Sittenwidrige Kündigung eines langfristigen Bestandvertrags: Wann kann sie sittenwidrig sein?
Sittenwidrige Kündigung: Ein Vertrag kann auf dem Papier eine Kündigungsmöglichkeit vorsehen. Trotzdem darf dieses Recht nicht immer ohne Rücksicht auf die konkrete Situation ausgeübt werden. Besonders heikel wird es, wenn der Bestandnehmer auf eigene Kosten ein Gebäude errichtet, den Bestandzins langfristig im Voraus bezahlt und im Vertrauen auf eine jahrzehntelange Nutzung erhebliche Investitionen tätigt.
Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass eine Kündigung unter solchen Umständen trotz grundsätzlich möglicher rechtlicher Grundlage sittenwidrig sein kann. Der OGH befasste sich damit in seiner Entscheidung OGH vom 28.04.2022, 7 Ob 31/22t. Die Entscheidung ist damit nicht neu, bleibt für die Beurteilung langfristiger Bestand- und Pachtverhältnisse aber von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.
Wenn aus einer langfristigen Nutzung plötzlich eine Räumungsforderung wird
Im zugrunde liegenden Fall nutzten die beklagten Bestandnehmer eine Almhütte. Sie hatten die Holzhütte selbst auf eigene Kosten errichtet. Außerdem hatten sie den Bestandzins für die gesamte vereinbarte Nutzungsdauer im Voraus bezahlt. Vorgesehen war eine Nutzung über 99 Jahre.
Der frühere Bestandgeber hatte den Beklagten zugesichert, dass sie das Bestandverhältnis weiterhin unverändert ausüben können. Später wechselte die Liegenschaft beziehungsweise die Rechtsposition des Bestandgebers. Der Kläger wusste von den Vereinbarungen, den Investitionen und der bisherigen Nutzung. Zunächst beanstandete er offenbar nicht, dass die Beklagten und ihre Familie die Hütte weiter verwendeten.
Trotzdem kündigte der Kläger das Bestandverhältnis und verlangte die Räumung. Dabei berief er sich insbesondere auf § 1120 ABGB. Die Beklagten wehrten sich gegen die Kündigung und machten geltend, dass diese angesichts der besonderen Umstände unzulässig und sittenwidrig sei.
Der OGH: Eine sittenwidrige Kündigung darf nicht völlig losgelöst vom Einzelfall beurteilt werden
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Klägers zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen: Die Kündigung war unter den konkreten Umständen sittenwidrig. Der Kläger konnte daraus keinen Anspruch auf Räumung der Almhütte ableiten.
Entscheidend war nicht allein der Wortlaut des Vertrags oder die Frage, ob sich der Kläger abstrakt auf ein Kündigungsrecht berufen konnte. Maßgeblich war vielmehr das Gesamtbild:
- Die Beklagten hatten die Hütte selbst finanziert und errichtet.
- Der Bestandzins war für die gesamte vereinbarte Nutzungsdauer vorausbezahlt worden.
- Die Vertragsdauer war mit 99 Jahren außergewöhnlich lang.
- Der Kläger kannte die Vereinbarungen und die erheblichen Investitionen.
- Die Nutzung war zunächst nicht beanstandet worden.
- Die Beklagten durften aufgrund der Zusagen und des bisherigen Verhaltens auf eine langfristige Nutzung vertrauen.
Das Gericht stellte damit klar: Das Verbot sittenwidriger Rechtsgeschäfte betrifft nicht nur den Abschluss eines Vertrags. Auch eine einseitige Kündigung kann unter besonderen Umständen sittenwidrig sein. Ein formal vorhandenes Recht darf daher nicht in einer Weise ausgeübt werden, die mit den berechtigten Erwartungen und erheblichen Vorleistungen der anderen Seite unvereinbar ist.
Warum eigene Investitionen und Vorauszahlungen so wichtig sind
Wer ein fremdes Grundstück oder Gebäude nutzt, kann unter Umständen beträchtliche wirtschaftliche Leistungen erbringen. Dazu zählen etwa die Errichtung eines Gebäudes, umfangreiche Umbauten, die Finanzierung von Infrastruktur oder die Vorauszahlung des Bestandzinses.
Solche Leistungen sind rechtlich nicht automatisch ein Schutzschild gegen jede Kündigung. Sie können aber wesentlich dafür sein, wie die Kündigung im Einzelfall zu beurteilen ist. Je größer die Investition und je länger die vereinbarte Nutzungsdauer, desto stärker kann das Vertrauen des Bestandnehmers in die Fortsetzung des Vertrags wiegen.
Besonders problematisch kann eine Kündigung sein, wenn der Bestandgeber oder dessen Rechtsnachfolger von den Investitionen wusste, diese über längere Zeit akzeptierte und dennoch später versucht, die Nutzung ohne angemessene Berücksichtigung der Vorgeschichte zu beenden.
Das bedeutet nicht, dass Eigentümer oder Bestandgeber niemals kündigen dürfen. Es bedeutet aber, dass die gesamte Entstehung und Durchführung des Bestandverhältnisses betrachtet werden muss. Eine isolierte Betrachtung einzelner Vertragsbestimmungen kann zu kurz greifen.
Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?
Ein Eigentümer- oder Bestandgeberwechsel beseitigt bestehende Rechte des Bestandnehmers nicht automatisch. Wer eine Liegenschaft übernimmt, sollte daher vor einer Kündigung sorgfältig prüfen, welche Verträge bestehen, welche Zusagen gemacht wurden und welche Zahlungen oder Investitionen bereits erfolgt sind.
Auch mündliche Erklärungen, langjährige Duldung und der bisherige Umgang mit dem Bestandnehmer können eine Rolle spielen. Gerade bei älteren Vertragsverhältnissen ist die rechtlich relevante Vereinbarung häufig nicht in einem einzigen Dokument enthalten. Wichtig können zusätzlich Briefe, E-Mails, Zahlungsbelege, Rechnungen, Bauunterlagen und Zeugenaussagen sein.
Wer als neuer Eigentümer von langfristigen Nutzungsrechten weiß und diese zunächst widerspruchslos hinnimmt, sollte eine Kündigung daher nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung aussprechen. Eine widersprüchliche oder verspätete Ausübung eines Kündigungsrechts kann die eigene Position schwächen.
Neue Beweise in der Berufung: Warum frühes Handeln entscheidend ist
Der Fall hatte auch eine wichtige verfahrensrechtliche Seite. Der Kläger wollte im Berufungsverfahren neue Beweisanträge stellen. Das Berufungsgericht ließ dies nicht zu. Der OGH sah darin keinen grundlegenden Rechtsfehler.
Vereinfacht gilt: Im Berufungsverfahren kann ein Prozess nicht beliebig von vorne begonnen werden. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen grundsätzlich nicht ohne Weiteres erstmals in zweiter Instanz vorgebracht werden, wenn sie bereits im Verfahren erster Instanz hätten geltend gemacht werden können.
Das Berufungsgericht überprüft vor allem, ob das Erstgericht den bisherigen Prozessstoff richtig beurteilt hat. Es ist daher riskant, wesentliche Unterlagen oder Einwendungen zurückzuhalten und erst später vorzulegen.
Für Bestandnehmer bedeutet das: Bereits bei Erhalt einer Kündigung oder Räumungsklage sollten sämtliche Belege gesammelt und dem Gericht rechtzeitig vorgelegt werden. Für Bestandgeber gilt umgekehrt, dass die behaupteten Kündigungsgründe und die dafür erforderlichen Beweise von Anfang an vollständig und nachvollziehbar dargestellt werden sollten.
Vier typische Situationen aus der Praxis
1. Das selbst errichtete Wochenendhaus
Ein Bestandnehmer errichtet auf fremdem Grund ein Gebäude und bezahlt dafür sämtliche Baukosten. Der Vertrag sieht eine sehr lange Nutzungsdauer vor. Jahre später kündigt der Eigentümer, obwohl ihm die Investitionen bekannt sind. Hier kann die Frage der Sittenwidrigkeit eine wesentliche Rolle spielen.
2. Der im Voraus bezahlte Bestandzins
Der Bestandnehmer bezahlt den vereinbarten Bestandzins für viele Jahre oder sogar die gesamte Vertragsdauer im Voraus. Wird kurz danach gekündigt, ist zu prüfen, ob die Kündigung die wirtschaftlichen Vorleistungen und die berechtigte Erwartung des Bestandnehmers unredlich missachtet.
3. Die jahrzehntelang geduldete Nutzung
Der Eigentümer weiß, dass eine Familie ein Objekt nutzt, und akzeptiert diese Nutzung über einen langen Zeitraum. Eine spätere Kündigung ist dadurch nicht automatisch ausgeschlossen. Das bisherige Verhalten kann aber bei der Beurteilung des Einzelfalls und eines allfälligen Vertrauensschutzes von Bedeutung sein.
4. Die verspätete Vorlage wichtiger Unterlagen
Ein Bestandnehmer findet erst im Berufungsverfahren alte Zahlungsbelege oder möchte erstmals neue Zeugen namhaft machen. Ob diese Beweismittel noch berücksichtigt werden, ist unsicher. Deshalb sollten alle wesentlichen Unterlagen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegt werden.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Vertrag sichern: Bewahren Sie den ursprünglichen Bestand- oder Pachtvertrag sowie Nachträge und schriftliche Zusatzvereinbarungen auf.
- Investitionen dokumentieren: Sammeln Sie Rechnungen, Zahlungsbelege, Bauunterlagen, Bewilligungen und Fotos.
- Vorauszahlungen nachweisen: Kontoauszüge und Quittungen können entscheidend sein.
- Zusagen festhalten: Notieren Sie, wann welche mündlichen oder schriftlichen Erklärungen abgegeben wurden und wer dabei anwesend war.
- Kenntnis des Bestandgebers belegen: E-Mails, Briefe, Besprechungsnotizen und Zeugenaussagen können zeigen, dass Investitionen und Nutzung bekannt waren.
- Fristen beachten: Eine Kündigung, Klage oder gerichtliche Zustellung sollte nicht unbeantwortet bleiben.
- Frühzeitig beraten lassen: Ob eine Kündigung wirksam, verspätet, treuwidrig oder sittenwidrig ist, hängt regelmäßig von mehreren Umständen ab.
Häufige Fragen zur Kündigung langfristiger Bestandverträge
Kann ein Bestandgeber trotz eines langfristigen Vertrags kündigen?
Das hängt vom Vertrag, vom anwendbaren Recht und von den konkreten Kündigungsgründen ab. Eine lange Vertragsdauer schließt eine Kündigung nicht automatisch aus. Wurden jedoch erhebliche Investitionen getätigt, Bestandzins vorausbezahlt und langfristige Zusagen gemacht, kann eine Kündigung im Einzelfall sittenwidrig sein.
Reicht es, wenn ich beweisen kann, dass ich viel Geld investiert habe?
Allein die Höhe einer Investition entscheidet nicht. Wichtig ist das Zusammenspiel mehrerer Faktoren: die Vertragsdauer, die Art und Höhe der Investitionen, Vorauszahlungen, Zusagen des Bestandgebers, dessen Kenntnis und sein bisheriges Verhalten. Die Investitionen sollten aber jedenfalls durch Belege nachvollziehbar dokumentiert werden.
Kann ich neue Beweise noch in der Berufung vorlegen?
Das ist grundsätzlich nicht beliebig möglich. Im Berufungsverfahren gilt ein Neuerungsverbot, weshalb neue Tatsachen und Beweismittel häufig nicht mehr berücksichtigt werden. Wesentliche Einwendungen und Beweise sollten daher bereits in erster Instanz vollständig vorgebracht werden.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Räumungsklage erhalten habe?
Reagieren Sie rasch und lassen Sie die Kündigung, den Vertrag und die gesetzte Frist prüfen. Sammeln Sie außerdem alle Unterlagen zu Zahlungen, Investitionen und Zusagen. Eine verspätete Reaktion kann die Durchsetzung Ihrer Rechte erheblich erschweren.
Langfristige Bestandverhältnisse sorgfältig prüfen lassen
Die Entscheidung OGH vom 28.04.2022, 7 Ob 31/22t zeigt, dass eine Kündigung nicht ausschließlich anhand eines einzelnen Vertragssatzes beurteilt werden darf. Entscheidend können auch Vertrauen, Vorleistungen, Investitionen, langjährige Duldung und die Kenntnis des Bestandgebers sein. Eine sittenwidrige Kündigung sollte daher stets anhand aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien für langfristige Bestandverträge
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Bereich zivilrechtlicher Streitigkeiten berät die Kanzlei Pichler Bestandnehmer, Pächter, Eigentümer und Bestandgeber bei der Prüfung von Kündigungen, Räumungsforderungen und langfristigen Nutzungsvereinbarungen. Wenn Sie betroffen sind, lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst frühzeitig rechtlich beurteilen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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