Anwaltskosten bei Neuparifizierung: Was der OGH zu Kostenvereinbarungen sagt
Anwaltskosten bei Neuparifizierung können eine wichtige Streitfrage werden. Eine Kostenklausel im Vertrag klingt oft eindeutig – bis später tatsächlich Kosten entstehen. Besonders bei einer Neuparifizierung, der Änderung von Wohnungseigentum oder einer grundbücherlichen Durchführung stellt sich rasch die Frage: Muss die andere Vertragspartei auch die anwaltliche Beratung und Vertretung bezahlen?
Die Antwort hängt maßgeblich vom genauen Wortlaut der Vereinbarung ab. Eine allgemeine Formulierung über „direkt durch die Parifizierung“ anfallende Kosten umfasst nicht automatisch spätere Anwaltskosten. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2015: OGH vom 17.03.2015, 1 Ob 9/15b. Zur Entscheidung des OGH.
Der Ausgangsfall: Eine Kostenklausel und spätere Anwaltskosten
In dem Verfahren hatten die Parteien eine Vereinbarung im Zusammenhang mit einer Neuparifizierung und der damit verbundenen Änderung beziehungsweise Begründung von Wohnungseigentum geschlossen. In Punkt 11 dieser Vereinbarung war vorgesehen, dass die „noch direkt durch die Parifizierung anfallenden Kosten (durch Verbücherung etc)“ im Verhältnis 66 zu 34 getragen werden.
Später verlangte die Klägerin auch Ersatz für weitere Kosten ihrer anwaltlichen Vertretung. Sie vertrat die Auffassung, dass diese Anwaltskosten von der vereinbarten Kostenregelung umfasst seien.
Die Vorinstanzen sahen das anders. Nach ihrer Auslegung bezog sich die Regelung insbesondere auf die Kosten der Neuparifizierung, die grundbücherliche Durchführung sowie damit verbundene Abgaben. Später entstandene Anwaltskosten seien hingegen nicht automatisch erfasst. Die Klägerin wandte sich daraufhin an den Obersten Gerichtshof.
Was hat der OGH entschieden?
Der OGH wies die Revision zurück. Damit blieb es bei der Entscheidung der Vorinstanzen: Die Beklagten mussten die später angefallenen Anwaltskosten nicht aufgrund von Punkt 11 der Vereinbarung ersetzen.
Entscheidend war nicht allein, dass die anwaltlichen Leistungen einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Neuparifizierung hatten. Maßgeblich war vielmehr, ob die konkrete Vertragsbestimmung nach ihrem Wortlaut und ihrem erkennbaren Inhalt auch diese Kosten erfasste.
Der OGH hielt die Auslegung der Vorinstanzen jedenfalls für vertretbar. Die Formulierung „direkt durch die Parifizierung anfallende Kosten“ konnte so verstanden werden, dass damit vor allem jene Kosten gemeint waren, die unmittelbar für die Parifizierung, die Verbücherung und die damit zusammenhängenden Abgaben anfallen.
Spätere Anwaltskosten wiesen dagegen mehrere Besonderheiten auf:
- Sie waren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht unbedingt entstanden.
- Ihre Höhe war nicht absehbar.
- Sie konnten aus weiteren Beratungen oder Verfahren resultieren.
- Sie waren im Vertrag nicht ausdrücklich als eigene Kostenart genannt.
Unter diesen Umständen sah der OGH keinen ausreichenden Grund, die Vereinbarung auf die verlangten Anwaltskosten auszudehnen. Für die Frage nach Anwaltskosten bei Neuparifizierung ist daher die konkrete Vertragsklausel entscheidend.
Warum der genaue Vertragswortlaut so wichtig ist
Bei der Vertragsauslegung kommt es zunächst auf die gewöhnliche Bedeutung der verwendeten Worte an. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, welche gemeinsame Absicht der Parteien für die jeweils andere Seite erkennbar war.
Eine Klausel, die von Kosten „direkt durch die Parifizierung“ spricht, legt eine eher enge Auslegung nahe. Typischerweise können darunter folgende Positionen fallen:
- Kosten der Neuparifizierung,
- Kosten der grundbücherlichen Durchführung,
- Gebühren und Abgaben, die unmittelbar mit der Durchführung verbunden sind,
- gegebenenfalls bestimmte Kosten der Eintragung oder Verbücherung.
Etwas anderes gilt für anwaltliche Leistungen, die erst später im Zusammenhang mit Streitigkeiten, zusätzlichen Verhandlungen oder weiteren Verfahren erbracht werden. Diese Kosten sind nicht zwingend unmittelbar durch die Parifizierung selbst verursacht. Sie können vielmehr von einer späteren Entwicklung abhängen, die bei Vertragsabschluss noch nicht feststand.
Wer möchte, dass auch solche Kosten übernommen werden, sollte das ausdrücklich vereinbaren. Die bloße wirtschaftliche Verbindung zu einem Projekt oder Vertrag reicht nicht immer aus. Das gilt insbesondere für Anwaltskosten bei Neuparifizierung, wenn die anwaltliche Tätigkeit erst nachträglich erforderlich wird.
„Alle Kosten im Zusammenhang“ ist ebenfalls nicht automatisch sicher
Auch eine besonders weit klingende Formulierung schützt nicht in jedem Fall vor Auslegungsfragen. Der Ausdruck „alle im Zusammenhang anfallenden Kosten“ kann zwar deutlich umfassender sein als eine Beschränkung auf direkt durch die Verbücherung entstehende Kosten. Dennoch können Fragen offenbleiben:
- Umfasst die Regelung nur außergerichtliche Beratung?
- Sind auch Kosten eines Gerichtsverfahrens gemeint?
- Gilt sie für jede anwaltliche Tätigkeit oder nur für ein bestimmtes Projekt?
- Werden auch zukünftige Kosten erfasst?
- Gibt es eine betragsmäßige Obergrenze?
- Müssen die Kosten vorher abgestimmt oder genehmigt werden?
Je unbestimmter eine Klausel formuliert ist, desto größer ist das Risiko, dass die Parteien später unterschiedliche Vorstellungen über ihre Reichweite haben. Nach der im Analysefall angesprochenen Regel des § 915 ABGB kann eine undeutliche Erklärung zulasten jener Partei ausgelegt werden, von der sie stammt. Eine unklare Formulierung hilft daher nicht automatisch der Person, die später eine Zahlung verlangt.
Der OGH ist keine dritte Tatsacheninstanz
Die Entscheidung ist auch deshalb bedeutsam, weil sie die Grenzen einer Revision deutlich macht. Der OGH prüft nicht jede Vertragsauslegung vollständig neu und nimmt auch nicht grundsätzlich eine nochmalige Bewertung sämtlicher Beweise vor.
Eine Partei kann daher nicht allein deshalb erfolgreich Revision erheben, weil sie mit der Einschätzung der Vorinstanzen nicht einverstanden ist. Das gilt insbesondere bei:
- der Bewertung von Zeugenaussagen,
- der Gewichtung einzelner Urkunden,
- der Feststellung, was die Parteien tatsächlich besprochen haben,
- der Auslegung einer konkreten Vertragsbestimmung.
Der OGH greift in eine Vertragsauslegung der Vorinstanzen nur unter besonderen Voraussetzungen ein. Erforderlich ist im Wesentlichen, dass die Auslegung rechtlich unvertretbar ist oder eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Dass auch eine andere Interpretation möglich wäre, genügt dagegen nicht.
Das hat praktische Konsequenzen: Die entscheidenden Argumente und Beweismittel müssen bereits in den ersten Instanzen vollständig vorgebracht werden. Wer erst im Revisionsverfahren versucht, den Sachverhalt neu aufzurollen, hat damit meist keine ausreichende Grundlage.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer und Vertragspartner?
1. Neuparifizierung und Verbücherung
Bei einer Neuparifizierung können verschiedene Kosten entstehen. Dazu zählen insbesondere die eigentliche Durchführung, grundbücherliche Schritte und damit verbundene Abgaben. Ob zusätzlich die Kosten einer anwaltlichen Begleitung umfasst sind, hängt vom Vertrag ab.
2. Nachträgliche Verhandlungen
Kommt es nach der Vereinbarung zu Meinungsverschiedenheiten über Nutzflächen, Eigentumsanteile oder die weitere Umsetzung, können zusätzliche anwaltliche Leistungen erforderlich werden. Diese Kosten sind nicht automatisch Teil einer Klausel, die nur die unmittelbar anfallenden Durchführungskosten nennt.
3. Gerichtliche Auseinandersetzungen
Ein Verfahren vor Gericht verursacht regelmäßig andere Kosten als die technische oder grundbücherliche Durchführung einer Parifizierung. Soll eine Partei auch diese Kosten tragen, sollte das möglichst eindeutig geregelt werden. Eine bloße Bezugnahme auf „Kosten der Parifizierung“ kann dafür zu knapp sein.
4. Kostenaufteilung nach Quoten
Auch eine vereinbarte Aufteilung – etwa im Verhältnis 66 zu 34 – beantwortet nur die Frage, wie erfasste Kosten verteilt werden. Zuvor muss feststehen, welche Kosten überhaupt unter die Klausel fallen. Die Quote erweitert den sachlichen Umfang der Vereinbarung nicht automatisch.
So sollten Kostenklauseln formuliert und geprüft werden
Vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung über Immobilien oder Wohnungseigentum sollte die Kostenregelung nicht nur beiläufig gelesen werden. Sinnvoll ist eine Prüfung anhand konkreter Fragen:
- Welche Kostenarten sind ausdrücklich genannt? Werden nur Gebühren und Abgaben erwähnt oder auch Beratung, Vertragsgestaltung und Vertretung?
- Geht es nur um die Durchführung? Ist die Regelung auf Parifizierung und Verbücherung beschränkt oder erfasst sie auch spätere Streitigkeiten?
- Sind zukünftige Kosten umfasst? Sollte die Klausel auch Kosten erfassen, die erst nach Vertragsabschluss entstehen?
- Welche anwaltlichen Leistungen sind gemeint? Außergerichtliche Beratung, Vertragsprüfung, Verhandlungen und Gerichtsverfahren sollten gegebenenfalls getrennt angeführt werden.
- Gibt es eine Begrenzung? Eine Kostenobergrenze oder ein Zustimmungsvorbehalt kann spätere Konflikte verhindern.
- Wie wird abgerechnet? Auch die Verteilung nach Quoten, die Fälligkeit und die Vorlage von Rechnungen können geregelt werden.
Eine klare Vereinbarung könnte beispielsweise zwischen den Kosten der technischen Neuparifizierung, den grundbücherlichen Kosten, öffentlichen Abgaben sowie den Kosten anwaltlicher Leistungen unterscheiden. Entscheidend ist nicht eine möglichst komplizierte Sprache, sondern eine nachvollziehbare und vollständige Regelung.
Rechtsanwalt Wien: Beratung zu Anwaltskosten bei Neuparifizierung
Wer eine Vereinbarung zur Neuparifizierung, zur Änderung von Wohnungseigentum oder zur Verbücherung abschließt, sollte die Kostenregelung rechtzeitig rechtlich prüfen lassen. Ein Rechtsanwalt in Wien kann insbesondere beurteilen, ob anwaltliche Beratung, außergerichtliche Verhandlungen und gerichtliche Verfahren von der vereinbarten Klausel umfasst sind.
Häufige Fragen zu Kostenvereinbarungen
Übernimmt die andere Partei automatisch meine Anwaltskosten?
Nein. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Neuparifizierung oder einer Wohnungseigentumsvereinbarung reicht nicht zwingend aus. Die konkrete Kostenklausel muss die anwaltliche Tätigkeit nach ihrem Wortlaut und Inhalt erfassen.
Was bedeutet „direkt durch die Parifizierung anfallende Kosten“?
Eine solche Formulierung spricht eher für Kosten, die unmittelbar mit der Parifizierung, Verbücherung und den damit verbundenen Abgaben zusammenhängen. Spätere Anwaltskosten sind damit nicht automatisch gemeint.
Kann ich im Revisionsverfahren noch einmal alle Beweise vorlegen?
Grundsätzlich nicht. Der OGH ist keine allgemeine dritte Tatsacheninstanz. Eine Revision dient nicht dazu, sämtliche Zeugenaussagen und Dokumente nochmals vollständig zu bewerten. Daher sollten die wesentlichen Argumente bereits in den Vorinstanzen sorgfältig vorgebracht werden.
Was kann ich tun, wenn der Vertrag unklar formuliert ist?
Eine nachträgliche gerichtliche Klärung ist möglich, aber mit Unsicherheiten und Kosten verbunden. Besser ist es, die Vereinbarung vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen und unklare Passagen ausdrücklich überarbeiten zu lassen.
Rechtliche Prüfung kann spätere Streitigkeiten vermeiden
Die Entscheidung OGH vom 17.03.2015, 1 Ob 9/15b ist zwar bereits mehrere Jahre alt, ihre praktische Bedeutung bleibt bestehen: Bei Kostenvereinbarungen kommt es auf den konkreten Vertragswortlaut an. Allgemeine Erwartungen, der wirtschaftliche Zweck eines Projekts oder eine spätere Notwendigkeit anwaltlicher Unterstützung ersetzen keine klare Regelung.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt bei der Prüfung und Gestaltung zivilrechtlicher Vereinbarungen berät die Kanzlei Pichler zu Fragen rund um Wohnungseigentum, Neuparifizierung, Verbücherung und Kostenaufteilung. Lassen Sie eine geplante Vereinbarung prüfen, bevor Unklarheiten zu einem kostspieligen Streit führen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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