Baumängel und Ersatzkosten [Rechtsanwalt Wien]

Baumängel und Ersatzlösung: Wann müssen Auftragnehmer Sanierungskosten ersetzen?

Baumängel wie ein Wassereintritt nach Abschluss der Bauarbeiten sind für Eigentümer nicht nur ärgerlich, sondern oft auch teuer. Besonders problematisch wird es, wenn sich ein Mangel nicht einfach ausbessern lässt und stattdessen eine andere bauliche Lösung erforderlich ist. Dann stellt sich die entscheidende Frage: Muss das beauftragte Unternehmen lediglich einen Minderwert ersetzen – oder auch die tatsächlich angefallenen Kosten einer funktionierenden Ersatzmaßnahme?

Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof bereits in seiner Entscheidung OGH vom 22.02.2017, 8 Ob 9/17g. Das Urteil ist damit nicht neu, seine Grundsätze sind für Bauherren und Auftragnehmer aber weiterhin von erheblicher praktischer Bedeutung.

Zur Entscheidung.

Baumängel: Wenn eine fehlerhafte Ausführung nicht einfach repariert werden kann

Im zugrunde liegenden Fall ließ ein Bauherr bei einem neu errichteten Wohnhaus ein sogenanntes Lichtauge errichten. Dabei handelte es sich um eine Glaskuppel, die das Stiegenhaus mit Tageslicht versorgen sollte.

Ein Spenglerunternehmen wurde unter anderem mit der Ausführung der Blecheindeckungen und Dachabdichtungen beauftragt. Nach Auftragserteilung schlug der Geschäftsführer des Unternehmens vor, die Glaskuppel anders als ursprünglich geplant auszuführen. Anstelle der ursprünglichen Lösung sollte eine Blecheinfassung hergestellt werden.

Nach Fertigstellung zeigte sich bei starkem Regen, dass Wasser eindrang. Der Anschluss zwischen der Blecheinfassung und der Stahlkonstruktion der Glaskuppel war nicht dauerhaft dicht. Die Ausführung entsprach nicht den Regeln der Technik. Der Fehler war für das Unternehmen erkennbar.

Eine fachgerechte nachträgliche Abdichtung dieses Anschlusses war nicht möglich. Der Bauherr ließ deshalb über der Glaskuppel ein kleines Pultdach errichten. Diese Konstruktion verhinderte weitere Wassereintritte und erfüllte damit den entscheidenden praktischen Zweck: Das Gebäude wurde wieder wirksam vor Regenwasser geschützt.

Die Kosten für diese Ersatzmaßnahme beliefen sich auf 15.612 Euro. Diesen Betrag verlangte der Bauherr vom Spenglerunternehmen ersetzt.

Der OGH stärkte den Anspruch auf eine funktionierende Ersatzlösung bei Baumängeln

Das Unternehmen bestritt seine Haftung. Es argumentierte unter anderem, dass die ursprüngliche Planung nicht von ihm stamme und die Arbeiten fachgerecht ausgeführt worden seien. Außerdem meinte es, der Bauherr könne höchstens den Minderwert des mangelhaften Werks verlangen.

Der Oberste Gerichtshof wies die Revision zurück. Die Entscheidungen der Vorinstanzen zugunsten des Bauherrn blieben damit aufrecht. Das Spenglerunternehmen musste insbesondere die Kosten des Pultdachs in Höhe von 15.612 Euro ersetzen. Zusätzlich waren die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.096,56 Euro zu tragen.

Für die Praxis lassen sich daraus mehrere wichtige Aussagen zu Baumängeln ableiten:

• Ein Auftragnehmer haftet für eine mangelhafte Ausführung in seinem eigenen Leistungsbereich.
• Das gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Planung von einer anderen Person stammt.
• Wer selbst eine abweichende Ausführung vorschlägt, kann sich nicht ohne Weiteres auf die fremde Planung berufen.
• Der Auftraggeber ist nicht zwingend auf einen bloßen Minderwert beschränkt.
• Unter bestimmten Voraussetzungen können die angemessenen Kosten einer geeigneten Ersatzmaßnahme verlangt werden.

Warum die eigene Ausführung bei Baumängeln entscheidend war

Ein Unternehmen muss seine Leistung nicht bloß irgendwie, sondern fachgerecht und dauerhaft funktionstauglich erbringen. Gerade bei Abdichtungsarbeiten kommt es nicht nur auf das äußere Erscheinungsbild unmittelbar nach Fertigstellung an. Entscheidend ist, ob die Konstruktion ihre Schutzfunktion auch bei den zu erwartenden Witterungseinflüssen erfüllt.

Im Fall der Glaskuppel war ein wasserdichter Anschluss an die Stahlkonstruktion geschuldet. Dass der ursprüngliche Plan möglicherweise von einer anderen Person stammte, änderte daran nichts. Das Unternehmen hatte selbst eine abweichende Ausführung vorgeschlagen und diese anschließend umgesetzt.

Wer als Auftragnehmer eine Planung oder Detailausführung verändert, übernimmt daher ein erhebliches Risiko. Die vorgeschlagene Lösung muss technisch geeignet sein. Erweist sie sich als mangelhaft, kann die Verantwortung nicht allein mit dem Hinweis abgewehrt werden, dass die Gesamtplanung ursprünglich von jemand anderem stammte.

Für Bauunternehmen ist deshalb eine nachvollziehbare Dokumentation besonders wichtig. Technische Änderungen sollten geprüft, begründet und mit dem Auftraggeber abgestimmt werden. Gleichzeitig muss ein Unternehmen auf erkennbare Risiken einer ungeeigneten Ausführung hinweisen.

Mangelschaden und Mangelfolgeschaden sind nicht dasselbe

Im Bauwesen ist außerdem zwischen dem eigentlichen Mangelschaden und einem daraus folgenden weiteren Schaden zu unterscheiden.

Der Mangelschaden betrifft das fehlerhafte Werk selbst. Dazu können etwa die Kosten einer Verbesserung, eines Austauschs oder einer geeigneten Ersatzlösung gehören.

Ein Mangelfolgeschaden entsteht dagegen zusätzlich durch den Mangel. Beispiele sind Schäden an Wänden, Böden, Decken oder Einrichtungsgegenständen, die durch eindringendes Wasser beschädigt werden.

Diese Unterscheidung war auch im Verfahren vor dem OGH von Bedeutung. Der Haftpflichtversicherer des Unternehmens hatte bereits Zahlungen geleistet. Nach den Feststellungen betrafen diese Zahlungen jedoch nur die durch die Undichtheit verursachten Folgeschäden. Die Kosten für die Herstellung einer funktionierenden Abdichtung waren davon nicht automatisch umfasst.

Eine Versicherungszahlung erledigt daher nicht zwingend sämtliche Ansprüche. Entscheidend ist, wofür die Zahlung geleistet wurde. Betroffene sollten Abrechnungen, Vergleichsangebote und Schreiben des Versicherers genau prüfen, bevor sie von einer vollständigen Erledigung ausgehen.

Wann kann eine Ersatzmaßnahme bei Baumängeln verlangt werden?

Grundsätzlich soll der Auftraggeber so gestellt werden, wie er bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung stünde. Im Vordergrund steht daher nicht bloß eine rechnerische Wertdifferenz, sondern die tatsächliche Herstellung des geschuldeten Zustands.

Ist eine Verbesserung möglich, kann deren Durchführung oder die Übernahme der angemessenen Kosten in Betracht kommen. Ist eine Reparatur technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, kann eine andere Lösung ausnahmsweise an ihre Stelle treten.

Für die Ersatzfähigkeit sprechen insbesondere folgende Umstände:

• Der Mangel wurde vom Auftragnehmer verursacht oder ist ihm zuzurechnen.
• Die ursprüngliche Mangelbehebung ist technisch nicht möglich oder nicht sinnvoll.
• Die Ersatzmaßnahme erfüllt denselben wesentlichen wirtschaftlichen Zweck.
• Die Kosten sind angemessen und nachvollziehbar.
• Der Auftragnehmer wurde rechtzeitig über den Mangel informiert und erhielt grundsätzlich die Möglichkeit zur Reaktion.

Im Fall des Lichtauges konnte der mangelhafte Anschluss nicht dauerhaft nachgebessert werden. Das Pultdach war zwar nicht die ursprünglich vorgesehene Konstruktion. Es verhinderte jedoch weitere Wassereintritte und erfüllte damit den maßgeblichen Zweck der Abdichtung. Deshalb waren die dafür aufgewendeten Kosten ersatzfähig.

Was Bauherren bei Baumängeln jetzt beachten sollten

Wer einen Baumangel entdeckt, sollte nicht vorschnell selbst Sanierungsarbeiten beauftragen. Eine sofortige Reparatur kann zwar bei akuter Gefahr notwendig sein. In allen anderen Fällen sollte zunächst eine geordnete Beweissicherung erfolgen.

Diese Schritte helfen bei der Durchsetzung

• Mangel dokumentieren: Fotos, Videos und genaue Aufzeichnungen zu Zeitpunkt, Wetterlage und Ausmaß des Schadens können später wichtig sein.
• Schriftlich informieren: Der Auftragnehmer sollte den Mangel nachweisbar mitgeteilt bekommen.
• Verbesserung verlangen: Grundsätzlich sollte dem Unternehmen Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu prüfen und zu beheben.
• Technische Ursache klären: Bei Streit über die Ursache oder die notwendige Sanierung kann eine fachkundige Begutachtung entscheidend sein.
• Ersatzmaßnahme begründen: Es sollte festgehalten werden, weshalb eine gewöhnliche Reparatur nicht möglich ist und warum die gewählte Alternative den gleichen Zweck erfüllt.
• Kosten sammeln: Angebote, Rechnungen, Zahlungsbelege und Schriftverkehr sollten vollständig aufbewahrt werden.
• Versicherungszahlungen zuordnen: Prüfen Sie genau, ob eine Zahlung nur Folgeschäden oder auch die Mangelbeseitigung betrifft.

Wird ein anderes Unternehmen mit der Sanierung beauftragt, bevor der ursprüngliche Auftragnehmer Stellung nehmen konnte, kann dies die spätere Beweisführung erschweren. Die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme muss dann besonders sorgfältig nachgewiesen werden.

Auch Auftragnehmer sollten Baumängel und Änderungen nicht unterschätzen

Für Bauunternehmen zeigt die Entscheidung die andere Seite des Risikos. Eine Änderung gegenüber der ursprünglichen Planung kann sinnvoll sein, darf aber nicht ohne technische Prüfung und klare Dokumentation umgesetzt werden.

Wer eine eigene Lösung vorschlägt, sollte daher festhalten, welche technischen Überlegungen dafür sprechen, welche Risiken bestehen und welche Ausführung konkret vereinbart wurde. Erkennt der Auftragnehmer, dass eine Vorgabe oder Planung problematisch ist, können Hinweis- und Warnpflichten eine wichtige Rolle spielen.

Die Verantwortung endet nicht automatisch an der Grenze zwischen Planung und Ausführung. Auch wenn ein Unternehmen nicht für die gesamte Planung verantwortlich ist, haftet es grundsätzlich für Fehler in seinem eigenen Leistungsbereich.

Häufige Fragen zu Baumängeln und Ersatzkosten

Kann ich immer die Kosten einer anderen Lösung verlangen?

Nein. Eine Ersatzmaßnahme muss technisch erforderlich oder zumindest sachlich gerechtfertigt, wirtschaftlich angemessen und zur Beseitigung der konkreten Beeinträchtigung geeignet sein. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, hängt vom Einzelfall ab.

Was ist, wenn der Auftragnehmer sagt, er habe nur nach fremden Plänen gearbeitet?

Das allein schließt eine Haftung nicht aus. Hat das Unternehmen selbst eine abweichende Ausführung vorgeschlagen oder mangelhaft umgesetzt, kann es für diesen Fehler verantwortlich sein. Zusätzlich kann relevant sein, ob erkennbare technische Bedenken mitgeteilt wurden.

Der Versicherer hat schon bezahlt – ist damit alles erledigt?

Nicht unbedingt. Eine Zahlung kann sich nur auf Folgeschäden wie beschädigte Wände oder Böden beziehen. Die Kosten für die Beseitigung des eigentlichen Mangels können daneben bestehen bleiben. Maßgeblich sind der Inhalt der Zahlung und die dazugehörige Abrechnung.

Kann ich sofort eine andere Firma beauftragen?

Bei dringender Gefahr kann schnelles Handeln notwendig sein. Wenn keine akute Notlage besteht, sollte der ursprüngliche Auftragnehmer grundsätzlich zuerst informiert und zur Prüfung beziehungsweise Verbesserung aufgefordert werden. Andernfalls kann es schwieriger werden, die Kosten später durchzusetzen.

Sie müssen die Folgen eines Baumangels nicht allein bewältigen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Bauherren, Eigentümer und Auftragnehmer bei der rechtlichen Einordnung von Mängeln, der Sicherung von Beweisen und der Durchsetzung oder Abwehr von Ersatzansprüchen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Umgang mit baurechtlichen Streitfragen unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung, welche Sanierungskosten tatsächlich verlangt werden können.

Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.