OGH stoppt „Sanierungshauptmiete“ im Familienkreis: Anerkennung als Hauptmieter – Wann Untermieter zu Hauptmietern werden – und wie Sie Ihr Recht durchsetzen

Einleitung

Anerkennung als Hauptmieter: Stellen Sie sich vor: Sie zahlen Monat für Monat eine hohe Miete für eine frisch sanierte Wohnung. Auf dem Papier sind Sie aber nur Untermieter. Ihr „Vermieter“ ist nicht der Eigentümer, sondern ein Familienmitglied des Eigentümers – jemand, der selbst nicht in der Wohnung wohnt, sondern mehrere Wohnungen im Haus an Dritte weitervermietet. Irgendwann fragen Sie sich: Warum zahle ich so viel – und warum habe ich so wenig Rechte? Genau dieses Gefühl der Ungerechtigkeit war Ausgangspunkt eines aktuellen Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof (OGH), das für Mieterinnen und Mieter in ganz Österreich weitreichende Folgen hat.

Die gute Nachricht: Das Mietrechtsgesetz (MRG) bietet einen starken Schutz gegen Umgehungskonstruktionen. Wer nur „zwischengeschaltet“ wird, um Mieterrechte auszuhebeln und an der hohen Untermiete zu verdienen, riskiert viel – bis hin dazu, dass die Untermieterin oder der Untermieter als Hauptmieter anerkannt wird. Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien berät und vertritt Sie in genau solchen Konstellationen – diskret, durchsetzungsstark und mit klarem Fokus auf Ihr finanzielles Ergebnis. Kontakt: 01/5130700, office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Der Sachverhalt

Eine Studentin lebte seit 1. März 2021 als Untermieterin in einer sanierten Wiener Wohnung (Wohnung 14). Ihr unmittelbarer Vertragspartner war nicht der Hauseigentümer, sondern dessen Ehefrau. Das Konstrukt reichte Jahrzehnte zurück: Ende der 1980er-Jahre hatte der damalige Hauseigentümer (Ehemann) mehrere Wohnungen unbefristet an seine Ehefrau vermietet. Diese ließ Wohnungen zusammenlegen und sanieren und vermietete sie in der Folge als „Hauptmieterin“ an Studierende und andere Dritte weiter. Sanierungsleistungen übernahm teils der Ehemann bzw. dessen Betrieb; die Ehefrau bezahlte ihm dafür Rechnungen. Später ging die Liegenschaft an den Sohn über – die Praxis der Volluntervermietung blieb aber bestehen.

Wirtschaftlich tat sich eine erhebliche Lücke auf: Für die Wohnung 14 zahlte die Ehefrau als „Hauptmieterin“ an den Eigentümer lediglich einen sehr niedrigen Kategoriemietzins der Stufe D samt Betriebskosten – historisch bedingt durch Altverträge aus der Zeit vor der Wohnungssanierung. Von der Untermieterin verlangte sie hingegen eine monatliche Miete von rund 1.410,89 Euro. Mit anderen Worten: Die Differenz war signifikant – und diese Differenz floss jahrelang an eine dem Eigentümer eng verbundene Person.

Die Studentin stellte sich die berechtigte Frage: Dient diese Konstruktion tatsächlich einer fairen Amortisation von Investitionen aus eigenem Risiko – oder vielmehr der Umgehung des Mieterschutzes? Sie beantragte, als Hauptmieterin anerkannt zu werden. Ihr Argument: Die vermeintliche Hauptmieterin sei nur vorgeschoben, die enge familiäre Verflechtung, die Volluntervermietung mehrerer Wohnungen, die über Jahre kassierte hohe Untermiete und die Herkunft der Investitionen sprächen für eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des MRG. Genau hier steht die Anerkennung als Hauptmieter als wirksames Korrektiv im Raum.

Die Rechtslage

Das Mietrechtsgesetz bezweckt den Schutz von Mieterinnen und Mietern vor überhöhten Entgelten und vor dem Verlust von Kernrechten (insbesondere Kündigungsschutz und Mietzinsbegrenzung). Zentrale Norm in Umgehungskonstellationen ist § 2 Abs 3 MRG. Sie richtet sich gegen Gestaltungen, bei denen eine Person – häufig eine dem Eigentümer nahestehende – als „Hauptmieter“ zwischengeschaltet wird, obwohl sie die Wohnung gar nicht selbst benützt, sondern sie vollständig und dauerhaft weitervermietet, um wirtschaftliche Vorteile außerhalb der Mietzinsbeschränkungen zu erzielen.

Der Zweck von § 2 Abs 3 MRG: Missbrauch verhindern. Ist ein solches Umgehungskonstrukt gegeben, kann der Untermieter verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Hauptmietvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer abgeschlossen – er wird also Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten. Für Betroffene ist das oft der Kernpunkt: die Anerkennung als Hauptmieter.

Wichtig ist die Abgrenzung zur sogenannten „echten Sanierungshauptmiete“: Diese ist im Grundsatz anerkannt. Sie liegt vor, wenn eine Person auf eigene Rechnung, eigenes Risiko und mit eigenen Mitteln wesentliche Investitionen in eine Wohnung tätigt, um sie in einen besseren Zustand zu versetzen, und die Untervermietung zeitlich und wirtschaftlich ausschließlich der Amortisation dieser Investitionen dient. Kriterien aus der Rechtsprechung:

• Eigenes wirtschaftliches Risiko des Hauptmieters: Finanzierung, Durchführung, Gewährleistung und Preisrisiko der Sanierung liegen tatsächlich beim Hauptmieter, nicht beim Eigentümer.
• Transparente Mittelherkunft: Keine verdeckten Rückflüsse an den Eigentümer; keine überhöhten „Werkleistungen“ durch eigentümernnahe Betriebe, die die Mietspanne künstlich vergrößern.
• Amortisationszeitraum: Die höhere Untermiete ist auf einen angemessenen Zeitraum beschränkt; nach Amortisation entfällt die wirtschaftliche Rechtfertigung für dauerhaft hohe Entgelte.
• Keine systematische Volluntervermietung mehrerer Einheiten: Wer in einem Haus reihenweise Wohnungen vollständig weitervermietet, agiert eher als gewerbliche Zwischenvermieterin denn als legitime Sanierungs-Hauptmieterin.
• Armlängenkonformität: Verträge und Preise müssen zwischen fremden Dritten so zustande gekommen sein, wie sie tatsächlich vereinbart wurden („dealing at arm’s length“), nicht als „Familienabrede“.

Sind hingegen deutliche Umgehungs-Indizien gegeben – etwa enge familiäre Verflechtungen, systematische Volluntervermietung mehrerer Wohnungen, erhebliche Mietzinsdifferenzen über Jahre ohne echte Amortisationslogik oder Sanierungsleistungen aus dem Eigentümervermögen –, greift § 2 Abs 3 MRG ein: Der Untermieter kann die Anerkennung als Hauptmieter begehren. Dies bedeutet:

• Künftige Zahlung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses direkt an den Eigentümer (typischerweise geringer als die bisherige Untermiete).
• Kündigungsschutz und weitere Schutzrechte des MRG (z. B. Ersatzansprüche bei überhöhten Mietzinserhöhungen, klare Regelungen zu Befristungen etc.).
• Beendigung des wirtschaftlichen Vorteils der Zwischenschaltung.

Ergänzend ist zu beachten: In Altverträgen aus den 1980er-Jahren finden sich noch Kategoriemietzinse (Kat. A–D). In Kat.-D-Wohnungen liegt der zulässige Mietzins naturgemäß deutlich unter Richtwert- oder Marktniveaus. Genau hier sind Umgehungskonstruktionen besonders verlockend – und genau hier schützt § 2 Abs 3 MRG konsequent. Gerade in solchen Fällen wird die Anerkennung als Hauptmieter praktisch hoch relevant.

Rechtsanwalt Wien: Anerkennung als Hauptmieter durchsetzen

Wenn Sie den Verdacht haben, dass eine Zwischenschaltung im Familienkreis nur dazu dient, die Mietzinsbegrenzung zu umgehen, ist eine strukturierte Prüfung entscheidend. Ziel ist regelmäßig die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG – mit allen daraus folgenden Rechten (insbesondere Kündigungsschutz) und einer Anpassung auf den gesetzlich zulässigen Mietzins.

Die Entscheidung des Gerichts

Der OGH wies den Revisionsrekurs der Eigentümerseite ab. Ergebnis: Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben aufrecht – die Untermieterin ist als Hauptmieterin der Wohnung anzuerkennen.

Warum? Die Gerichte stellten auf eine Gesamtschau ab. Die behauptete „echte Sanierungshauptmiete“ überzeugte nicht. Maßgebliche Gründe:

• Familiäre Verflechtung: Die „Hauptmieterin“ war Ehefrau des damaligen Eigentümers; später ging das Haus an den Sohn über. Das spricht für eine Nähebeziehung, die die Gefahr der Umgehung erhöht.
• Systematische Volluntervermietung: Die Ehefrau untervermietete mehrere Wohnungen desselben Hauses vollständig und auf Dauer – ein starkes Indiz für ein Umgehungsmodell.
• Investitionsfluss aus Eigentümerkreisen: Sanierungsleistungen erbrachte der Ehemann bzw. dessen Betrieb; Zahlungen der Ehefrau flossen so (mittelbar) zum Eigentümer zurück. Das konterkariert die Behauptung eines eigenständigen Sanierungsrisikos.
• Dauerhafte Gewinnerzielung über die Amortisation hinaus: Die „Hauptmieterin“ kassierte über Jahre hohe Untermieten, obwohl die Sanierung längst abgeschlossen und die Investition – aus Sicht der Gerichte – amortisiert war.
• Massive Mietzinsdifferenz: Die Spanne zwischen dem an den Eigentümer gezahlten niedrigen Kat.-D-Zins und der verlangten Untermiete von rund 1.410,89 Euro monatlich war evident – und wirtschaftlich nicht als bloße Amortisation erklärbar.

In Summe überwogen die Umgehungs-Indizien klar. Der OGH bekräftigte damit den Schutzzweck des § 2 Abs 3 MRG: Wird eine dem Eigentümer nahestehende Person nur zwischengeschaltet, um Mietzinsbeschränkungen zu umgehen, kann und soll der Untermieter als Hauptmieter anerkannt werden. Die Berufung auf eine „Sanierungshauptmiete“ greift nur, wenn sie substanziell und nachweisbar ist – mit echtem Risiko, klarer Finanzierung, angemessener Amortisationsdauer und armlängenkonformer Ausgestaltung. Das war hier nicht der Fall. Wer betroffen ist, hat damit eine starke Grundlage für die Anerkennung als Hauptmieter.

Zur Entscheidung: Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung

Was bedeutet diese Entscheidung für den Alltag von Mieterinnen, Mietern und Eigentümerfamilien? Drei konkrete Szenarien:

• Beispiel 1 – Untermieter zahlt „zu viel“ bei Familien-Zwischenschaltung:
  Sie mieten eine Wohnung von der Ehefrau oder dem Bruder des Eigentümers. In Ihrem Haus werden mehrere Wohnungen so „weitervermietet“. Sie zahlen eine hohe Untermiete, während der „Hauptmieter“ an den Eigentümer einen alten, sehr niedrigen Hauptmietzins entrichtet. Ergebnis: Sie können prüfen lassen, ob Sie Hauptmieter werden – mit Kündigungsschutz und künftig deutlich niedrigerem Mietzins. Kontaktieren Sie uns unter 01/5130700 oder per E-Mail an office@anwaltskanzlei-pichler.at, wir bewerten Ihre Chancen und setzen Ihren Anspruch auf Anerkennung als Hauptmieter durch.
• Beispiel 2 – Echte Sanierung, falsche Umsetzung:
  Eine Person investiert zwar, lässt aber die Arbeiten vom Betrieb des Eigentümers durchführen, ohne marktkonforme Preise oder klare Trennung der Zahlungsflüsse. Die Untervermietung läuft jahrelang mit hoher Marge weiter. Folge: Das Risiko einer gerichtlichen Korrektur ist groß. Untermieter könnten als Hauptmieter anerkannt werden; die Zusatzgewinne brechen weg.
• Beispiel 3 – Saubere Gestaltung rettet das Modell:
  Ein echter Hauptmieter saniert mit eigenem Kapital, dokumentiert die Finanzierung, kalkuliert eine realistische Amortisationsdauer (z. B. 8–12 Jahre je nach Umfang) und reduziert danach die Untermiete auf ein Niveau, das nicht mehr von den Investitionen geprägt ist. Die Verträge sind armlängenkonform, es gibt keine familiäre Verflechtung. Ergebnis: Deutlich geringeres Risiko, vor Gericht zu scheitern.

FAQ Sektion

Wann kann ich als Untermieter zur Hauptmieterin/zum Hauptmieter werden?

Immer dann, wenn eine Umgehung des Mietrechts vorliegt – typischerweise bei familiären Zwischenschaltungen mit systematischer Volluntervermietung, großer Mietzinsdifferenz und fehlender echter Sanierungslogik. § 2 Abs 3 MRG erlaubt, den Schein zu durchbrechen: War die Zwischenschaltung nur dazu da, Mieterschutz auszuhöhlen und höhere Entgelte zu lukrieren, können Sie gerichtlich die Anerkennung als Hauptmieter erreichen.

Erste Schritte:

• Sichern Sie alle Unterlagen (Untermietvertrag, Zahlungsbelege, Betriebskostenabrechnungen, Korrespondenz).
• Recherchieren Sie, wer Eigentümer ist (Grundbuchsauszug) und in welchem Verhältnis Ihr „Vermieter“ dazu steht.
• Fragen Sie – soweit möglich – nach Sanierungsunterlagen: Wer hat saniert, wann und mit welchem Geld?
• Lassen Sie Ihren Fall frühzeitig rechtlich prüfen. Sie erreichen uns unter 01/5130700 oder office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Was ist eine „echte Sanierungshauptmiete“ – und warum ist sie selten?

Eine „echte Sanierungshauptmiete“ liegt vor, wenn die zwischen geschaltete Hauptmieterin tatsächlich auf eigenes Risiko und mit eigenen Mitteln substanzielle Investitionen in die Wohnung vornimmt, die Untervermietung ausschließlich der Amortisation dient und nach einer angemessenen Frist keine überhöhten Entgelte mehr verlangt werden. Erforderlich sind klare Nachweise (Finanzierung, Verträge, marktübliche Preise, keine Rückflüsse an den Eigentümer), eine begrenzte Amortisationsdauer und armlängenkonforme Vertragsgestaltung.

In der Praxis scheitert dieses Argument häufig, weil:

• enge familiäre Verflechtungen bestehen,
• die „Hauptmieterin“ mehrere Wohnungen vollständig weitervermietet,
• Investitionen aus eigentümernäheren Strukturen stammen oder dorthin zurückfließen,
• und die Mietspanne jahrelang über die Amortisation hinaus vereinnahmt wird.

Welche finanziellen Folgen hat die Anerkennung als Hauptmieter für mich?

Sie zahlen künftig den zulässigen Hauptmietzins unmittelbar an den Eigentümer – häufig deutlich niedriger als die bisherige Untermiete. Sie genießen den Kündigungsschutz des MRG und können unzulässige Entgelte leichter bekämpfen. In vielen Fällen lassen sich zudem Ansprüche auf Rückzahlung zu viel bezahlter Beträge prüfen. Ob und in welchem Umfang Rückforderungen möglich sind, hängt vom Einzelfall ab (Art des Entgelts, Zeiträume, Verjährung). Wir kalkulieren mit Ihnen realistisch die zu erwartende Entlastung und Rückflusspotenziale.

Ich bin Eigentümer bzw. „Hauptmieter“, der weitervermietet – wie minimiere ich mein Risiko?

Familieninterne Konstruktionen sind heikel. Wenn Sie eine Sanierungshauptmiete ernsthaft nutzen wollen:

• Belegen Sie die eigene Finanzierung und das eigene Risiko des Hauptmieters lückenlos (Verträge, Zahlungsnachweise, marktübliche Preise).
• Definieren Sie einen realistischen Amortisationszeitraum und gestalten Sie die Entgelte danach nachhaltig (keine Dauermarge).
• Vermeiden Sie die Volluntervermietung mehrerer Einheiten und familiäre Verquickungen – oder gestalten Sie alles strikt armlängenkonform.

Andernfalls riskieren Sie, dass Untermieter als Hauptmieter anerkannt werden und Ihre Zusatzerträge wegfallen. Wir prüfen Ihr Modell im Vorfeld und entwickeln rechtssichere Alternativen.

Welche Beweise sind besonders wichtig, wenn ich gegen eine Umgehung vorgehen will?

Hervorragend sind:

• Untermietvertrag und Zahlungsbelege (Miete, Betriebskosten, Kaution, allfällige „Pauschalen“).
• Informationen zum Eigentümer (Grundbuch), zu Personenverflechtungen (Familienbeziehungen, Gesellschaften) und zur Sanierung (Rechnungen, Unternehmer, Zahlungsflüsse).
• Vergleichsangaben zu anderen Wohnungen im selben Haus (gibt es weitere Volluntervermietungen?).

Wir helfen Ihnen beim Beweissicherungskonzept und bei Auskunftsbegehren. Frühzeitige Beratung erhöht die Erfolgschancen beträchtlich. Rufen Sie uns an: 01/5130700 oder schreiben Sie an office@anwaltskanzlei-pichler.at.

Gibt es Fristen oder Risiken für mich als Untermieterin/Untermieter?

Ein formaler Fristenlauf wie bei Anfechtungen von Mietzinserhöhungen trifft auf die Anerkennung als Hauptmieter in dieser Konstellation nicht im selben Maße zu; dennoch gilt: Je früher Sie handeln, desto klarer sind die Beweise und desto eher lassen sich auch Rückforderungen sichern, bevor sie verjähren. Risiken bestehen vor allem in der Beweisbarkeit – je intransparenter die Konstruktion, desto wichtiger die professionelle Aufbereitung. Wir bewerten mit Ihnen das Prozesskostenrisiko und erarbeiten eine für Sie wirtschaftlich sinnvolle Strategie.

Fazit: Der OGH bestätigt konsequent den Schutz vor Umgehungen des Mieterschutzes, insbesondere im Familienkreis. Wer nur vorgeschoben ist, kann sich nicht auf eine „Sanierungshauptmiete“ berufen. Untermieterinnen und Untermieter haben eine realistische Chance, Hauptmieter zu werden – mit spürbaren finanziellen Vorteilen und starkem Rechtsschutz. Lassen Sie Ihre Situation prüfen: Pichler Rechtsanwalt GmbH, Wien – Telefon 01/5130700, E-Mail office@anwaltskanzlei-pichler.at.

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