Abrisskosten bilanzieren: Wann dürfen sie aktiviert werden?
Abrisskosten bilanzieren: Ein altes Gebäude wird abgerissen, an seiner Stelle entsteht ein moderner Neubau. Wirtschaftlich scheint der Zusammenhang eindeutig: Ohne Abriss kein Neubau. Bilanzrechtlich ist die Sache jedoch deutlich differenzierter. Die Kosten des Abrisses dürfen nicht automatisch dem Grundstück zugerechnet werden.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021: Im OGH vom 23.06.2021, 6 Ob 18/21x ging es um die Frage, ob Abrisskosten als nachträgliche Herstellungskosten von Grund und Boden aktiviert werden dürfen. Der OGH verneinte dies für ein langjährig genutztes Gebäude. Die Kosten mussten vielmehr im Jahr des Abrisses als Aufwand verbucht werden. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Alte Wohnanlagen wurden durch Neubauten ersetzt
Eine gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft hatte in den 1950er-Jahren Wohnanlagen errichtet und langfristig vermietet. Jahrzehnte später galten die Gebäude als nicht mehr sanierungsfähig. Die Genossenschaft errichtete deshalb neue Wohnanlagen neben den bestehenden Gebäuden.
Nachdem die bisherigen Mieter in die Neubauten übersiedelt waren, wurden die alten Gebäude abgerissen. In der Bilanzierung trennte die Genossenschaft dabei zwischen dem Restbuchwert der alten Gebäude und den eigentlichen Abrisskosten:
- Die Restbuchwerte der alten Gebäude wurden im Jahr des Abrisses als Aufwand abgeschrieben.
- Die Kosten für den Abriss wurden hingegen nicht sofort erfolgswirksam erfasst.
- Stattdessen wurden die Abrisskosten dem Bilanzwert von Grund und Boden zugerechnet und damit aktiviert.
Der zuständige Revisor und der Revisionsverband hielten diese Vorgangsweise für unzulässig. Sie vertraten die Ansicht, dass auch die Abrisskosten sofort als Aufwand zu verbuchen seien. Da keine Einigung erzielt werden konnte, erhielt der Jahresabschluss nur einen eingeschränkten Bestätigungsvermerk.
Die Genossenschaft wollte diese Frage gerichtlich klären lassen. Sie argumentierte, der Abriss habe das Grundstück für die neue Bebauung besser nutzbar gemacht. Die Kosten seien daher nachträgliche Herstellungskosten des Grundstücks.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH wies den Revisionsrekurs der Genossenschaft zurück. Nach der Entscheidung dürfen die Kosten für den Abriss eines Gebäudes, das nach dem Erwerb des Grundstücks errichtet und viele Jahre genutzt oder vermietet wurde, grundsätzlich nicht als nachträgliche Herstellungskosten von Grund und Boden aktiviert werden.
Die Abrisskosten sind vielmehr in jenem Geschäftsjahr als Aufwand zu verbuchen, in dem sie anfallen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass anschließend ein moderneres, größeres oder technisch besser ausgestattetes Gebäude errichtet wird.
Zusätzlich musste die Genossenschaft den Antragsgegnern die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in Höhe von 2.157,75 Euro ersetzen.
Warum Grundstück und Gebäude getrennt betrachtet werden
Der zentrale Gedanke der Entscheidung liegt in der bilanziellen Trennung von Grundstück und Gebäude. Ein Grundstück und ein darauf errichtetes Gebäude sind grundsätzlich unterschiedliche Vermögensgegenstände.
Wird zunächst ein unbebautes Grundstück erworben und später darauf ein Gebäude errichtet, entstehen daher regelmäßig zwei getrennt zu beurteilende Positionen:
- der Grund und Boden sowie
- das darauf errichtete Gebäude.
Wird das Gebäude später abgerissen, wird dadurch nicht automatisch der Grund und Boden verbessert oder erweitert. Der Abriss entfernt zunächst nur das Bauwerk, das auf dem Grundstück steht. Der ursprüngliche Zustand des Grundstücks wird damit im Wesentlichen wiederhergestellt.
Die Vorteile, auf die sich die Genossenschaft berufen hatte, betrafen nach Ansicht des OGH vor allem den Neubau. Dazu gehörten etwa größere Nutzflächen, eine längere Nutzungsdauer, eine zeitgemäße technische Ausstattung und eine höhere Gebäudequalität. Diese Eigenschaften erhöhen jedoch nicht ohne Weiteres den bilanziellen Wert des Grundstücks. Sie beziehen sich in erster Linie auf das neu errichtete Gebäude.
Aktivierung ist nicht bei jedem wirtschaftlichen Vorteil zulässig
Eine Aktivierung bedeutet vereinfacht gesagt, dass ein Aufwand nicht sofort den Gewinn des laufenden Jahres vermindert, sondern zunächst als Vermögenswert in der Bilanz ausgewiesen und erst später berücksichtigt wird. Diese Vorgangsweise ist nur zulässig, wenn die Kosten einem entsprechenden Vermögensgegenstand wirtschaftlich zugeordnet werden können.
Eine Aktivierung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn Aufwendungen:
- einen neuen Vermögensgegenstand schaffen,
- einen bestehenden Vermögensgegenstand erweitern oder
- zu einer wesentlichen Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus führen.
Bei den Abrisskosten im entschiedenen Fall sah der OGH diese Voraussetzungen in Bezug auf den Grund und Boden nicht erfüllt. Der Abriss stellte kein neues Grundstück her. Er erweiterte das Grundstück auch nicht. Ebenso wurde der Grund und Boden nicht in einer Weise wesentlich verbessert, die eine Aktivierung der Kosten rechtfertigen würde.
Dass das Grundstück nach dem Abriss für einen Neubau verwendet werden kann, reicht dafür nicht aus. Eine bloße Erwartung eines höheren wirtschaftlichen Nutzens oder eines höheren Marktwerts ersetzt nicht die notwendige bilanzielle Zuordnung.
Abrisskosten bilanzieren: Welche Folgen hat die Entscheidung in der Praxis?
1. Der Jahresgewinn kann im Abrissjahr deutlich sinken
Werden Abrisskosten sofort als Aufwand verbucht, belasten sie das Ergebnis jenes Jahres, in dem der Abriss durchgeführt wird. Bei größeren Immobilienprojekten kann das zu einem deutlich niedrigeren Bilanzgewinn führen.
Eine Aktivierung würde die Belastung dagegen zeitlich verschieben. Gerade deshalb ist die richtige Einordnung für Jahresabschluss, Eigenkapitalausweis und wirtschaftliche Kennzahlen von erheblicher Bedeutung.
2. Fehlerhafte Aktivierungen können zu Beanstandungen führen
Eine unzulässige Aktivierung kann dazu führen, dass Vermögenswerte und Eigenkapital in der Bilanz zu hoch ausgewiesen werden. Der Jahresabschluss bildet dann die wirtschaftliche Situation des Unternehmens nicht richtig ab.
Bei prüfungspflichtigen Unternehmen oder gemeinnützigen Bauvereinigungen kann eine solche Beurteilung außerdem Beanstandungen durch den Revisor oder Wirtschaftsprüfer auslösen. Im Ausgangsfall führte die unterschiedliche Einschätzung sogar zu einem eingeschränkten Bestätigungsvermerk.
3. Abriss- und Neubaukosten müssen sauber getrennt werden
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass sämtliche Kosten eines Bauprojekts sofort als Aufwand zu erfassen sind. Die Kosten für den Neubau sind von den Kosten für den Abriss zu unterscheiden. Entscheidend ist, welchem Vermögensgegenstand die jeweilige Ausgabe wirtschaftlich zugeordnet werden kann.
Gerade bei umfangreichen Projekten sollten daher getrennte Kostenstellen, eine nachvollziehbare Belegsammlung und eine klare Dokumentation eingerichtet werden.
Was Eigentümer und Unternehmen jetzt dokumentieren sollten
Vor einem Abriss- und Neubauprojekt empfiehlt sich eine sorgfältige Aufarbeitung der Grundstücks- und Nutzungsgeschichte. Besonders wichtig sind folgende Fragen:
- Wann wurde das Grundstück erworben?
- War es beim Erwerb unbebaut oder bereits bebaut?
- Wann wurde das bestehende Gebäude errichtet?
- Wie lange wurde es genutzt oder vermietet?
- Warum ist der Abriss erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll?
- Welche Kosten entfallen auf den Abriss und welche auf den Neubau?
- Welche bilanzielle Behandlung wurde mit Steuerberatung und Abschlussprüfung abgestimmt?
Die Dokumentation ist auch deshalb wichtig, weil der OGH einen besonderen Fall ausdrücklich nicht abschließend beurteilt hat: Nicht entschieden wurde, wie jene Situation bilanziell zu behandeln ist, in der ein bereits bebautes Grundstück von Anfang an mit der Absicht erworben wird, das vorhandene, wertlose Gebäude abzureißen und neu zu bauen.
Dieser Sachverhalt unterscheidet sich wesentlich von einem Grundstück, das zunächst unbebaut erworben, anschließend bebaut und viele Jahre genutzt wird. Eine pauschale Übertragung der Entscheidung auf jedes Abrissprojekt wäre daher unzutreffend.
Häufige Fragen zu Abrisskosten und Bilanzierung
Kann ich die Abrisskosten einfach zum Grundstückswert dazurechnen?
Nach der Entscheidung des OGH grundsätzlich nicht, wenn das Gebäude nach dem Erwerb des Grundstücks errichtet und anschließend über viele Jahre genutzt oder vermietet wurde. In diesem Fall sind die Abrisskosten grundsätzlich im Jahr des Abrisses als Aufwand zu erfassen.
Ändert ein hochwertiger Neubau etwas an der Behandlung?
Nein, nicht automatisch. Ein größerer, modernerer oder technisch besser ausgestatteter Neubau betrifft grundsätzlich das neue Gebäude. Daraus folgt nicht, dass die Kosten für den Abriss des alten Gebäudes nachträgliche Herstellungskosten des Grundstücks sind.
Gilt die Entscheidung auch für private Immobilienbesitzer?
Die Entscheidung betraf unmittelbar die unternehmensrechtliche Bilanzierung einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft. Sie ist daher nicht ohne Weiteres auf jede private Immobilie und auch nicht automatisch auf jede steuerliche Fragestellung übertragbar. Handelsrechtliche und steuerrechtliche Folgen sollten getrennt geprüft werden.
Was ist bei einem bereits bebauten Grundstück mit geplanter Neubebauung?
Hier kommt es auf die konkreten Umstände des Erwerbs und der ursprünglichen Abrissabsicht an. Der OGH hat diesen besonderen Sachverhalt in der genannten Entscheidung nicht abschließend beurteilt. Eine individuelle Prüfung ist daher besonders wichtig.
Rechtsanwalt Wien: Fazit zu Abrisskosten bilanzieren
Der OGH vom 23.06.2021, 6 Ob 18/21x stellt klar: Wird ein nachträglich errichtetes und jahrelang genutztes Gebäude abgerissen, dürfen die Abrisskosten grundsätzlich nicht einfach dem Grund und Boden zugerechnet werden. Sie sind vielmehr im Jahr des Abrisses als Aufwand zu verbuchen.
Für Unternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Immobilienbesitzer bedeutet das: Die Grundstücks- und Gebäudehistorie, die ursprüngliche Erwerbssituation sowie die Aufteilung zwischen Abriss und Neubau müssen genau geprüft werden. Frühere Bilanzierungspraxis schützt nicht davor, dass eine Behandlung später als unrichtig beurteilt wird.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der rechtlichen Einordnung komplexer Immobilien- und Bilanzierungsfragen und unterstützt bei der strukturierten Prüfung von Abriss- und Neubauprojekten. Lassen Sie die geplante Vorgehensweise frühzeitig beurteilen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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