Grundstück übertragen – was geschieht mit dem Baurecht?

Einleitung: Die unsichtbaren Fallen bei Grundstücksteilung und Baurecht

Grundstück übertragen – das klingt zunächst nach einer einfachen Sache. Doch die rechtliche Realität ist oft komplexer. Der Traum vom eigenen Haus oder der reibungslosen Bewirtschaftung eines Grundstücks ist für viele Menschen ein zentrales Ziel. Doch was, wenn die rechtliche Realität einem dabei einen Strich durch die Rechnung macht? Viele glauben, dass mit der Schenkung eines Grundstücks alle verbundenen Rechte und Pflichten automatisch verschwinden – doch das Gegenteil kann der Fall sein. Besonders das Baurecht, eine häufig unterschätzte Belastung im Grundbuch, sorgt in Kombination mit Grundstücksteilungen regelmäßig für rechtliche Stolpersteine.

Ein aktueller Fall, der bis vor den Obersten Gerichtshof (OGH) geführt wurde (OGH 5 Ob 39/25h vom 20.11.2025), zeigt eindrücklich, was passieren kann, wenn wesentliche Schritte nicht rechtzeitig gesetzt oder Zusicherungen nicht richtig dokumentiert werden. Zur Entscheidung

Der Sachverhalt: Ein Kauf, eine Schenkung – und ein Baurecht

Ein Grundstückseigentümer hatte sich mit der Eigentümerin des Nachbargrundstücks auf die Übertragung eines kleinen Teilstücks geeinigt. Die Beklagte war allerdings nicht nur Eigentümerin, sondern gleichzeitig Gesellschafterin einer Gesellschaft, der auf ihrem Grundstück ein Baurecht eingeräumt worden war – eine im Grundbuch eingetragene Nutzungsberechtigung für Bauzwecke, die mitunter jahrzehntelang gilt.

Nachdem der Kläger in einem früheren Verfahren einen Anspruch auf dieses Grundstücksteil durchgesetzt hatte, stand dem Eintrag im Grundbuch theoretisch nichts mehr im Weg. Praktisch jedoch schon: Noch vor der tatsächlichen Änderung im Grundbuch schenkte der Kläger den ursprünglich betroffenen Grund seiner Tochter. Er war damit nicht mehr Eigentümer. Dennoch klagte er auf:

• Hauptbegehren: Zustimmung der Beklagten zur Grundbuchseintragung der Grundstücksteilung.
• Eventualbegehren: Abgabe einer sogenannten Freilassungserklärung, um das Baurecht auf dem Teilstück aufzulösen.

Die Beklagte verweigerte beides. Im ersten Rechtsgang wurde die Klage abgewiesen.

Die Rechtslage: Was sagen Gesetz und Judikatur?

Zur rechtlichen Beurteilung des Falles sind mehrere zentrale Bestimmungen relevant. Wir erläutern die wichtigsten Punkte – verständlich auch für juristische Laien.

Aktivlegitimation bei Eigentumsübertragung

Wer klagen will, muss rechtlich „zuständig“ sein – dieser Grundsatz nennt sich im Juristendeutsch Aktivlegitimation. Wenn jemand sein Eigentum verschenkt oder verkauft, kann er danach grundsätzlich keine Rechte daran mehr geltend machen (§§ 321 ff. ABGB). Genau aus diesem Grund wurde das Hauptbegehren – nämlich die Zustimmung zur Grundbuchseintragung – abgewiesen: Der Kläger war zum Zeitpunkt der Klage nicht mehr Eigentümer und hatte somit kein rechtliches Interesse mehr an einer Änderung im Grundbuch.

Freilassungserklärung bei Baurechten

Die Freilassungserklärung ist im österreichischen Sachenrecht kein eigener Paragraph, sondern ein gewohnheitsrechtlich akzeptiertes Instrument. Wird ein Grundstück, auf dem ein Baurecht lastet, geteilt, bleibt die Belastung grundsätzlich auf dem ganzen Grundstück bestehen – auch auf dem neuen, abgetrennten Teilstück. Um dies zu verhindern, braucht es eine „Freilassung“ durch den Bauberechtigten. Diese muss ausdrücklich erklärt und schriftlich verfasst werden.

Vertragliche Verpflichtungen können auch nach der Eigentumsübertragung bestehen bleiben

Ein wesentlicher rechtlicher Punkt war hier: Kann jemand, der ein Grundstück weggegeben hat, dennoch die Erfüllung einer früher getroffenen Vereinbarung verlangen? Ja – wenn es eine rechtsverbindliche Vereinbarung gab, die auch nach der Übertragung wirksam bleibt. Dabei spielen die allgemeinen Regeln über Schuldverhältnisse nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) eine Rolle, insbesondere:

• § 914 ABGB: Auslegung von Verträgen nach dem Parteiwillen
• § 863 ABGB: Verträge können auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen

Wenn also vor der Schenkung eine klare Zusicherung seitens der Bauberechtigten bestand, sich einer Freilassungserklärung nicht zu widersetzen, dann kann diese Verpflichtung auch bestehen bleiben, wenn der Kläger nicht mehr Eigentümer ist.

Die Entscheidung des Gerichts: Teils abgewiesen, teils offen

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen insofern, als das Hauptbegehren des Klägers zu Recht abgewiesen wurde. Der Kläger hatte nach der Schenkung seiner Liegenschaft keine Aktivlegitimation mehr für einen Antrag auf Grundbuchänderung.

Doch: Das Eventualbegehren sei unzureichend geprüft worden. Der OGH stellte klar, dass es sehr wohl möglich sei, dass der Kläger trotz fehlender Eigentümerschaft berechtigt ist, die Freilassungserklärung einzufordern – wenn eine klare Vereinbarung mit der Bauberechtigten beweisbar ist.

Daher hat der OGH das Verfahren in Bezug auf das Eventualbegehren an das Erstgericht zurückverwiesen – zur vollständigen Tatsachenfeststellung.

Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das konkret für Grundstückseigentümer?

Die Entscheidung des OGH ist ein Weckruf für alle, die mit Grundstücksteilungen, Baurechten oder familiären Schenkungen zu tun haben. Sie zeigt, dass formelle Klarheit und rechtzeitiges Handeln unumgänglich sind.

1. Beispiel: Grundstücksteilung mit Baurecht – und keiner will freilassen

Ein Eigentümer möchte sein Grundstück teilen, doch eine Firma hat dort ein eingetragenes Baurecht. Ohne ausdrückliche Freilassungserklärung dieser Firma bleibt die Last auf dem ganzen Grundstück bestehen – auch auf dem neu entstandenen Teilstück. Das kann den künftigen Verkauf blockieren oder den Wert massiv mindern.

2. Beispiel: Schenkung an Kinder ohne vorherige Bereinigung der Lasten

Ein Vater schenkt seiner Tochter das Familiengrundstück, ohne vorher eine zugesagte Entlastung durch Nachbarn oder Bauberechtigte sicherzustellen. Die Tochter ist dann Eigentümerin – aber ohne Möglichkeit, einfache Freigaben einzuholen, weil keine schriftlichen Vereinbarungen vorliegen.

3. Beispiel: Zusagen per Handschlag – rechtlich schwer durchsetzbar

Der Nachbar hatte mündlich versprochen, seine Zustimmung zur Teilung zu geben. Jetzt, Jahre später, will er davon nichts mehr wissen. Für den Käufer oder Beschenkten bedeutet das: ohne schriftliche Zusicherung bleibt nur ein unsicherer Prozess – und das Risiko, leer auszugehen.

FAQ: Häufige Fragen zu Grundstücksteilung und Freilassungserklärung

Welche Fristen gelten bei Grundstücksteilungen?

Nach der Genehmigung eines Teilungsplans muss laut § 39 Vermessungsgesetz die Abschreibung beim Grundbuch innerhalb von 18 Monaten beantragt werden. Versäumt man diese Frist, verliert der Teilungsplan seine Gültigkeit – und der gesamte (oft teure) Vermessungsprozess muss unter Umständen erneut durchgeführt werden.

Wie funktioniert eine Freilassungserklärung konkret?

Die Freilassungserklärung ist eine schriftliche Erklärung des Berechtigten (z. B. eines Bauberechtigten, Pfandgläubigers o. Ä.), in der er auf sein Recht in Bezug auf ein bestimmtes Teilstück dauerhaft verzichtet. Diese Erklärung wird meist gleichzeitig mit der Grundstücksteilung beim Grundbuch eingebracht. Ohne sie bleiben bestehende Rechte auf allen Teilstücken bestehen – was problematisch sein kann.

Darf ich Ansprüche geltend machen, wenn ich das Grundstück verschenkt habe?

Grundsätzlich nicht – Rechte an einer Liegenschaft stehen dem aktuellen Eigentümer zu. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn noch vor der Schenkung eine rechtlich verbindliche Vereinbarung getroffen wurde (z. B. zur Freilassung oder Belastung), und diese Verpflichtung nicht ausschließlich an das Eigentum geknüpft war, können auch frühere Eigentümer weiterhin zur Anspruchstellung berechtigt sein. Der Nachweis ist jedoch oft schwierig und setzt Dokumentation voraus.

Fazit: Rechtzeitig klären, schriftlich regeln

Grundstücksübertragungen, Baurechte und Teilungen sind komplexe Vorgänge mit oft unterschätzten rechtlichen Fallstricken. Dieser Fall zeigt, dass man selbst dann noch rechtlich Ansprüche sichern kann, wenn man das Grundstück bereits weitergegeben hat – allerdings nur dann, wenn Vereinbarungen rechtzeitig und klar dokumentiert wurden.

Unsere Empfehlung:

• Schenkung oder Verkauf erst nach vollständiger rechtlicher Klärung aller Belastungen durchführen.
• Verpflichtungen wie Freilassungserklärungen immer schriftlich einholen und notariell bestätigen lassen.
• Bei Unsicherheiten frühzeitig Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

Sie sind unsicher, wie Sie mit bestehenden Rechten auf Ihrem Grundstück umgehen sollen – oder welche Fristen für Ihre geplante Grundstücksteilung gelten? Kontaktieren Sie uns. Unsere Experten für Immobilienrecht beraten Sie kompetent und verlässlich.

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Rechtliche Hilfe bei Grundstück übertragen?

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