Mündliche Zusagen beim Mietvertrag: OGH stellt klar, wann sie unwirksam sind

Provokante These zu Beginn: Was nicht im Mietvertrag steht, gilt meistens nicht – gerade bei mündliche Zusagen beim Mietvertrag. Genau daran scheitern viele Mietverhältnisse – privat wie gewerblich. Eine kurze Bemerkung bei der Besichtigung, ein höfliches „Das geht sich schon aus“ des Hausverwalters, eine stillschweigende Duldung von Umbauten: Klingt nach Einigung, ist rechtlich aber oft wertlos. Ein aktueller Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) bestätigt das deutlich.

Worum ging es konkret – und warum eskalierte es?

Eine Eigentümerin vermietete zwei Einheiten an ein Bauunternehmen. Vor der Unterzeichnung gab es eine gemeinsame Besichtigung mit dem Geschäftsführer des Mieters und einem Techniker der Hausverwaltung. Dabei wurden praktische Punkte angesprochen: Zufahrt und Schranken-Schlüssel, geplante Umbauten, Abläufe vor Ort. Nichts davon schaffte es in die schriftlichen Mietverträge.

Später stritten die Parteien: Die Vermieterin forderte ausständige Mieten und die Räumung. Der Mieter berief sich auf mündliche Zusagen beim Mietvertrag und wollte nicht nur nicht zahlen, sondern auch bereits geleistete Mieten und Planungskosten zurück. Die Argumentation: Die vor Ort besprochenen Punkte seien Vertragsbestandteil – und da diese Zusagen nicht eingehalten worden seien, seien die Verträge unwirksam.

Der OGH beendete die Debatte klar: Die Mietverträge sind wirksam. Der Mieter schuldet die rückständigen Mieten und muss die Objekte räumen. Es gibt keinen Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Mieten und keinen Ersatz von Planungskosten. Zudem hat der Mieter die Kosten des Revisionsverfahrens der Vermieterin zu ersetzen; im entschiedenen Fall waren das 751,92 EUR.

Rechtliche Einordnung: Was zählt – das Gespräch vor Ort oder der unterschriebene Vertrag?

Das Urteil unterstreicht Grundsätze, die in der Praxis häufig übersehen werden:

• Mündliche Nebenabreden sind riskant – und oft unwirksam. Gerade bei professionellen Vermietern (Hausverwaltungen, Unternehmen) ist davon auszugehen, dass schriftliche Standardverträge gelten. Abweichungen müssen ausdrücklich vereinbart und festgehalten werden. Enthält der Vertrag eine Klausel wie „Es bestehen keine mündlichen Nebenabreden“ oder „Änderungen bedürfen der Schriftform“, sind spätere Berufungen auf bloße Gespräche grundsätzlich chancenlos. Gerade hier zeigt sich, wie problematisch mündliche Zusagen beim Mietvertrag sein können.
• Anscheinsvollmacht braucht einen äußeren Anschein – verursacht durch den Vertretenen. Dass ein Techniker oder Hausbetreuer bei der Besichtigung dabei ist, bedeutet nicht, dass er verbindliche Zusagen abgeben darf. Für eine sogenannte Anscheinsvollmacht muss der Vermieter (oder die Hausverwaltung) selbst einen verlässlichen Eindruck gesetzt haben, dass diese Person rechtsverbindlich versprechen darf. Das bloße Mitgehen bei der Besichtigung genügt dafür nicht.
• Umbauten ohne schriftliche Zustimmung sind das Risiko des Mieters. Wer plant, beauftragt oder baut, bevor eine ausdrücklich unterschriebene Genehmigung einer vertretungsbefugten Person vorliegt, handelt auf eigenes Risiko. Kostenersatz lässt sich später kaum durchsetzen.
• Revision ist kein „drittes Beweisverfahren“. Der OGH prüft vor allem erhebliche Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung. Wer nur mit der Beweiswürdigung der Vorinstanzen unzufrieden ist („Der Zeuge hat doch etwas anderes gemeint“), wird selten durchdringen – und trägt bei Unterliegen die Kosten der Gegenseite.

Was heißt das in der Praxis? Vier typische Fallstricke

• Zufahrt und Schranken-Schlüssel: Bei der Besichtigung heißt es „Liefer-Lkw können jederzeit zufahren“. Im Vertrag steht dazu nichts. Später wird der Zugang eingeschränkt – die Zusage ist nicht einklagbar, wenn sie nicht schriftlich und von Befugten bestätigt wurde. Genau hier scheitern mündliche Zusagen beim Mietvertrag regelmäßig.
• Umbauten und Adaptierungen: Der Mieter plant auf Basis eines Gesprächs mit dem Hausbetreuer Zwischenwände, Starkstromanschlüsse oder Sanitäranpassungen. Es fehlt aber die schriftliche Zustimmung. Der Vermieter kann die Ausführung untersagen; Planungskosten bleiben am Mieter hängen.
• Mietbeginn und Übergabezustand: „Wir machen die Einheit bis zum 1. bezugsfertig“ – gesagt, aber nicht protokolliert. Verzögert sich die Fertigstellung, ist der Anspruch auf Mietreduktion oder Pönale ohne vertragliche Abrede schwer durchsetzbar.
• Sondernutzungen (Außenflächen, Lager, Stellplätze): „Das können Sie mitbenutzen.“ Ohne klare vertragliche Regelung zu Flächen, Zeiten und Konditionen drohen später Verbote – rechtlich meist zulässig.

Handeln statt hoffen: So sichern Sie Ihre Position

Mieter: So vermeiden Sie teure Überraschungen

• Klärung der Vertretungsbefugnis: Fragen Sie vor Verhandlungen ausdrücklich: Wer darf verbindliche Zusagen machen? Wer unterschreibt?
• Alles Wichtige in den Vertrag: Zufahrt, Schranken/Schlüssel, Lieferzeiten, Stellplätze, Lagerflächen, Umbauten (Art, Umfang, Kosten, Fristen), Mietbeginn, Übergabezustand. Konkrete, überprüfbare Formulierungen, keine Interpretations-Spielräume.
• Schriftliche Zustimmung vor Planungskosten: Keine Aufträge ohne unterzeichnete Genehmigung einer vertretungsbefugten Person. Protokollieren Sie Pläne, Kostenvoranschläge und Freigaben.
• Schriftformklauseln ernst nehmen: „Keine mündlichen Nebenabreden“ bedeutet: Was nicht drinnen steht, ist rechtlich regelmäßig draußen. Verlangen Sie einen Nachtrag (Addendum) bei jeder Abweichung – sonst bleiben mündliche Zusagen beim Mietvertrag meist folgenlos.
• Besichtigungen dokumentieren: Nach Gesprächen eine kurze E-Mail mit Zusammenfassung an die vertraglich zuständige Ansprechperson senden und um schriftliche Bestätigung bitten.

Vermieter/Eigentümer: So beugen Sie Streit vor

• Klare Rollen kommunizieren: Weisen Sie Techniker und Hausbetreuer an, keine verbindlichen Zusagen zu machen. Benennen Sie eine unterschriftsbefugte Person.
• Standardverträge konsistent nutzen: Schriftformklauseln und Ausschluss mündlicher Nebenabreden aufnehmen. Individuelle Abweichungen nur schriftlich und mit Unterschrift der Befugten.
• Transparenz bei Umbauten: Einheitliches Genehmigungsverfahren mit Formularen, Plänen und Fristen. Keine Duldung „zwischen Tür und Angel“.
• Dokumentation: Besichtigungen, E-Mails und Übergabeprotokolle systematisch ablegen. Das reduziert Beweisrisiken erheblich.

Warum der OGH so entschieden hat – die Kernpunkte kompakt

• Kein Anschein einer Vollmacht: Die Teilnahme eines Technikers an einer Besichtigung schafft noch kein Vertrauenstatbestand, der dem Vermieter zugerechnet werden kann. Ohne vom Vermieter verursachten Anschein bleibt es bei fehlender Vertretungsmacht.
• Schriftliche Verträge gehen vor: Fehlen Nebenabreden im schriftlichen Vertrag – insbesondere bei Bestehen einer Schriftformklausel – können mündliche Gesprächsinhalte nicht nachträglich „hineingelesen“ werden. Das ist die zentrale Lehre zu mündliche Zusagen beim Mietvertrag.
• Kein Rückforderungsanspruch ohne Rechtsgrundlage: Wer auf Basis unverbindlicher Gespräche Kosten auf sich nimmt, trägt das Risiko. Bereits gezahlte Mieten sind nicht rückforderbar, wenn der Vertrag wirksam ist.
• Revisionsrecht beschränkt: Der OGH greift nicht ein, wenn keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Unzufriedenheit mit der Beweiswürdigung genügt nicht – der Rechtszug endet regelmäßig hier, zu Lasten der überlegenen Partei in den Kosten.

Kurze Orientierung: Was gilt, was nicht?

• Gilt: Schriftlich vereinbarte, von einer vertretungsbefugten Person unterschriebene Abreden und Nachträge.
• Gilt meist nicht: Spontane Zusagen von Technikern/Hausbetreuern, lose Bemerkungen bei Besichtigungen, „Handschlag“-Absprachen ohne Dokumentation – vor allem bei ausdrücklicher Schriftformklausel. So werden mündliche Zusagen beim Mietvertrag in der Praxis häufig entwertet.
• Besonders heikel: Vorab getätigte Planungskosten und Umbauten ohne klare, schriftliche Zustimmung.

Rechtsanwalt Wien: Entscheidung, Einordnung und nächste Schritte

Wenn es um mündliche Zusagen beim Mietvertrag geht, lohnt sich ein Blick in die Originalentscheidung: Zur Entscheidung.

Fazit

Der OGH bestätigt, was im Geschäftsalltag oft verdrängt wird: Verträge regeln, Gesprochenes verblasst. Wer besondere Nutzungen will, Zufahrtsrechte braucht oder umbauen möchte, braucht eine klare, schriftliche und von einer vertretungsbefugten Person unterzeichnete Vereinbarung. Alles andere ist ein Risiko – finanziell und rechtlich. Das gilt insbesondere für mündliche Zusagen beim Mietvertrag.

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Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt prüfen wir Mietverträge, verhandeln belastbare Nachträge und sichern Besichtigungsabsprachen rechtssicher ab. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennen wir die Fallstricke rund um Nebenabreden, Vertretungsbefugnisse und Umbaugenehmigungen – im privaten wie im gewerblichen Bereich.

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