Wiederkaufsrecht bei Immobilien: Aktuelles OGH-Urteil warnt vor folgenschweren Fehlern im Kaufvertrag

Einleitung

Wiederkaufsrecht bei Immobilien ist ein rechtliches Instrument mit hoher Praxisrelevanz – doch falsche Formulierungen führen oft zu Streitfällen. Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein einmaliges, oft emotional geprägtes Ereignis – sei es aus finanziellen Zwängen, familiären Gründen oder einer Lebensveränderung. Besonders sensibel wird es, wenn neben dem Kaufvertrag auch Rückforderungsrechte – wie etwa ein Wiederkaufsrecht – eingeräumt werden. Solche Vereinbarungen sollen Sicherheit schaffen, bergen jedoch erhebliche rechtliche Risiken.

Was, wenn der Verkäufer stirbt? Was gilt, wenn der Ehepartner nach seinem Tod das Haus zurückfordert? Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) zeigt deutlich: Wer beim Immobilienverkauf nicht höchst sorgfältig vorgeht, verliert unter Umständen dauerhaft den Zugriff auf sein früheres Eigentum – trotz vertraglicher Rückkaufklausel.

Der Sachverhalt

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Immobilie im Raum Wien, die aufgrund unbezahlter Bankverbindlichkeiten zwangsversteigert werden sollte. Die Eigentümerin – schwer krank und unter hohem Druck – wollte einerseits verkaufen, um ihre Schulden zu tilgen, andererseits aber auch eine Option offenhalten, das Haus später zurückzuerwerben, etwa wenn sich ihre finanzielle Situation verbessern sollte.

Daher wurde mit dem Kaufinteressenten ein vertragliches Wiederkaufsrecht vereinbart. Bemerkenswert: Dieses Recht wurde nicht nur ihr selbst, sondern auch ihrem Ehemann eingeräumt – obwohl lediglich sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war und den Verkauf unterzeichnete.

Kurz nach dem Verkauf verstarb die Verkäuferin. Ihr Ehemann erklärte wenig später, das Wiederkaufsrecht ausüben zu wollen, um das Haus selbst zurückzukaufen. Die Käufer verweigerten dies mit Verweis auf die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Es kam zum Rechtsstreit: Der Witwer klagte auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und beharrte darauf, dass das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht (auch in seinem Namen) gültig sei.

Die Rechtslage

Was ist ein Wiederkaufsrecht?

Das sogenannte Wiederkaufsrecht ist im österreichischen Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), konkret in § 1070 ABGB, geregelt. Es erlaubt dem Verkäufer, eine verkaufte Sache – insbesondere eine Immobilie – zu einem späteren Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen.

Dieses Recht bietet Verkäufern eine vertraglich gesicherte Rückkehroption, etwa wenn sie aus zwingenden Gründen verkaufen müssen, sich aber künftig verbesserte Verhältnisse erwarten. Es handelt sich um ein sogenanntes höchstpersönliches Recht.

Welche gesetzlichen Einschränkungen gelten?

Ein höchstpersönliches Recht bedeutet, dass es nur vom ursprünglichen Verkäufer selbst ausgeübt werden kann – und ausschließlich zu dessen Lebzeiten. Eine Vererbung, Übertragung oder gemeinsame Ausübung mit Dritten ist grundsätzlich ausgeschlossen. Das Gesetz sieht dies so vor, um Rechtssicherheit für den Käufer zu gewährleisten und keine unklaren Rechtsverhältnisse zu schaffen.

In der Praxis ist entscheidend:

• Ein Wiederkaufsrecht darf nur vom Verkäufer selbst geltend gemacht werden.
• Es erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten.
• Ein Mitberechtigter, der selbst kein Verkäufer war, kann dieses Recht – auch bei ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung – nicht gültig ausüben.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied mit klarer Begründung zugunsten der Käufer und stellte fest, dass der Ehemann nicht berechtigt ist, das Wiederkaufsrecht alleine auszuüben.

Begründung:

• Die gesetzliche Regelung in § 1070 ABGB erlaubt nur den Verkäufer:innen höchstpersönlich die Rücknahme der verkauften Sache.
• Eine Ausdehnung des Rechts zugunsten Dritter – etwa Ehepartner – ist rechtswidrig und daher unwirksam, selbst wenn sie im Vertrag steht.
• Mit dem Tod der ursprünglichen Verkäuferin ist das Wiederkaufsrecht endgültig erloschen.

Zusätzlich wies der OGH auch den versuchten Rücktritt des Klägers vom Kaufvertrag zurück: Die – für einen gültigen Rücktritt notwendige – Nachfrist zur Kaufpreiszahlung war nicht gesetzt worden. Im Gegenteil: Der Kläger hatte die Zahlung selbst blockiert, indem er Konto-Informationen mehrfach änderte und damit die Vertragserfüllung sabotierte.

Zur Entscheidung

Praxis-Auswirkung

1. Wiederkaufsrechte sind extrem eng gefasst

Ein Wiederkaufsrecht kann nur wirksam entstehen, wenn es gesetzeskonform formuliert ist. Es darf ausschließlich dem Verkäufer selbst eingeräumt werden. Eine zusätzliche Berechtigung von Familienmitgliedern, Kindern oder Ehepartnern ist rechtlich unzulässig – und auch durch Vertrag nicht heilbar. Jede solche Vereinbarung ist schlicht unwirksam.

2. Tod des Verkäufers beendet das Wiederkaufsrecht automatisch

Selbst wenn die Parteien glauben, ein rechtssicheres Rückkaufsrecht vereinbart zu haben, kann der Tod des Berechtigten das gesamte Konstrukt auflösen. Für Erben oder Ehepartner bedeutet das: Sie haben kein Recht auf Rückforderung der Immobilie – auch wenn sie im Vertrag genannt sind.

3. Zusatzvereinbarungen dürfen nicht den Kaufvertrag untergraben

Viele Immobilientransaktionen basieren auf mehreren Dokumenten – Hauptkaufvertrag, Zusatzvereinbarung, Rücktrittsrechte oder Nebenabsprachen. Doch rechtlich betrachtet bilden diese Dokumente keine untrennbare Einheit. Wird also ein Einzelaspekt (wie das Wiederkaufsrecht) für ungültig erklärt, bleibt der Hauptkaufvertrag in der Regel bestehen. Rückabwicklungen wegen Nebenpunkten werden von Gerichten höchst restriktiv beurteilt.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Wiederkaufsrecht

1. Kann ich ein Wiederkaufsrecht für meine Kinder oder meinen Ehepartner vertraglich sichern?

Nein, nicht im klassischen Sinne des gesetzlichen Wiederkaufsrechts nach § 1070 ABGB. Dieses Recht ist untrennbar an die Person des ursprünglichen Verkäufers gebunden und kann nicht auf andere Menschen – auch nicht auf nahe Angehörige – übertragen werden. Eine vertragliche Vereinbarung in diese Richtung wäre unwirksam. Alternativ bestehen andere Möglichkeiten (z. B. über Kaufoptionen, Vorkaufsrechte oder Treuhandlösungen), die individuell ausgestaltet werden müssen.

2. Was unterscheidet ein Wiederkaufsrecht von einem Vorkaufsrecht?

Ein Wiederkaufsrecht erlaubt dem Verkäufer, eine verkaufte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zurückzunehmen – also aktiv die Rückübertragung einzuleiten. Das Vorkaufsrecht hingegen berechtigt lediglich, bei einem zukünftigen Weiterverkauf durch den Käufer den Zuschlag zu denselben Bedingungen zu erhalten wie ein Dritter. Im Unterschied zum Wiederkaufsrecht entsteht das Vorkaufsrecht erst im Verkaufsfall und ist häufig übertragbar.

3. Wann ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag überhaupt möglich?

Ein Rücktritt wegen Zahlungsverzug des Käufers ist nur dann gerechtfertigt, wenn:

• der Käufer den Kaufpreis nicht innerhalb der vereinbarten Frist bezahlt,
• der Verkäufer dem Käufer eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gesetzt hat,
• und der Verkäufer selbst vertragsgemäß erfüllt (z. B. Übergabe, Grundbuch-Abwicklung).

In vielen Fällen scheitern Rücktrittserklärungen daran, dass keine Nachfrist gesetzt wurde oder dass der Verkäufer selbst die Erfüllung blockiert hat, wie im besprochenen Fall.

Fazit aus der Kanzleipraxis

Ein Wiederkaufsrecht kann im richtigen Kontext ein sinnvolles Sicherungsmittel sein – doch falsch formuliert oder gesetzeswidrig ausgestaltet, ist es am Ende wertlos. Insbesondere wenn Immobilien unter emotionalem Druck verkauft und parallel Rückübertragungsrechte vereinbart werden, passieren gravierende Fehler. Diese lassen sich später nicht durch gutes Zureden oder reine Auslegung heilen.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie jede Zusatzvereinbarung zu Immobilienverkäufen – insbesondere zu Rückkauf, Wohnrecht oder Eigentumsverzicht – von einer spezialisierten Kanzlei prüfen.

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