Kellereigentum an Tiefgaragen: Wann ist ein unterirdischer Bau „abgeschlossen“ genug? — Rechtsanwalt Wien
Warum die Frage der „Abgeschlossenheit“ für Tiefgaragen-Eigentum so wichtig ist
Rechtsanwalt Wien
Wer eine Tiefgarage plant, errichtet oder kauft, rechnet oft damit, dass sich daran rechtlich klar zuordenbares Eigentum begründen lässt – auch dann, wenn Teile der Garage unter einer öffentlichen Straße verlaufen (Rechtsanwalt Wien). In der Praxis stoßen solche Projekte jedoch regelmäßig an eine Hürde: Die Eintragung als Kellereigentum im Grundbuch wird mit dem Argument verweigert, die Bauteile seien nicht „abgeschlossen“ genug.
Genau dazu hat der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 (OGH vom 30.04.2025, 5 Ob 113/24i) eine wichtige Klarstellung getroffen. Die Kernaussage: § 300 ABGB verlangt keine „bauliche Voll-Abgeschlossenheit“ unterirdischer Bauwerke, damit daran Kellereigentum begründet werden kann. Zur Entscheidung
Für Eigentümer, Bauträger, Gemeinden und Investoren ist das von erheblicher Bedeutung – insbesondere bei Tiefgaragen, die sich unter öffentlichem Grund befinden oder baulich offen konzipiert sind (etwa durch Rampen, Durchfahrten oder Verbindungsgänge). (Rechtsanwalt Wien)
Was war passiert? Tiefgarage unter öffentlicher Straße
Dem OGH-Fall lag ein sehr praxisnaher Sachverhalt zugrunde:
- Eine Eigentümerin ließ in den Jahren 2020 bis 2022 eine zweigeschossige Tiefgarage errichten.
- Teile dieser Tiefgarage liegen unter einer öffentlichen Straße, also auf einem Grundstück, das einer Gemeinde gehört.
- Im Kaufvertrag war vorgesehen, dass an dieser zweigeschossigen Tiefgarage eigenes Kellereigentum begründet werden soll.
- Gemeinsam beantragten die Eigentümerin und die Gemeinde die grundbücherliche Eintragung (Verbücherung) des Kellereigentums für den unter der öffentlichen Straße liegenden Teil der Garage.
Das Bezirksgericht bereitete die Eintragung im Grundbuch vor. Das Oberlandesgericht Innsbruck stoppte den Vorgang aber und lehnte es ab, überhaupt ein Verfahren zur Richtigstellung des Grundbuchs einzuleiten. Begründung: Der betreffende Garagenteil sei keine „abgeschlossene“ Räumlichkeit und daher nicht kellereigentumsfähig nach § 300 ABGB.
Damit stand im Raum: Bedeutet „unterirdisches Bauwerk“ im Sinne des § 300 ABGB zwingend, dass dieses nach allen Seiten baulich abgeschlossen sein muss – also gewissermaßen wie ein „geschlossener Kasten“ im Boden? Oder reicht es, dass das Bauwerk unterirdisch, eigenständig und nicht Teil einer Gebäudefundierung ist?
Was regelt § 300 ABGB überhaupt? Kellereigentum in einfachen Worten
§ 300 ABGB erlaubt in bestimmten Fällen, dass an unterirdischen Räumen oder Bauwerken ein eigenes Eigentum begründet wird, das vom Eigentum am darüberliegenden Grundstück getrennt ist. Typische Beispiele sind:
- Kelleranlagen
- Tiefgaragen
- Tunnelbauwerke
Wesentlich ist dabei:
- Das unterirdische Bauwerk darf nicht der Fundierung eines oberirdischen Gebäudes dienen. Es muss also ein eigenständiges Bauwerk sein, nicht bloß ein statischer Gebäudeteil.
- Es muss sich um ein unterirdisches „Bauwerk“ oder „Räumlichkeit“ handeln, die als eigener wirtschaftlicher und rechtlicher Gegenstand behandelt werden kann.
Der große Vorteil: Kellereigentum ermöglicht z.B. die getrennte Verwertung und Finanzierung von Tiefgaragen oder Tunneln, auch wenn diese (teilweise) unter fremden oder öffentlichen Grundstücken liegen.
Die Kernfrage: Muss Kellereigentum „vollständig abgeschlossen“ sein?
Das Oberlandesgericht Innsbruck hatte eine zusätzliche Grenze eingezogen: Nur „nach allen Seiten baulich abgeschlossene“ Räume oder Bauwerke sollten als kellereigentumsfähig gelten. Gerade bei modernen Tiefgaragen mit offenen Zufahrtsrampen, Belüftungsöffnungen oder Verbindungsteilen ist diese Forderung kaum erfüllbar.
Der OGH hat diese enge Auslegung in der Entscheidung vom 30.04.2025 eindeutig verworfen:
- Im Wortlaut des § 300 ABGB findet sich keine Anforderung, dass das unterirdische Bauwerk nach allen Seiten abgeschlossen sein muss.
- Die Gesetzesmaterialien zur Novelle 2008 zeigen vielmehr, dass auch unterirdische Anlagen wie Tunnel vom Kellereigentum erfasst sein sollen – und gerade Tunnel sind typischerweise an beiden Enden offen.
- Der Zweck der Norm spricht ebenfalls dagegen, zusätzliche, nicht im Gesetz genannte bauliche Anforderungen zu erfinden. Entscheidend ist die Eigenständigkeit des Bauwerks und die Trennung von der Fundierung oberirdischer Gebäude, nicht eine „luftdichte“ bauliche Umschließung.
Damit stellte der OGH klar: Offene Zufahrten, Rampen oder seitlich nicht vollständig abgetrennte Bereiche schließen Kellereigentum nicht automatisch aus.
Konsequenz der OGH-Entscheidung: Mehr Spielraum für Tiefgaragen & Co.
Im konkreten Fall hob der OGH den Beschluss des OLG Innsbruck auf. Das Oberlandesgericht wurde angewiesen, über die Einleitung des Richtigstellungsverfahrens nach §§ 35, 65 Allgemeines Grundbuchsanlegungsgesetz (AllgGAG) zu entscheiden – allerdings ohne sich auf die vermeintlich fehlende „Abgeschlossenheit“ zu stützen.
Wichtig: Der OGH hat damit nicht automatisch das Kellereigentum bewilligt. Er hat aber klargestellt, dass Gerichte ein Richtigstellungsverfahren nicht allein deshalb verweigern dürfen, weil eine Tiefgarage oder ein anderer unterirdischer Baukörper baulich nicht vollständig abgeschlossen ist.
Was bedeutet das in der Praxis? Typische Konstellationen
1. Tiefgaragen mit offen gestalteten Rampen
Viele Tiefgaragen verfügen über Ein- und Ausfahrtsrampen, die zur Oberfläche hin offen sind. Nach der vom OGH verworfenen strengen Ansicht wären solche Garagen oft nicht kellereigentumsfähig gewesen. Nach der Klarstellung ist entscheidend:
- Ist die Tiefgarage ein eigenständiges unterirdisches Bauwerk?
- Dient sie nicht der Fundierung eines oberirdischen Gebäudes?
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann Kellereigentum grundsätzlich auch dann begründet werden, wenn die Rampe oder Teile der Anlage offen sind.
2. Garagen- oder Tunnelteile unter öffentlicher Straße
Liegt die Tiefgarage (oder ein Teil davon) unter öffentlichem Gut, wie einer Gemeindestraße, kommen besondere Bestimmungen des AllgGAG zum Tragen. Die Entscheidung zeigt:
- Die Lage unter öffentlichem Grund schließt Kellereigentum nicht aus, sofern die übrigen Voraussetzungen des § 300 ABGB eingehalten sind.
- Zusätzlich sind aber öffentlich-rechtliche Interessen, Drittrechte und die besonderen Verfahrensvorschriften nach §§ 35, 65 AllgGAG zu beachten.
3. Unterirdische Verbindungsgänge zwischen Gebäuden
Auch Verbindungsgänge, die unterirdisch verlaufen und etwa zwei Gebäudeteile verbinden, können – je nach Ausgestaltung – in den Anwendungsbereich des § 300 ABGB fallen. Nach der OGH-Linie ist nicht entscheidend, ob der Gang „hermetisch“ abgeschlossen ist, sondern ob:
- ein eigenständiges unterirdisches Bauwerk vorliegt und
- kein bloßer Fundamentteil eines Oberbaus gegeben ist.
4. Wo bleibt die Grenze? Fundamente und unselbständige Baukörper
Unverändert gilt: Kellereigentum scheidet aus, wenn das unterirdische Bauteil
- untrennbarer Bestandteil der Fundierung eines oberirdischen Bauwerks ist oder
- baulich und funktional keine eigenständige Anlage bildet.
Die Entscheidung erweitert also nicht grenzenlos den Anwendungsbereich, sondern räumt lediglich eine unnötige zusätzliche Hürde („Voll-Abgeschlossenheit“) aus dem Weg.
Was sollten Eigentümer, Bauträger und Gemeinden jetzt konkret tun?
1. Projektplanung: Kellereigentum von Anfang an mitdenken
Gerade bei größeren Bauvorhaben lohnt es sich, die Frage des Kellereigentums frühzeitig zu klären:
- Prüfen Sie, ob die Tiefgarage oder der unterirdische Bau baulich eigenständig ist.
- Stellen Sie sicher, dass er nicht der Fundierung eines darüberliegenden Gebäudes dient.
- Dokumentieren Sie diese Eigenständigkeit in Bau- und Statikunterlagen.
2. Unterlagen sammeln und strukturieren
Für die spätere Verbücherung von Kellereigentum sind in der Regel erforderlich:
- genehmigte Baupläne und Lagepläne,
- Baubescheide und allenfalls straßenrechtliche Genehmigungen,
- Kauf- oder Dienstbarkeitsverträge samt klaren Regelungen zum Kellereigentum,
- gegebenenfalls Vereinbarungen mit der Gemeinde bei Lage unter öffentlichem Grund.
Je klarer diese Unterlagen die Eigenständigkeit des unterirdischen Bauwerks belegen, desto höher die Chancen auf eine erfolgreiche Verbücherung.
3. Besonderheiten bei öffentlichem Grund beachten
Verlaufen Teile der Garage oder des Tunnels unter einer öffentlichen Straße oder einem anderen öffentlichen Gut, sind neben dem ABGB vor allem die Bestimmungen des AllgGAG relevant. Zu beachten sind insbesondere:
- die Einleitung eines Richtigstellungsverfahrens nach §§ 35, 65 AllgGAG,
- mögliche öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen,
- Interessen anderer Nutzungsberechtigter und Anrainer.
Hier ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde und den zuständigen Behörden ratsam.
4. Rechtliche Begleitung sicherstellen
Die Schnittstelle zwischen Liegenschaftsrecht, Baurecht, öffentlichem Gut und Grundbuchsrecht ist komplex. Typische Fehler – etwa unklare Vertragsklauseln, fehlende Zustimmungen oder unvollständige Unterlagen – können ein Projekt erheblich verzögern oder sogar zum Scheitern bringen.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Immobilien- und Grundbuchsrecht kennt die Kanzlei Pichler die typischen Fallstricke solcher Konstellationen und kann helfen, die Voraussetzungen für Kellereigentum sauber vorzubereiten und durchzusetzen. (Rechtsanwalt Wien)
Checkliste: Bin ich mit meinem Projekt „kellereigentumsfähig“?
Folgende Fragen können eine erste Orientierung bieten:
- Ist mein Bauwerk unterirdisch?
Tiefgarage, Tunnel, Kelleranlage – oder handelt es sich nur um teilweise Unterkellerung eines Hauses? - Dient das Bauwerk als Fundament eines oberirdischen Gebäudes?
Wenn ja, ist Kellereigentum in der Regel ausgeschlossen. - Ist das Bauwerk als eigenständige Anlage konzipiert?
Eigene Zufahrten, eigene Erschließung, eigene Nutzung – oder bloß integraler Gebäudeteil? - Verläuft die Anlage (teilweise) unter fremdem oder öffentlichem Grund?
Wenn ja, liegen schriftliche Vereinbarungen und notwendige Genehmigungen vor (insbesondere mit der Gemeinde)? - Sind die baulichen Verhältnisse und Grenzen klar dokumentiert?
Baupläne, Lagepläne, Vermessung, Beschreibung der unterirdischen Baukörper.
Wenn Sie mehrere dieser Fragen nicht sicher beantworten können, ist eine rechtliche Prüfung dringend anzuraten – bevor Sie in Vertragsverhandlungen einsteigen oder Anträge beim Grundbuchsgericht stellen.
FAQ: Häufige Fragen zum Kellereigentum an Tiefgaragen
Kann ich an einer Tiefgarage unter öffentlicher Straße wirklich Eigentum haben?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. § 300 ABGB erlaubt die Begründung von Kellereigentum auch an unterirdischen Bauwerken, die (teilweise) unter fremden oder öffentlichen Grundstücken liegen. Voraussetzung ist, dass es sich um ein eigenständiges unterirdisches Bauwerk handelt, das nicht der Fundierung eines Oberbaus dient. Zusätzlich müssen die besonderen Verfahrensvorschriften und öffentlichen Interessen (z.B. nach dem AllgGAG) beachtet werden, insbesondere bei Straßenflächen im Eigentum einer Gemeinde.
Meine Tiefgarage hat eine offene Rampe – ist das ein Problem für die Verbücherung?
Nach der Entscheidung des OGH vom 30.04.2025, 5 Ob 113/24i, ist eine offene Rampe für sich allein kein Ausschlussgrund. Das Gesetz verlangt keine vollständige bauliche Umschließung. Entscheidend bleibt die Frage, ob die Tiefgarage als eigenständiges unterirdisches Bauwerk anzusehen ist und nicht bloß ein Fundamentteil eines darüberliegenden Gebäudes bildet.
Was passiert, wenn das Gericht Kellereigentum ablehnt?
Lehnt das Grundbuchsgericht die Eintragung von Kellereigentum ab, kann dies weitreichende Folgen haben: Finanzierungsmodelle geraten ins Wanken, Kaufverträge müssen angepasst werden, Nutzungsrechte bleiben unklar. In manchen Fällen kann gegen ablehnende Entscheidungen ein Rechtsmittel (Rekurs) erhoben werden. Oft ist es aber sinnvoller, bereits vor Antragstellung die rechtlichen und baulichen Voraussetzungen umfassend prüfen zu lassen, um eine Ablehnung zu vermeiden.
Kann ich bestehende unterirdische Anlagen nachträglich als Kellereigentum verbüchern lassen?
Ja, in vielen Fällen ist eine nachträgliche Begründung von Kellereigentum möglich, insbesondere über ein Richtigstellungsverfahren nach dem AllgGAG, wenn öffentliche Grundstücke betroffen sind. Dafür müssen jedoch sämtliche baulichen, eigentumsrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und detailliert nachgewiesen werden. Die Vorbereitung solcher Verfahren ist anspruchsvoll und sollte anwaltlich begleitet werden.
Professionelle Unterstützung: Lassen Sie Ihr Projekt rechtlich absichern
Die OGH-Entscheidung aus dem Jahr 2025 erleichtert zwar die Begründung von Kellereigentum für „offenere“ unterirdische Anlagen wie Tiefgaragen, ersetzt aber keinesfalls eine sorgfältige rechtliche und technische Prüfung des Einzelfalls. Gerade bei Projekten unter öffentlichem Grund, mit mehreren Beteiligten oder komplexen Finanzierungsstrukturen ist eine durchdachte Gestaltung entscheidend.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Bauträger und Gemeinden bei der Planung, Vertragsgestaltung und Verbücherung von Tiefgaragen, Tunneln und anderen unterirdischen Bauwerken. Wenn Sie klären möchten, ob Ihr Projekt kellereigentumsfähig ist oder wie ein Verfahren nach §§ 35, 65 AllgGAG sinnvoll vorbereitet werden kann, steht Ihnen die Kanzlei gerne zur Verfügung. (Rechtsanwalt Wien)
Vereinbaren Sie einen Beratungstermin unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at, um Ihre Möglichkeiten und Risiken im Zusammenhang mit Kellereigentum individuell prüfen zu lassen.
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