Kellerabteil Eigentumswohnung: Wann besteht tatsächlich ein Anspruch?
Kellerabteil Eigentumswohnung: Ein Kellerabteil gehört für viele Käufer ganz selbstverständlich zur Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag wird es erwähnt, bei der Besichtigung gezeigt und später gemeinsam mit der Wohnung genutzt. Doch rechtlich kann die Situation deutlich komplizierter sein: Nicht jedes Kellerabteil ist Wohnungseigentum. Nicht jede Nutzungsvereinbarung geht automatisch auf den nächsten Käufer über. Und nicht jede Zusage berechtigt dazu, gerade einen bestimmten Kellerraum zu verlangen.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: OGH vom 25.07.2014, 5 Ob 117/14p. Die Entscheidung ist zwar bereits mehrere Jahre alt, ihre praktische Bedeutung für Wohnungskäufe und Streitigkeiten über Kellerabteile ist jedoch weiterhin erheblich. Zur Entscheidung des OGH.
Der typische Streit: Die Wohnung wurde mit Kellerabteil verkauft – aber welches Recht wurde tatsächlich übertragen?
In dem vom OGH beurteilten Fall kauften die Kläger eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage. Zur Wohnung sollte auch ein Kellerabteil gehören. Die Käufer gingen davon aus, dass sie jenes Kellerabteil weiter verwenden durften, das bereits dem Rechtsvorgänger der Kläger übergeben worden war.
Die Vorgeschichte war allerdings nicht eindeutig. Die Beklagte verfügte aufgrund einer Vereinbarung über ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an bestimmten allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Dazu gehörten auch Kellerräume, die keiner einzelnen Wohnung grundbücherlich zugeordnet waren.
Beim Verkauf der Wohnung an den Rechtsvorgänger der Kläger war lediglich die Übergabe eines nicht grundbücherlich zugeordneten Kellerabteils vereinbart worden. Später wurde die Wohnung an die Kläger weitergegeben. In deren Kaufvertrag war festgehalten, dass der Wohnung ein Kellerabteil zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sei.
Als sich herausstellte, dass das ursprünglich genutzte Kellerabteil nicht mehr vorhanden beziehungsweise von der Beklagten geräumt worden war, verlangten die Kläger die Übergabe dieses konkreten Abteils. Hilfsweise forderten sie ein gleichwertiges oder zumindest irgendein Kellerabteil. Zusätzlich begehrten sie Schadenersatz in Höhe von 10.000 Euro.
Kellerabteil Eigentumswohnung: Grundbuch, Nutzungsrecht und Eigentum sind nicht dasselbe
Der entscheidende Ausgangspunkt liegt in der rechtlichen Einordnung des Kellerabteils. Ein Kellerraum kann tatsächlich einer Wohnung zugeordnet und dauerhaft genutzt werden, ohne Bestandteil des Wohnungseigentums zu sein.
Ist ein Kellerabteil im Grundbuch beziehungsweise in den maßgeblichen Wohnungseigentumsunterlagen nicht eindeutig der Wohnung zugeordnet, kann es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handeln. An einem solchen allgemeinen Teil kann zwar ein besonderes Nutzungsrecht bestehen. Dieses Nutzungsrecht ist aber nicht automatisch gleichbedeutend mit Eigentum an dem Kellerabteil.
Für Käufer macht dieser Unterschied einen großen Unterschied:
- Wohnungseigentum: Das Kellerabteil ist rechtlich der Wohnung zugeordnet und Bestandteil der Eigentumsposition.
- Besonderes Nutzungsrecht: Eine Person darf den allgemeinen Teil aufgrund einer Vereinbarung allein oder bevorzugt nutzen.
- Bloße tatsächliche Nutzung: Das Kellerabteil wird faktisch verwendet, ohne dass die rechtliche Grundlage ausreichend geklärt ist.
Gerade die dritte Konstellation ist riskant. Dass ein Verkäufer oder dessen Rechtsvorgänger einen Raum jahrelang verwendet hat, beweist noch nicht, dass der Käufer einen eigenen, unmittelbar durchsetzbaren Anspruch gegenüber allen Beteiligten erhält. Das gilt auch beim Kauf einer Kellerabteil Eigentumswohnung, wenn die rechtliche Zuordnung nicht eindeutig dokumentiert ist.
Warum die Käufer vor dem OGH keinen Kellerraum zugesprochen bekamen
Der OGH wies die Revision der Kläger zurück. Damit blieb die Klage letztlich erfolglos. Die Kläger hatten keinen Anspruch auf die Übergabe des konkret bezeichneten Kellerabteils. Ebenso wenig konnten sie die Übergabe eines gleichwertigen, irgendeines anderen Kellerabteils oder die Zahlung von 10.000 Euro Schadenersatz durchsetzen.
Eine Vereinbarung mit dem Rechtsvorgänger bindet nicht automatisch den neuen Käufer
Die Beklagte hatte ursprünglich mit dem Rechtsvorgänger der Kläger eine Vereinbarung über die Nutzung eines Kellerabteils getroffen. Die Kläger konnten sich zwar auf die Weitergabe der Wohnung und die Angaben in ihrem eigenen Kaufvertrag berufen. Daraus folgte aber nicht automatisch, dass sie gegenüber der Beklagten unmittelbar dieselben Rechte wie der ursprüngliche Vertragspartner besaßen.
Der OGH unterschied dabei zwischen der Weitergabe oder Überlassung eines Nutzungsrechts und einer vollständigen Vertragsübernahme. Soll ein neuer Käufer an die Stelle des bisherigen Vertragspartners treten, geht es um mehr als die bloße tatsächliche Nutzung. Eine solche Vertragsübernahme setzt grundsätzlich die Zustimmung aller Beteiligten voraus, insbesondere auch die Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners.
Eine solche Zustimmung war im Verfahren nicht ausreichend nachgewiesen beziehungsweise behauptet worden. Genau darin lag ein wesentlicher Grund dafür, dass die Kläger ihren Anspruch nicht erfolgreich durchsetzen konnten.
Ein unbestimmtes Kellerabteil reicht für einen Anspruch auf einen bestimmten Raum nicht aus
Auch der Inhalt der ursprünglichen Vereinbarung war entscheidend. Im Kaufvertrag war kein bestimmtes Kellerabteil eindeutig bezeichnet. Vereinbart war lediglich die Übergabe eines Kellerabteils im Allgemeinbereich.
Eine solche Formulierung kann zu unbestimmt sein, wenn später darüber gestritten wird, welcher Raum konkret gemeint war. Selbst wenn grundsätzlich ein Anspruch auf ein Kellerabteil bestanden hätte, wäre damit nicht automatisch das Recht verbunden gewesen, gerade den von den Klägern bezeichneten Kellerraum zu verlangen.
Für einen durchsetzbaren Anspruch sollten daher insbesondere die Lage, die Nummer, die Größe und die genaue rechtliche Zuordnung des Kellerabteils festgehalten werden. Ein bloßer Hinweis wie „Kellerabteil vorhanden“ oder „Kellerabteil im Allgemeinbereich“ kann im Streitfall erhebliche Auslegungsschwierigkeiten verursachen.
Auch ein Schadenersatzbegehren muss rechtzeitig vorgebracht werden
Die Kläger versuchten, ihre Forderungen zusätzlich mit Schadenersatz zu begründen. Der OGH berücksichtigte dieses Argument im Revisionsverfahren jedoch nicht mehr. Es war im Verfahren erster Instanz nicht in der erforderlichen Weise vorgebracht worden und stellte daher im Rechtsmittelverfahren eine unzulässige Neuerung dar.
Das bedeutet nicht, dass eine Beeinträchtigung eines Nutzungsrechts niemals Schadenersatzansprüche auslösen kann. Die Entscheidung zeigt vielmehr eine wichtige prozessuale Grenze: Wer einen Anspruch geltend machen will, muss die maßgeblichen Tatsachen und die rechtliche Grundlage rechtzeitig im Verfahren vorbringen. Neue Argumente können in späteren Instanzen unter Umständen nicht mehr nachgeschoben werden.
Auch die Reihenfolge mehrerer Klagebegehren kann relevant sein. Die Kläger hatten zunächst die Übergabe des konkreten Kellerabteils verlangt und danach ersatzweise ein gleichwertiges oder irgendein Kellerabteil. Erst danach folgte das Geldbegehren. Bei solchen Eventualbegehren darf über einen später gereihten Antrag grundsätzlich erst entschieden werden, wenn die vorrangigen Anträge abgewiesen wurden.
Das Erstgericht hatte diese Reihenfolge nicht korrekt eingehalten. Die Kläger hätten diesen Verfahrensfehler jedoch rechtzeitig mit Berufung geltend machen müssen. Weil dies nicht geschah, blieb die Abweisung des Geldbegehrens rechtskräftig. Zusätzlich mussten die Kläger der Beklagten die Kosten des Verfahrens erster Instanz sowie des Berufungs- und Revisionsverfahrens ersetzen. Im Spruch wurden unter anderem Beträge von 2.794,81 Euro, 2.332,98 Euro und 818,66 Euro genannt.
Was Wohnungskäufer jetzt konkret prüfen sollten
Ein Kellerabteil sollte beim Wohnungskauf nicht als nebensächliche Zugabe behandelt werden. Wer später Streit vermeiden möchte, sollte mehrere Punkte sorgfältig klären:
- Ist das Kellerabteil grundbücherlich oder wohnungseigentumsrechtlich zugeordnet? Ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag, die Pläne und die sonstigen Beilagen ist unerlässlich.
- Welcher Raum ist konkret gemeint? Nummer, Lage, Größe und bauliche Beschreibung sollten eindeutig festgehalten werden.
- Besteht Eigentum oder nur ein Nutzungsrecht? Diese Unterscheidung sollte ausdrücklich im Vertrag stehen.
- Wer ist zur Einräumung oder Übertragung des Rechts berechtigt? Wenn ein Recht vom bisherigen Eigentümer oder Nutzer übernommen werden soll, muss die Zustimmung der betroffenen Vertragspartner geprüft werden.
- Ist das Kellerabteil bei der Übergabe vorhanden und benutzbar? Eine gemeinsame Besichtigung, Fotos und ein detailliertes Übergabeprotokoll können später wichtige Beweismittel sein.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer erklärt, das Kellerabteil werde „ohnehin immer mit der Wohnung mitverkauft“. Eine solche Aussage ersetzt keine klare vertragliche Regelung. Auch langjährige bisherige Nutzung schafft nicht ohne Weiteres eine gesicherte Rechtsposition des Käufers.
Häufige Fragen zum Kellerabteil bei Eigentumswohnungen
Habe ich automatisch Anspruch auf ein Kellerabteil, wenn eines in der Verkaufsanzeige erwähnt wurde?
Nicht unbedingt. Entscheidend ist, was im Kaufvertrag vereinbart wurde und welche rechtliche Stellung das Kellerabteil hat. Eine Werbeaussage oder eine unklare Vertragsformulierung kann im Streitfall zu wenig sein, insbesondere wenn kein bestimmter Raum bezeichnet und keine eindeutige Nutzungsberechtigung zugesichert wurde.
Kann ich das Kellerabteil meines Verkäufers einfach weiterbenützen?
Die tatsächliche Weiterbenutzung ist nicht dasselbe wie die Übertragung der gesamten Vertragsposition. Wenn ein Dritter ursprünglich Vertragspartner des Verkäufers war, kann dessen Zustimmung erforderlich sein, damit der Käufer an die Stelle des Verkäufers tritt. Das sollte vor oder spätestens beim Wohnungskauf ausdrücklich geregelt werden.
Was kann ich tun, wenn das zugesagte Kellerabteil plötzlich geräumt wurde?
Sichern Sie zunächst den Kaufvertrag, Pläne, Übergabeprotokolle, Fotos und sämtliche Kommunikation. Danach sollte geprüft werden, ob ein Anspruch auf Wiederherstellung, Übergabe eines anderen Kellerabteils, Preisminderung oder Schadenersatz bestehen kann. Maßgeblich sind die konkrete Vereinbarung und die rechtliche Zuordnung des Raumes.
Kann ich im Berufungsverfahren erstmals Schadenersatz verlangen?
Das ist riskant und häufig nicht möglich. Die wesentlichen Tatsachen und Anspruchsgrundlagen müssen grundsätzlich rechtzeitig im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht werden. Wer erst später einen neuen rechtlichen Ansatz verfolgt, kann damit wegen des Verbots neuer Tatsachen und Begehren scheitern.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann einen späteren Streit verhindern
Ob ein Kellerabteil tatsächlich zur Eigentumswohnung gehört, hängt nicht allein von der bisherigen Nutzung oder einer mündlichen Zusage ab. Entscheidend sind die rechtliche Zuordnung, der genaue Vertragsinhalt und die Zustimmung der Personen, deren Rechte betroffen sind.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Vertragsrecht berät die Kanzlei Pichler Wohnungskäufer und Eigentümer bei der Prüfung von Kaufverträgen, Nutzungsvereinbarungen und Übergabeunterlagen. Lassen Sie offene Fragen möglichst vor der Vertragsunterzeichnung oder unmittelbar nach Auftreten des Problems klären.
Für eine persönliche Beratung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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