Mietzinserhöhung bei mehreren Mietern: OGH stoppt Vermieter – was Mitmieter jetzt wissen müssen

Wenn die Miete steigt – aber nicht alle Bescheide bekommen

Mietzinserhöhung bei mehreren Mietern Viele Mieterinnen und Mieter glauben, eine Mietzinserhöhung sei automatisch wirksam, sobald der Vermieter einen Brief mit neuen Beträgen schickt. Das aktuelle Urteil des Obersten Gerichtshofs (ECLI:AT:OGH0002:2025:0050OB00101.25A) zeigt: Genau das stimmt nicht – vor allem dann nicht, wenn mehrere Personen gemeinsam Mieter sind.

In einem aktuellen Fall waren über Jahre hinweg deutlich zu hohe Mietzinse vorgeschrieben worden. Am Ende musste der Vermieter rund 14.700 Euro zurückzahlen. Der Grund: Die Erhöhung nach § 46 Abs 2 MRG war nicht wirksam gegenüber allen Mitmietern erklärt worden.

Der konkrete Fall: Familienwohnung, Mitmieter, Todesfall – und eine saftige Erhöhung

In der betroffenen Wohnung lebte eine Familie. Mehrere Familienangehörige waren als Mitmieter eingetragen. Nach dem Tod eines dieser Mitmieter blieb ein Mitmieter in der Wohnung. Eine andere Mitmieterin nutzte die Wohnung nur noch selten und übernachtete kaum dort, blieb aber im Mietvertrag als Mitmieterin aufrecht.

Der Vermieter wollte auf Basis von § 46 Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) den alten, vor 1994 vereinbarten Hauptmietzins erhöhen. Er schrieb erhöhte Mietzinse vor, also Monat für Monat höhere Beträge, als bisher zu zahlen waren.

Die Mitmieter hielten diese Erhöhungen für unzulässig und wandten sich an das Gericht. Das Erstgericht stellte fest, welcher Hauptmietzins tatsächlich zulässig war (zum Beispiel 185,78 Euro ab 1.7.2017 und zuletzt 195,56 Euro ab 1.6.2023), erklärte alle darüber hinausgehenden Forderungen für unwirksam und verpflichtete den Vermieter zur Rückzahlung einer Gesamtüberschreitung von rund 14.721,34 Euro.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Der Vermieter versuchte daraufhin, den Obersten Gerichtshof im außerordentlichen Revisionsrekurs anzurufen – ohne Erfolg. Der OGH ließ das Rechtsmittel nicht zu und bestätigte damit die Linie der Vorinstanzen.

Zur Entscheidung.

Warum war die Mietzinserhöhung unwirksam?

Der entscheidende Punkt: Es handelte sich um ein Mitmietverhältnis. Mehrere Personen waren gemeinsam Hauptmieter derselben Wohnung.

Nach ständiger Rechtsprechung ist ein solches Mitmietverhältnis ein einheitlicher, ungeteilter Vertrag. Das bedeutet:

• Es gibt nicht mehrere einzelne Mietverträge, sondern einen Vertrag mit mehreren Mietern.
• Wichtige rechtliche Erklärungen des Vermieters, etwa eine Mietzinserhöhung, müssen gegenüber allen Mitmietern abgegeben werden.
• Erst dann kann sich der Inhalt des Mietvertrags – etwa der zu zahlende Hauptmietzins – wirksam ändern.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter Erhöhungsschreiben nicht wirksam an alle Mitmieter gerichtet. Gleichzeitig war kein eindeutiger Verzicht einer der Mitmieterinnen auf ihre Rechtsposition als Mitmieterin erkennbar.

Der OGH stellte klar:

• Ein sporadisches oder seltenes Benutzen der Wohnung führt nicht automatisch dazu, dass jemand seine Mitmieterstellung verliert.
• Ein konkludenter (schlüssiger) Verzicht auf die Mitmieterstellung liegt nur in Ausnahmefällen vor und verlangt sehr deutliche, nach außen erkennbare Umstände oder eine entsprechende Vereinbarung.
• Solange ein Mitmieter rechtlich Mitmieter bleibt, muss jede Gestaltungserklärung (z. B. Mietzinserhöhung) allen Mitmietern wirksam zugehen.

Weil diese Voraussetzungen nicht erfüllt waren, konnte die Mietzinserhöhung nach § 46 Abs 2 MRG nicht wirksam durchgesetzt werden. Die überhöhten Forderungen waren damit unwirksam, und bereits bezahlte Mehrbeträge mussten zurückgezahlt werden.

Mietzinserhöhung bei mehreren Mietern – Rechtsanwalt Wien

Das Thema Mietzinserhöhung bei mehreren Mietern verlangt besondere Aufmerksamkeit: Formfehler bei der Zustellung können die Erhöhung vollständig unwirksam machen. Als Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien beraten wir in solchen Fällen umfassend.

§ 46 Abs 2 MRG – worum geht es da überhaupt?

§ 46 Mietrechtsgesetz regelt unter anderem, in welchen Fällen ein Vermieter einen bislang sehr günstigen, sogenannten „Alt-Mietzins“ anheben darf. Das spielt vor allem bei alten Hauptmietverträgen eine Rolle, die vor 1994 abgeschlossen wurden.

Nach § 46 Abs 2 MRG können bestimmte Ereignisse – etwa der Wegfall bestimmter privilegierter Angehöriger – einen Anspruch des Vermieters auf Anhebung des Hauptmietzinses auslösen. Allerdings:

• Auch wenn die Voraussetzungen vorliegen, ist die Erhöhung kein Selbstläufer.
• Der Vermieter muss sein Gestaltungsrecht korrekt ausüben, also die Erhöhung ordnungsgemäß erklären.
• Bei Mitmietverhältnissen heißt das: Die Erhöhung muss an alle Mitmieter adressiert und ihnen wirksam zugestellt werden.

Genau daran scheiterte der Vermieter im vorliegenden Fall. Das Urteil macht klar: Formelle Fehler sind bei Mietzinserhöhungen keine bloße Formalität, sondern können die gesamte Erhöhung zu Fall bringen.

Was bedeutet das Urteil für Mieterinnen und Mieter in der Praxis?

Das OGH-Urteil hat ganz konkrete Folgen für den Alltag – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

1. Mitmieter müssen ernst genommen werden – auch wenn sie selten da sind

Nur weil ein Mitmieter:

• selten in der Wohnung ist,
• kaum Nächte dort verbringt oder
• faktisch hauptsächlich woanders lebt,

heißt das nicht, dass er seine Rechte als Mitmieter automatisch verliert. Ohne klare Vereinbarung oder eindeutige Handlungen, die einen Verzicht erkennen lassen, bleibt seine Stellung als Mitmieter bestehen – mit allen Rechten und Pflichten.

2. Mietzinserhöhungen müssen an alle Mitmieter gehen

Wird eine Mietzinserhöhung nur an eine Person im Mitmietverhältnis geschickt, kann sie insgesamt unwirksam sein. Das gilt insbesondere bei Erhöhungen nach § 46 MRG, die rechtlich als Ausübung eines gestaltenden Rechts zu qualifizieren sind.

Für Mieter bedeutet das:

• Erhalten nicht alle Mitmieter ein Erhöhungsschreiben, sollte die Wirksamkeit umgehend rechtlich überprüft werden.
• Wer zu viel bezahlt hat, kann unter Umständen erhebliche Beträge rückfordern – wie im entschiedenen Fall mit über 14.700 Euro.

3. Belege aufheben, Zahlungen dokumentieren

Ob und in welchem Ausmaß Rückforderungen möglich sind, hängt von der konkreten Zahlungshistorie ab. Deswegen ist es wichtig:

• Mietzinsvorschreibungen und Schreiben des Vermieters aufzubewahren,
• Banküberweisungen und Zahlungsbelege nicht zu löschen,
• auch interne Absprachen zwischen Mitmietern (wer zahlt was?) zumindest für sich selbst zu dokumentieren.

4. Für Vermieter: Formelle Fehler können sehr teuer werden

Für Vermieter zeigt dieses Urteil deutlich:

• Eine vermeintlich formelle Kleinigkeit wie die unvollständige Adressierung kann die gesamte Mietzinserhöhung zu Fall bringen.
• Es drohen nicht nur entgangene Mehreinnahmen, sondern Rückzahlungspflichten für Jahre zurückliegende überhöhte Mietzinsvorschreibungen.
• Gerade bei Familienwohnungen und Mitmietverhältnissen ist eine genaue Prüfung der Mieterverhältnisse und der an wen gerichteten Schreiben unverzichtbar.

Was sollten Mieter jetzt konkret tun? – Eine kurze Checkliste

1. Mietvertragskonstellation prüfen

• Wer ist laut Mietvertrag tatsächlich Mitmieter?
• Sind mehrere Familienmitglieder oder Partner eingetragen?

2. Erhöhungsschreiben genau ansehen

• An wen war das Schreiben gerichtet?
• Wurden alle im Vertrag genannten Mitmieter angeschrieben oder nur einzelne?
• Wird ausdrücklich auf § 46 MRG oder eine Anhebung eines alten Hauptmietzinses Bezug genommen?

3. Zahlungsbelege sammeln

• Alle Mietzinsvorschreibungen, Kontoauszüge und Überweisungsbestätigungen geordnet aufbewahren.
• Besonders die Zeiträume, in denen sich der Mietzins erhöht hat, dokumentieren.

4. Nicht vorschnell „einfach zahlen“

• Erhöhte Vorschreibungen nicht gedankenlos akzeptieren.
• Im Zweifel rasch rechtliche Beratung einholen, um Fristen nicht zu versäumen.

5. Rechtslage individuell prüfen lassen

Ob auch in Ihrem Fall eine Rückforderung möglich ist, hängt von vielen Details ab: Art des Mietvertrags, Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, genaue Formulierung und Zustellung der Erhöhungsschreiben, Zahlungsweg, Fristen. Eine individuelle Prüfung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt ist hier entscheidend.

Häufige Fragen zur Mietzinserhöhung bei mehreren Mietern

„Mein Vermieter hat die Miete erhöht, aber nur ich habe das Schreiben bekommen. Ist das ein Problem?“

Wenn mehrere Personen als Mitmieter im Vertrag stehen, muss eine Mietzinserhöhung grundsätzlich allen Mitmietern gegenüber erklärt werden. Wird das Schreiben nur an eine Person geschickt, kann die Erhöhung unwirksam sein – vor allem bei Erhöhungen nach § 46 MRG. Ob das bei Ihnen so ist, sollte im Detail geprüft werden.

„Ein Mitmieter wohnt praktisch nicht mehr dort. Kann der Vermieter so tun, als wäre der gar nicht mehr Mieter?“

Nein. Allein die seltene Nutzung oder faktische Abwesenheit führt nicht automatisch zum Verlust der Mitmieterstellung. Ein konkludenter Verzicht auf das Mitmietrecht ist nur in klaren Ausnahmefällen anzunehmen. Ohne eindeutige Vereinbarung oder klare Handlungen bleibt der Betroffene rechtlich Mitmieter.

„Ich habe jahrelang die erhöhte Miete gezahlt. Kann ich da überhaupt noch etwas zurückfordern?“

Grundsätzlich können überhöht bezahlte Mietzinse unter bestimmten Voraussetzungen rückgefordert werden. Es gibt aber Fristen und zahlreiche Details zu beachten (z. B. wann Sie von der Überzahlung Kenntnis hatten oder haben mussten). Je früher Sie reagieren und Unterlagen prüfen lassen, desto besser stehen die Chancen, noch Ansprüche durchzusetzen.

„Ich bin Vermieter und will den Alt-Mietzins anheben. Was muss ich beachten?“

Sie sollten zunächst klären:

• Handelt es sich tatsächlich um einen Altvertrag vor 1994, auf den § 46 MRG anwendbar ist?
• Wer ist derzeit Mitmieter laut Vertrag und allfälligen Nachträgen?
• Sind alle erforderlichen Voraussetzungen des § 46 MRG erfüllt?

Die Erhöhung muss an alle Mitmieter korrekt adressiert und nachweisbar zugestellt werden. Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich: Fehler bei der formalen Ausgestaltung führen häufig zu späteren Rückforderungsklagen. Eine vorbeugende rechtliche Prüfung spart hier oft viel Geld.

Rechtliche Unterstützung bei Mietzinserhöhungen – Sie müssen das nicht alleine klären

Mietzinserhöhungen in Mehrpersonenverhältnissen sind rechtlich anspruchsvoll und für Laien schwer zu überblicken. Schon kleine formale Fehler können die gesamte Erhöhung unwirksam machen – oder umgekehrt berechtigte Einwendungen zunichtemachen, wenn sie nicht rechtzeitig erhoben werden.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter und Vermieter in solchen Konstellationen. Wenn Sie den Verdacht haben, zu viel Miete zu zahlen, oder als Vermieter eine rechtssichere Mietzinserhöhung planen, sollten Sie Ihre Situation individuell prüfen lassen.

Lassen Sie Ihre Ansprüche oder Risiken professionell bewerten: Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in 1010 Wien, Karlsplatz 3, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann entscheiden, ob tausende Euro zurückgeholt oder teure Fehler vermieden werden können.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.