Vorkaufsrecht bei Schenkung von Immobilien: Wann greift das Gesetz wirklich?
Rechtsanwalt Wien: Ihre Anlaufstelle bei Vorkaufsrecht bei Schenkung
Vorkaufsrecht bei Schenkung – dieser rechtliche Grenzbereich beschäftigt zunehmend Gerichte in Österreich. Was passiert, wenn die Immobilie nicht verkauft, sondern verschenkt wird? Greift das vertraglich gesicherte Vorrecht dann noch?
Die emotionale Dimension: Wenn Rechte nicht anerkannt werden
Stellen Sie sich vor, Sie haben sich vertraglich ein Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft gesichert – in der Erwartung, im Ernstfall diese Immobilie tatsächlich erwerben zu können. Doch dann wird das Objekt nicht offiziell verkauft, sondern scheinbar „verschenkt“ – an eine andere Person, für einen Bruchteil des Marktwerts. Ihr Recht fühlt sich plötzlich zahnlos an, mit einem einzigen juristischen Schachzug ausgehebelt.
Genau dieses Gefühl der Ohnmacht erleben viele Betroffene in ähnlichen Situationen. Es geht nicht nur um Verträge und Paragrafen – es geht um Vertrauen, Absicherung und oft auch um viel Geld. Immobilien werden in Österreich oft über Generationen weitergegeben, und wenn dabei scheinbar kreative Vertragsgestaltungen das Vorkaufsrecht Dritter unterwandern, entstehen nicht selten rechtliche Graubereiche. Doch wie sieht die Rechtslage tatsächlich aus?
Der Fall vor Gericht: Wenn eine „Schenkung“ wie ein Verkauf wirkt
Im hier besprochenen Fall, über den der Oberste Gerichtshof (OGH) im Jahr 2025 urteilte (Zur Entscheidung), hatte ein Kläger versucht, im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend zu machen, dass ihm ein Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft zustehe. Die Immobilie war ihm zufolge rund 2,3 Millionen Euro wert. Eine andere Person – die sogenannte Zweitbeklagte – hatte davor 320.000 Euro gezahlt und die Liegenschaft später im Zuge einer Schenkung erhalten.
Der Kläger vermutete, dass diese Zahlung und die anschließende „Schenkung“ in Wahrheit einem getarnten Kaufvertrag gleichkämen. Das Vorkaufsrecht, so argumentierte er, sei dadurch ausgelöst worden – womit er Anspruch auf den Erwerb der Immobilie gehabt hätte. Durch den Antrag auf einstweilige Verfügung wollte der Kläger verhindern, dass über die Liegenschaft verfügt wird, bevor eine endgültige gerichtliche Entscheidung über sein Vorkaufsrecht gefällt wird.
Der Kläger stellte also einen Antrag auf einstweilige Verfügung, um seine angeblichen Rechte zu sichern. Das Ziel: Verhinderung weiterer Verfügungen über die Immobilie, solange der Hauptprozess über das tatsächliche Vorliegen eines Kaufvertrags noch ausständig war.
Die rechtliche Ausgangslage: Wann greift ein Vorkaufsrecht – und wann nicht?
Das Vorkaufsrecht ist im österreichischen Recht grundsätzlich ein vertraglich oder gesetzlich eingeräumtes Recht einer Person, bei Verkauf einer bestimmten Sache – etwa einer Immobilie – als Erste einsteigen zu dürfen. Geregelt ist dieses Recht unter anderem in den §§ 1072 ff. des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).
Ein gültiges Vorkaufsrecht entsteht also nur dann, wenn ein „Vorkaufsfall“ im Sinne eines tatsächlichen Kaufvertrags vorliegt. Der Verkäufer bietet die Immobilie einem Dritten an – und der Vorkaufsberechtigte muss dann binnen kurzer Frist reagieren können, um zu den gleichen Bedingungen einzusteigen.
Und genau an diesem Punkt wird es kompliziert, wenn keine klassische Kaufabwicklung erfolgt. Denn: Eine Schenkung ist kein Verkauf im rechtlichen Sinn. Auch dann nicht, wenn rundherum Zahlungen geleistet wurden. Damit ein Kauf vorliegt, muss ein schuldrechtlich wirksames Austauschgeschäft mit Leistung und Gegenleistung vereinbart werden. Das bedeutet: Objekt gegen Kaufpreis – transparent vereinbart.
Die Schwierigkeit im Fall lag darin, dass der Kläger glaubhaft machen musste, dass der gesamte Vorgang – Einzahlung von 320.000 Euro plus Schenkung – de facto ein Kauf unter anderer Bezeichnung war. Juristisch nennt man das „Umgehungsgeschäft“. Doch das alleinige Vorbringen, dass Geld geflossen sei, reichte dem Gericht nicht.
Die Entscheidung des OGH: Keine einstweilige Verfügung ohne klare Beweise
Der Oberste Gerichtshof ließ in seiner Entscheidung keinen Zweifel: Der Antrag auf einstweilige Verfügung war abzuweisen. Grund: fehlende Schlüssigkeit und Glaubhaftmachung des behaupteten Vorkaufsrechts.
Laut ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung sind die formalen Anforderungen an einstweilige Verfügungen hoch – besonders dann, wenn es um Grundbesitz geht. Denn eine einstweilige Verfügung kann massive Auswirkungen auf die Eigentumsrechte Dritter haben.
Das Gericht betonte dabei, dass es nicht ausreicht, bloß Einzelaspekte zu vermuten – etwa, dass eine überhöhte Geldleistung auf einen verdeckten Kaufvertrag hinweisen „könnte“. Vielmehr muss schon im vorläufigen Verfahren (also noch vor dem eigentlichen Hauptprozess) plausibel und konkret dargelegt werden, dass und warum es sich tatsächlich um einen verschleierten Verkauf handelt.
Der Kläger konnte jedoch nicht glaubwürdig machen, dass die Zahlung der 320.000 Euro tatsächlich im kausalen Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb stand. Weder war eine vertragliche Verknüpfung zwischen Geldfluss und Eigentumsübergang ersichtlich, noch konnte eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden. Das bedeutet: Keine Eilmaßnahme ohne klare rechtliche Grundlage.
Konkrete Auswirkungen: Was bedeutet dieses OGH-Urteil für die Praxis?
Der Fall mag auf den ersten Blick speziell wirken, aber er hat weitreichende Bedeutung für alle, die einen Anspruch auf Vorkaufsrechte oder Eigentumsrechte an Immobilien geltend machen möchten.
Beispiel 1: Vorkaufsrecht bei Familienübergaben
Viele Immobilien werden innerhalb der Familie „weitergegeben“. Wer als außenstehende Person ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht besitzt, kann sich dadurch schnell ausgebootet fühlen, etwa wenn ein Grundstück an ein Familienmitglied verschenkt wird. Das Urteil zeigt deutlich: Nur wenn eindeutig ein Verkauf vorliegt, greift das Vorkaufsrecht. Emotionale Empörung reicht nicht aus – es braucht Belege für ein Austauschgeschäft.
Beispiel 2: Vorbeugung durch rechtzeitige Vertragsprüfung
Wenn Sie als Immobilieneigentümer planen, Ihr Objekt zu übertragen – sei es durch Verkauf, Schenkung oder Übergabe –, sollten Sie vorab rechtlich prüfen lassen, ob bestehende Vorkaufsrechte betroffen sind. Dies vermeidet spätere gerichtliche Auseinandersetzungen und schützt vor potenziellen einstweiligen Verfügungen, die eine Verwertung über Monate blockieren könnten.
Beispiel 3: Sicherheit für Vorkaufsberechtigte
Wer sich ein Vorkaufsrecht vertraglich zusichern lässt – etwa im Rahmen eines Mietvertrags, Erbteilungsvertrags oder Vorvertrags – sollte sicherstellen, dass das Recht exakt dokumentiert ist und auch im Grundbuch als Belastung eingetragen werden kann. Im Ernstfall muss schlüssig und konkret nachgewiesen werden, dass eine tatsächliche Kaufabsicht des Eigentümers vorlag.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Vorkaufsrecht und Schenkung
1. Wann ist eine Schenkung rechtlich ein Verkauf?
Eine Schenkung wird nur dann als „verdeckter Verkauf“ gewertet, wenn klar nachgewiesen werden kann, dass hinter der Schenkung ein Austauschgeschäft steht – sprich: Ein Entgelt wurde als Gegenleistung vereinbart, auch wenn es nicht offen als Kaufpreis bezeichnet wurde. Indizien können etwa ein Schenkungsvertrag mit Gegenleistungen, Rückübertragungsklauseln oder Kaufpreiszahlungen an Dritte sein. Allein eine Geldleistung ohne vertraglichem Zusammenhang genügt nicht.
2. Was muss ich tun, wenn ich mein Vorkaufsrecht geltend machen möchte?
Sie sollten möglichst rasch nach Kenntnis des Verkaufs Ihr Recht schriftlich geltend machen – unter Beifügung aller notwendigen Unterlagen: Ihren Vorkaufsvertrag, Informationen zum Verkauf samt Nachweisen (z. B. Grundbuchsauszug, Notariatsakt) und eine Erklärung, dass Sie zu den gleichen Bedingungen in das Geschäft einsteigen möchten. In komplizierten Fällen empfiehlt sich dringend eine rechtliche Vertretung, um alle Fristen und Formvorgaben korrekt zu beachten.
3. Kann ich gegen eine Schenkung gerichtlich vorgehen?
Gegen eine echte Schenkung – also ohne Gegenleistung – gibt es in der Regel keine direkte Klagegrundlage. Anders ist es, wenn ein berechtigter Verdacht auf Umgehung vorliegt. In diesem Fall kann eine sogenannte Anfechtungsklage nach § 870 ABGB wegen Scheingeschäft oder Umgehung geltend gemacht werden. Der Nachweis ist aber schwierig – und sollte gut vorbereitet sein. Zusätzlich kann versucht werden, im Wege einer einstweiligen Verfügung eine vorläufige Sicherung zu erreichen. Aber wie die aktuelle Entscheidung zeigt: Der dafür notwendige Beweismaßstab ist hoch.
Unser Fazit: Rechtzeitig handeln – und professionell beraten lassen
Vorkaufsrechte sind ein wirksames Instrument zur Absicherung von Beteiligungen – aber sie sind nur so stark wie ihre rechtliche Begründung. Wer im Streit um eine Immobilie vor Gericht steht, sollte keine Vermutungen anstellen, sondern mit konkreten Daten, Verträgen und Argumenten auftreten. Nur ein sorgfältig vorbereiteter Antrag – sowohl im Hauptverfahren als auch im Eilverfahren – hat Aussicht auf Erfolg.
Sie vermuten einen Missbrauch oder eine Umgehung Ihrer vertraglichen Rechte? Dann lassen Sie den Sachverhalt durch erfahrene Anwälte prüfen. Wir analysieren nicht nur die Ausgangslage, sondern gestalten auch eine gerichtsfeste Strategie, um Ihre Rechte zu sichern.
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