Räumung wegen Mietzinsrückständen: Warum eine offene Zahlung allein nicht genügt
Räumung wegen Mietzinsrückständen: Kann ein Vermieter eine Wohnung räumen lassen, sobald auch nur ein Mietzins offen ist? Nicht ohne Weiteres. Bei einer Räumung wegen Mietzinsrückständen kommt es nicht ausschließlich auf die Höhe der offenen Summe an. Entscheidend ist auch, ob der Rückstand ordnungsgemäß geltend gemacht wurde und ob der Mieter eine angemessene Nachfrist zur Zahlung erhalten hat.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders deutlich: In OGH vom 18.12.2014, 3 Ob 101/14w, wurde ein nachträglich im Verfahren genannter Mietzinsbetrag zwar möglicherweise als offene Schuld anerkannt. Für die Begründung einer Vertragsauflösung und Räumung durfte dieser Betrag jedoch nicht einfach berücksichtigt werden. Zur Entscheidung des OGH.
Der konkrete Fall: Ein zusätzlicher Mietzinsbetrag wird erst im Prozess genannt
Eine Vermieterin klagte gegen ihren Mieter auf Räumung der Wohnung. Als Grund führte sie nicht bezahlte Mietzinse an. Im Laufe des Verfahrens änderte sie ihre Begründung und stützte sich schließlich auf mehrere offene Beträge aus den Jahren 2010 und 2011.
Insgesamt behauptete die Vermieterin einen Mietzinsrückstand von 1.466,38 Euro. Der Mieter bestritt insbesondere, dass der Mietzins für Juli 2011 in Höhe von 274,89 Euro noch offen sei.
Dieser Betrag wurde von der Vermieterin erst in einer späteren Verhandlung am 4. Juli 2012 in das Verfahren eingebracht. Zuvor hatte sie den Mieter wegen dieses konkreten Betrags nicht ordnungsgemäß unter Setzung einer Nachfrist gemahnt.
Das Erstgericht berücksichtigte den Juli-Mietzins daher nicht und stellte lediglich einen Rückstand von 428,23 Euro fest. Das Rekursgericht kam zu einem anderen Ergebnis und erhöhte den festgestellten Betrag um 274,89 Euro auf insgesamt 703,12 Euro.
Der Mieter wandte sich dagegen an den Obersten Gerichtshof. Dieser gab ihm Recht und stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder her.
Was der OGH zur Räumung wegen Mietzinsrückständen entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass der Mietzins für Juli 2011 in Höhe von 274,89 Euro in dem maßgeblichen Rückstandsbeschluss nicht berücksichtigt werden durfte. Der Grund lag nicht zwingend darin, dass dieser Betrag überhaupt nicht geschuldet war. Ausschlaggebend war vielmehr, dass die erforderlichen Schritte für eine auf diesen Betrag gestützte Vertragsauflösung und Räumung nicht eingehalten worden waren.
Die Vermieterin hatte den konkreten Rückstand erst während einer späteren Gerichtsverhandlung geltend gemacht. Das konnte zwar als Einmahnung angesehen werden. Es fehlte jedoch an einer ordnungsgemäßen Mahnung mit Nachfrist.
Damit war der Betrag möglicherweise weiterhin eine offene Mietschuld. Er stellte aber keinen sogenannten qualifizierten Mietzinsrückstand dar, der zur Begründung der Räumung herangezogen werden konnte.
Der OGH stellte somit einen verbindlich zu berücksichtigenden Rückstand von 428,23 Euro fest. Die Vermieterin musste dem Mieter außerdem die Kosten des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof in Höhe von 299,57 Euro ersetzen. Ihre Stellungnahme zum Revisionsrekurs wurde wegen Verspätung zurückgewiesen.
Wichtig ist dabei eine Einschränkung: Die Entscheidung bedeutete nicht automatisch, dass der Mieter den gesamten Räumungsprozess gewonnen hatte. Andere, ordnungsgemäß geltend gemachte Mietzinsrückstände konnten weiterhin rechtlich relevant sein.
Warum Mahnung und Nachfrist entscheidend sind
Bei einer Räumung wegen Mietzinsrückständen reicht es nicht aus, pauschal auf unbezahlte Rechnungen hinzuweisen. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, welche Mietzinse offen sind. Außerdem muss dem Mieter grundsätzlich eine angemessene Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden.
Die entscheidende Abfolge lautet daher regelmäßig:
- Der konkrete Mietzinsrückstand wird festgestellt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt.
- Der Vermieter mahnt den Mieter wegen dieses Rückstands.
- Der Mieter erhält grundsätzlich eine angemessene Nachfrist zur Zahlung.
- Erst danach kann die Vertragsauflösung beziehungsweise die Räumung auf diesen Rückstand gestützt werden.
Wird ein neuer Betrag erst im laufenden Gerichtsverfahren genannt, ersetzt das nicht automatisch die zuvor erforderliche Vorgangsweise. Ein Vermieter kann einen tatsächlich offenen Mietzins daher nicht ohne Weiteres nachträglich in den Prozess einführen und sofort zur Grundlage einer Räumung machen.
Der sogenannte Rückstandsbeschluss soll klarstellen, welchen Betrag ein Mieter bezahlen muss, um eine Kündigung oder Räumung wegen Mietzinsrückständen noch abzuwenden. In diesen Beschluss gehören daher nur jene Rückstände, die für die konkrete Vertragsauflösung rechtlich bedeutsam sind.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Ein Betrag steht in der Klage, wurde aber nie vorher eingemahnt
Ein Mieter erhält eine Räumungsklage. Darin wird erstmals ein weiterer Mietzinsbetrag angeführt, von dem er zuvor nichts erfahren hatte. Dann sollte geprüft werden, ob gerade dieser Betrag ordnungsgemäß eingemahnt und eine Nachfrist gesetzt wurde. Fehlt dieser Schritt, kann der Betrag zwar möglicherweise weiterhin geschuldet sein, aber nicht ohne Weiteres die Räumung rechtfertigen.
2. Der Mieter bestreitet eine Mietzinsforderung wegen Wohnungsmängeln
Bei Schimmel, Heizungsausfällen, Wasserschäden oder anderen erheblichen Beeinträchtigungen kann die Frage einer Mietzinsminderung entstehen. In solchen Fällen sollten Mieter den Mangel, seine Dauer und die Kommunikation mit dem Vermieter sorgfältig dokumentieren. Eigenmächtige Kürzungen ohne rechtliche Prüfung können allerdings zusätzliche Risiken schaffen.
3. Der Vermieter ergänzt seine Forderung erst in einer Verhandlung
Neue Forderungen oder zusätzliche Monatsmieten können im Verfahren eine wichtige Rolle spielen. Sie müssen aber rechtlich richtig eingeordnet werden. Der bloße Hinweis in einer Verhandlung sagt noch nicht, dass alle Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung erfüllt sind.
4. Ein gerichtlicher Rückstandsbeschluss wird nicht rechtzeitig geprüft
Gerichtliche Schriftstücke sollten keinesfalls beiseitegelegt werden. Wer einen Rückstandsbeschluss oder eine gerichtliche Entscheidung nicht fristgerecht bekämpft, kann bestimmte Einwendungen später möglicherweise nicht mehr nachholen. Die Entscheidung des OGH zeigt, wie wichtig es ist, einzelne Rückstandsbeträge und die dazugehörigen Verfahrensschritte genau zu prüfen.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Mieter:
- Gerichtliche Schreiben sofort aufbewahren und rechtlich prüfen lassen.
- Kontrollieren, für welche Monate ein Mietzinsrückstand behauptet wird.
- Zahlungsbelege, Kontoauszüge und Mietzinsaufstellungen sammeln.
- Prüfen, wann welcher Betrag erstmals eingemahnt wurde.
- Darauf achten, ob eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde.
- Mängel der Wohnung mit Fotos, Nachrichten und schriftlichen Meldungen dokumentieren.
- Fristen für Einsprüche, Rechtsmittel oder Zahlungen nicht verstreichen lassen.
Für Vermieter:
- Offene Mietzinse monatlich und betragsmäßig genau aufschlüsseln.
- Den Mieter wegen jedes relevanten Rückstands nachvollziehbar mahnen.
- Eine angemessene Nachfrist zur Zahlung setzen.
- Die einzelnen Mahnungen und Zustellungen beweissicher dokumentieren.
- Neue Rückstände nicht erst verspätet und ohne ausreichende Vorbereitung im Prozess geltend machen.
- Gerichtliche Fristen genau einhalten.
Für beide Seiten gilt: Nicht nur die Höhe des Rückstands ist entscheidend. Ebenso wichtig sind der Zeitpunkt der Fälligkeit, die konkrete Mahnung, die Nachfrist, die Erklärung der Vertragsauflösung und die Einhaltung der gerichtlichen Fristen.
Häufige Fragen zur Räumung wegen Mietzinsrückständen
Kann ich geräumt werden, wenn nur ein Mietzins offen ist?
Eine offene Zahlung kann rechtlich relevant sein. Sie führt aber nicht automatisch zur Räumung. Es kommt unter anderem darauf an, ob der Rückstand ordnungsgemäß geltend gemacht, gemahnt und mit einer angemessenen Nachfrist versehen wurde. Außerdem sind die konkreten gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen des Einzelfalls zu prüfen.
Was ist, wenn der Vermieter den Betrag erst im Gerichtsverfahren nennt?
Dann sollte geprüft werden, ob der konkrete Betrag zuvor ordnungsgemäß eingemahnt wurde. Nach der Entscheidung des OGH kann ein Betrag zwar weiterhin als offene Mietschuld bestehen, ohne zugleich als Grundlage für eine Vertragsauflösung und Räumung geeignet zu sein.
Muss ich einen Rückstandsbeschluss sofort ernst nehmen?
Ja. Gerichtliche Entscheidungen und Rückstandsbeschlüsse enthalten regelmäßig wichtige Fristen. Wer nicht rechtzeitig reagiert, kann bestimmte Einwendungen später möglicherweise nicht mehr geltend machen. Eine rasche Prüfung ist daher besonders wichtig.
Kann ich die Miete wegen Mängeln selbst reduzieren?
Ob und in welchem Umfang eine Mietzinsminderung berechtigt ist, hängt von Art, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung sowie von den Umständen des Mietverhältnisses ab. Mieter sollten Mängel unverzüglich melden und die Beweislage sichern. Vor einer eigenständigen Kürzung empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung, weil eine unberechtigte Zahlungskürzung einen weiteren Streit über Mietzinsrückstände auslösen kann.
Räumungsklagen frühzeitig prüfen lassen
Eine Räumung wegen Mietzinsrückständen kann für Mieter existenzbedrohend sein. Vermieter wiederum riskieren durch unvollständige Mahnungen, fehlende Nachfristen oder verspätete Prozessschritte, dass ein tatsächlich offener Betrag nicht für die Räumung berücksichtigt wird.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in mietrechtlichen Streitigkeiten berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung von Mietzinsrückständen, Mahnungen, Rückstandsbeschlüssen und Räumungsklagen. Lassen Sie gerichtliche Schreiben und Zahlungsaufstellungen möglichst frühzeitig prüfen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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