte Fahrlässigkeit freistellt.
Der gemeinsame Vertreter sollte im konkreten Fall über Sicherheiten verfügen können, die für die Rückzahlung der Anleihe von erheblicher Bedeutung waren. Wer Pfandrechte freigeben oder löschen lassen darf, nimmt keine bloß technische oder formale Tätigkeit wahr. Fehler können die rechtliche und wirtschaftliche Position der Anleger unmittelbar beeinträchtigen.
Das Gericht durfte die problematische Klausel auch nicht einfach aus dem Vertrag streichen und die Bestellung im Übrigen genehmigen. Im Verfahren nach § 15a TSchVG konnte es die vertragliche Position des gemeinsamen Vertreters nicht selbst neu gestalten. Es musste daher die konkrete Bestellung insgesamt genehmigen oder ablehnen.
Anleihe mit Pfandrechten: Warum Haftungsausschlüsse besonders heikel sind
Bei einer Anleihe stehen den einzelnen Anlegern häufig gemeinsame Rechte zu. Der gemeinsame Vertreter soll diese Rechte gebündelt wahrnehmen und die Sicherheiten im Interesse aller Gläubiger verwalten. Dadurch soll die Rechtsdurchsetzung effizienter werden.
Mit dieser Bündelung geht aber auch Verantwortung einher. Der Vertreter kann Entscheidungen treffen, die für sämtliche Anleihegläubiger Folgen haben. Wird eine Liegenschaft aus der Haftung entlassen oder ein Pfandrecht gelöscht, kann dadurch die Absicherung der Anleger vermindert werden.
Der OGH stellte deshalb nicht nur auf die formale Eignung der Bank ab. Das Gericht musste auch prüfen, ob die Vereinbarungen zwischen der Bank und den Anleihegläubigern gesetzeskonform und ausgewogen waren. Die Anleihebedingungen und der Treuhandvertrag unterliegen dabei einer Inhaltskontrolle. Eine Vertragsbestimmung kann unwirksam sein, wenn sie eine Seite ohne ausreichende sachliche Rechtfertigung erheblich benachteiligt.
Nach der Beurteilung des OGH lag eine solche Benachteiligung vor. Die Bank sollte weitreichende und für die Anleger wesentliche Aufgaben übernehmen, zugleich aber für Fehler bei der Erfüllung dieser Aufgaben nur sehr eingeschränkt einstehen.
Auch qualifizierte Anleger sind nicht schutzlos
Im Verfahren spielte außerdem eine Rolle, dass die Anleihe ausschließlich von sogenannten qualifizierten Anlegern erworben worden war. Daraus folgt jedoch nicht, dass jede Haftungsbeschränkung zulässig wäre.
Auch erfahrene oder professionelle Anleger müssen nicht automatisch hinnehmen, dass ein gemeinsamer Vertreter von der Verantwortung für wesentliche Pflichtverletzungen weitgehend freigestellt wird. Entscheidend ist vielmehr, welche Aufgaben übertragen werden und wie stark die Haftungsregelung den Schutz der Anleihegläubiger reduziert.
Der OGH verglich die Situation außerdem mit einer gerichtlichen Bestellung eines gemeinsamen Kurators. Für einen solchen gerichtlich bestellten Vertreter besteht keine vergleichbare weitreichende Haftungsfreistellung. Es wäre daher sachlich nicht gerechtfertigt, einen von der Emittentin oder den Sicherheitengebern ausgewählten Vertreter besser zu stellen und seine Verantwortung durch den Vertrag erheblich zu beschränken.
Was bedeutet das für Anleger im Alltag?
Eine grundbücherliche Sicherheit ist kein Selbstläufer
Ein eingetragenes Pfandrecht kann die Position eines Anlegers deutlich verbessern. Es bedeutet aber nicht, dass eine Rückzahlung automatisch gesichert ist. Die praktische Wirksamkeit hängt auch davon ab, wie die Sicherheit verwaltet und im Ernstfall verwertet wird.
Anleger sollten daher nicht nur auf den Zinssatz oder den Gesamtwert der Liegenschaften achten. Ebenso relevant ist, wer über die Sicherheit verfügen darf und unter welchen Bedingungen eine Freigabe oder Löschung möglich ist.
Freigaben können die Absicherung verändern
Ein typisches Beispiel: Eine Liegenschaft wird aus der Haftung entlassen, weil ein Teilbetrag zurückbezahlt wurde. Ob diese Freigabe zulässig und wirtschaftlich vertretbar ist, kann für die verbleibenden Anleger entscheidend sein.
Wenn der gemeinsame Vertreter dabei Fehler macht und seine Haftung für leichte Fahrlässigkeit vollständig ausgeschlossen ist, kann die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen erheblich erschwert werden.
Treuhandverträge verdienen besondere Aufmerksamkeit
Die entscheidenden Regelungen stehen nicht immer ausschließlich in den Anleihebedingungen. Auch ein Treuhandvertrag oder eine Pfandbestellungsurkunde kann wichtige Bestimmungen enthalten. Wer nur das Angebotsdokument liest, erhält daher möglicherweise kein vollständiges Bild von den Befugnissen und Verantwortlichkeiten des gemeinsamen Vertreters.
Die Gestaltung betrifft auch Emittenten und Banken
Für Emittenten und Sicherheitengeber kann eine unwirksame oder unangemessene Haftungsklausel weitreichende Folgen haben. Wird die Bestellung des gemeinsamen Vertreters nicht genehmigt, kann dies die Eintragung oder praktische Nutzung der vorgesehenen Sicherheiten verzögern.
Banken und Treuhänder wiederum sollten berücksichtigen, dass ihre Tätigkeit nicht auf eine rein formale Abwicklung reduziert werden kann. Wer über Freigabe, Löschung oder Verwertung von Sicherheiten entscheidet, übernimmt wesentliche Pflichten gegenüber den Anleihegläubigern.
Diese Punkte sollten vor einer Investition geprüft werden
- Wer ist gemeinsamer Vertreter? Prüfen Sie, welche Person oder welches Institut die Interessen der Anleihegläubiger wahrnimmt.
- Welche Befugnisse bestehen? Besonders wichtig sind Regelungen über Freigaben, Löschungen, Verwertungen und Änderungen der Sicherheiten.
- Wie ist die Haftung geregelt? Achten Sie auf Ausschlüsse für leichte Fahrlässigkeit sowie auf sonstige Einschränkungen von Schadenersatzansprüchen.
- Welche Kontroll- und Informationsrechte gibt es? Anleger sollten nachvollziehen können, welche Entscheidungen getroffen wurden und wie die Sicherheiten bewertet werden.
- Sind alle Dokumente aufeinander abgestimmt? Anleihebedingungen, Treuhandvertrag und Pfandbestellungsurkunde sollten gemeinsam betrachtet werden.
- Ist die grundbücherliche Absicherung praktisch durchsetzbar? Eine Prüfung sollte sich nicht auf die bloße Existenz eines Pfandrechts beschränken.
Bei größeren Anlagebeträgen oder komplexen Sicherheiten ist eine rechtliche Prüfung vor dem Erwerb sinnvoll. Nachträgliche Korrekturen sind oft schwieriger, insbesondere wenn bereits Freigaben erfolgt sind oder sich die wirtschaftliche Lage des Emittenten verschlechtert hat.
Häufige Fragen zur Haftung des gemeinsamen Vertreters
Kann ein gemeinsamer Vertreter für leichte Fahrlässigkeit immer von der Haftung befreit werden?
Nein. Nach der Entscheidung des OGH kann eine weitgehende Haftungsbeschränkung unzulässig sein, wenn der Vertreter wesentliche Aufgaben übernimmt und dadurch die Sicherheiten der Anleihegläubiger unmittelbar beeinflussen kann.
Reicht es aus, dass die Anleihe durch Liegenschaften besichert ist?
Nein. Zusätzlich muss geprüft werden, wie die Pfandrechte verwaltet werden, wer über Freigaben entscheidet und welche Möglichkeiten bestehen, die Sicherheiten im Ernstfall zu verwerten.
Gilt der Schutz auch für professionelle Anleger?
Ja. Dass Anleger als qualifiziert oder erfahren gelten, rechtfertigt nicht automatisch jede Haftungsfreistellung. Auch professionelle Anleger können durch unangemessene Vertragsbestimmungen erheblich benachteiligt werden.
Kann das Gericht eine problematische Haftungsklausel einfach streichen?
Nach der Entscheidung OGH vom 26.09.2017, 6 Ob 220/16w konnte das Gericht im konkreten Genehmigungsverfahren die Vereinbarung nicht selbst umgestalten. Die Bestellung musste in der vorgelegten Form genehmigt oder abgelehnt werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung schützt vor unangenehmen Überraschungen
Die Entscheidung zeigt: Bei einer Anleihe zählt nicht nur die versprochene Verzinsung und auch nicht allein der Wert einer Liegenschaft. Ebenso wichtig sind die rechtlichen Strukturen dahinter. Ein gemeinsamer Vertreter muss wirksam bestellt sein und darf bei wesentlichen Aufgaben nicht durch unangemessene Haftungsausschlüsse praktisch von seiner Verantwortung entbunden werden.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Anleger, Emittenten und sonstige Beteiligte bei der Prüfung von Anleihebedingungen, Treuhandverträgen und Sicherheiten. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt unterstützt die Kanzlei dabei, Haftungsregelungen, Befugnisse des gemeinsamen Vertreters und grundbücherliche Absicherungen verständlich und rechtlich nachvollziehbar zu beurteilen.
Sind Sie von einer Anleihe, einem Treuhandvertrag oder einer problematischen Haftungsklausel betroffen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Prüfung mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Telefon: 01/5130700. E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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