Maklerprovision kürzen: OGH-Urteil [Rechtsanwalt Wien]

Maklerprovision kürzen trotz verschwiegenem Baumangel: Wann ist das möglich?

Maklerprovision kürzen: Ein Immobilienmakler vermittelt erfolgreich eine Wohnung. Nach dem Kauf stellt sich jedoch heraus, dass es im selben Gebäude einen baurechtlich nicht genehmigten Dachaufbau gibt. Die Behörde verlangt dessen Entfernung. Die Käufer fragen sich: Muss die Maklerprovision trotzdem vollständig bezahlt werden?

Die Antwort lautet nicht automatisch ja oder nein. Entscheidend ist, ob der Makler eine wesentliche Information verschwiegen und dadurch seine Pflichten verletzt hat. Dann kann die Provision gekürzt werden – auch wenn kein konkreter Schaden in voller Höhe bewiesen werden kann. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023.

Der konkrete Fall: Nicht genehmigte Pergola im selben Gebäude

Ein Immobilienmakler vermittelte den Kauf der Wohnung Top 2. Dafür verlangte er eine Provision von 26.460 Euro.

Im selben Gebäude befand sich eine weitere Wohnung, Top 7. Bei dieser Wohnung gab es einen baurechtlich nicht genehmigten Dachaufbau beziehungsweise eine Pergola. Die Mitarbeiterin und der Geschäftsführer des Maklers wussten von diesem Problem. Eine andere Interessentin war darüber informiert worden und hatte die Wohnung deshalb letztlich nicht gekauft, sondern nur gemietet.

Der spätere Käufer der Wohnung Top 2 wurde über den baurechtlichen Mangel bei Top 7 hingegen nicht informiert. Nach dem Kauf forderte die Baubehörde die Miteigentümer auf, den nicht genehmigten Zubau zu entfernen. Eine nachträgliche Genehmigung war nicht möglich.

Für den Käufer stellte sich damit die Frage, ob ihn das Problem einer anderen Wohnung überhaupt hätte interessieren müssen. Der OGH bejahte die grundsätzliche Bedeutung dieser Information: Ein baurechtliches Problem innerhalb desselben Gebäudes kann auch für andere Wohnungseigentümer erhebliche Folgen haben.

Was hat der OGH entschieden?

In der Entscheidung OGH vom 28.06.2023, 9 Ob 11/23t wies der Oberste Gerichtshof die Revision des Käufers zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen. Zur Entscheidung.

• Die ursprüngliche Maklerprovision von 26.460 Euro wurde auf 20.000 Euro reduziert.
• Der Käufer musste 20.000 Euro zuzüglich Zinsen bezahlen.
• Die behauptete Gegenforderung des Käufers wurde nicht anerkannt.
• Zusätzlich musste der Käufer dem Makler die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 1.332,54 Euro ersetzen.

Der Käufer hatte eine deutlich stärkere Kürzung verlangt. Er wollte die Provision möglichst vollständig, jedenfalls aber um 75 Prozent reduzieren. Der OGH folgte diesem Begehren nicht. Das Gericht bestätigte aber zugleich, dass eine Kürzung um rund ein Viertel im konkreten Fall gerechtfertigt war.

Warum musste der Makler über die andere Wohnung informieren?

Ein Makler muss nicht bloß den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer herstellen. Zu seinen Pflichten gehört es auch, den Kunden über wesentliche Umstände zu informieren, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können.

Das betrifft nicht nur Mängel, die unmittelbar in der vermittelten Wohnung liegen. Auch Umstände des Gebäudes oder der Wohnungseigentümergemeinschaft können relevant sein. Dazu zählen insbesondere:

• fehlende Bau- oder Benützungsbewilligungen,
• nicht genehmigte Umbauten und Zubauten,
• mögliche behördliche Abbruch- oder Entfernungsaufträge,
• erhebliche bauliche oder rechtliche Risiken,
• drohende finanzielle Belastungen für die Wohnungseigentümer.

Im Fall der Wohnung Top 7 konnte die behördliche Maßnahme nicht auf diese Wohnung allein beschränkt bleiben. Die übrigen Miteigentümer konnten mit den Folgen des Problems und den damit verbundenen Kosten konfrontiert werden. Genau deshalb war die Information auch für den Käufer der Wohnung Top 2 von Bedeutung.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich, dass Käufer häufig nur auf den Zustand der eigenen Wohnung achten. Risiken bei Allgemeinflächen, Dachaufbauten, Terrassen, Fassaden oder anderen Teilen des Gebäudes werden dagegen leicht übersehen. Gerade dort können jedoch erhebliche Folgekosten entstehen.

Maklerprovision kürzen, obwohl kein voller Schaden bewiesen ist

Nach § 3 Abs 4 MaklerG kann die Provision gekürzt werden, wenn der Makler seine Pflichten wesentlich verletzt. Der entscheidende Gedanke dahinter ist einfach: Die volle Provision soll nur dann verdient sein, wenn die Maklerleistung auch ordnungsgemäß erbracht wurde.

Verschweigt der Makler eine wichtige Information, ist seine Tätigkeit weniger wert. Die Provision kann deshalb im Verhältnis zur Schwere der Pflichtverletzung reduziert werden.

Ein konkreter, exakt bezifferter Schaden ist dafür nicht zwingend Voraussetzung. Die Provisionskürzung ist von einem Schadenersatzanspruch zu unterscheiden. Sie knüpft an die mangelhafte beziehungsweise unvollständige Maklerleistung an.

Wie hoch die Kürzung ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind unter anderem:

• die Bedeutung der verschwiegenen Information,
• die Schwere der Pflichtverletzung,
• die erkennbare Interessenlage des Kunden,
• die Auswirkungen des Problems auf das vermittelte Geschäft,
• der Wert der erbrachten Maklerleistung insgesamt.

Der OGH verwies darauf, dass in anderen Fällen je nach Umständen Kürzungen von etwa 20 Prozent, einem Drittel, zwei Dritteln oder sogar 80 Prozent in Betracht gekommen waren. Daraus folgt jedoch kein fixer Prozentsatz für jeden Fall. Eine Kürzung auf null ist nicht automatisch gerechtfertigt, nur weil der Makler von einem Problem wusste.

Provisionskürzung und Schadenersatz sind zwei verschiedene Ansprüche

Viele Betroffene vermischen die Kürzung der Maklerprovision mit einem Schadenersatzanspruch. Juristisch handelt es sich jedoch um unterschiedliche Fragen.

Die Provision kann bereits deshalb reduziert werden, weil der Makler seine Vermittlungspflichten wesentlich verletzt hat. Daneben kann ein Käufer unter Umständen auch Schadenersatz verlangen. Dafür muss allerdings ein konkreter Schaden nachgewiesen werden. Außerdem muss der Schaden auf die Pflichtverletzung zurückzuführen sein.

Im entschiedenen Fall konnte der Käufer seine behauptete Gegenforderung von rund 40.865 Euro nicht erfolgreich durchsetzen. Auch hatte er den Kaufvertrag nicht wegen Irrtums angefochten. Die bloße Behauptung, er hätte die Wohnung bei vollständiger Information nicht gekauft, genügte daher nicht, um die geltend gemachte Gegenforderung zu begründen.

Was bedeutet die Entscheidung für Immobilienkäufer?

Die Entscheidung ist für Käufer besonders relevant, wenn nach dem Kauf baurechtliche oder verwaltungsrechtliche Probleme bekannt werden. Nicht jede Unstimmigkeit führt automatisch zum Entfall der gesamten Provision. Sie kann aber eine rechtliche Prüfung und eine angemessene Kürzung rechtfertigen.

Beispiel 1: Nicht genehmigter Dachausbau

Eine Wohnung wird mit Dachterrasse oder ausgebautem Dachbereich vermittelt. Erst nach dem Kauf stellt sich heraus, dass die erforderliche Bewilligung fehlt und die Behörde eine Entfernung verlangt. Betroffen sein können nicht nur die Eigentümer dieser Wohnung, sondern auch die übrige Eigentümergemeinschaft.

Beispiel 2: Problematische Allgemeinfläche

Ein Makler weiß, dass ein Teil der Fassade oder des Kellers baurechtlich nicht genehmigt ist. Obwohl die vermittelte Wohnung selbst ordnungsgemäß ist, können Sanierungs- oder Rückbaukosten auf alle Eigentümer zukommen. Auch solche Umstände können für die Kaufentscheidung wesentlich sein.

Beispiel 3: Behördliches Verfahren vor dem Kauf

Gegen das Gebäude läuft bereits ein behördliches Verfahren. Der Makler kennt dieses Verfahren, spricht es aber nicht an. Für den Käufer kann dies ein wesentlicher Umstand sein, weil zusätzliche Zahlungen, Einschränkungen der Nutzung oder weitere rechtliche Schritte drohen können.

Diese Unterlagen sollten Käufer vor der Unterschrift prüfen

Wer eine Wohnung kauft, sollte sich nicht ausschließlich auf mündliche Angaben des Maklers oder Verkäufers verlassen. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten – soweit verfügbar – insbesondere folgende Unterlagen und Informationen geprüft werden:

• Bauakt und vorhandene Bau- oder Benützungsbewilligungen,
• Unterlagen zu Umbauten, Dachaufbauten, Terrassen und Wintergärten,
• Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen,
• Informationen über behördliche Verfahren oder offene Aufträge,
• Vorausschau und Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten,
• Hinweise auf geplante Sanierungen oder Sonderzahlungen.

Werden nach dem Kauf bislang verschwiegene Probleme entdeckt, sollten Betroffene rasch handeln. Wichtig ist, sämtliche Unterlagen, E-Mails, Exposés und Gesprächsnotizen zu sichern. Auch der Zeitpunkt, zu dem der Makler von dem Problem wusste oder davon erfahren haben soll, kann entscheidend sein.

Was Makler aus der Entscheidung ableiten sollten

Makler müssen wesentliche Risiken aktiv ansprechen. Das gilt auch dann, wenn ein Problem nicht unmittelbar in der vermittelten Wohnung liegt. Sobald Auswirkungen auf das Gebäude, die Eigentümergemeinschaft oder die wirtschaftliche Nutzung möglich sind, kann eine Informationspflicht bestehen.

Bei Zweifeln sollte die Information offengelegt und nachvollziehbar dokumentiert werden. Eine vollständige Dokumentation kann später klären, welche Angaben gemacht wurden und welche Unterlagen dem Kunden zur Verfügung standen.

Das Verschweigen eines bekannten Problems kann mehrere Folgen haben:

• Die Maklerprovision kann gekürzt werden.
• Unter Umständen können Schadenersatzansprüche entstehen.
• Der Makler kann in ein Gerichtsverfahren verwickelt werden.
• Die Geschäftsabwicklung kann für alle Beteiligten erheblich erschwert werden.

Häufige Fragen zur Maklerprovision bei verschwiegenen Mängeln

Muss ich die Maklerprovision überhaupt zahlen, wenn mir ein Problem verschwiegen wurde?

Nicht automatisch in voller Höhe. Eine wesentliche Pflichtverletzung kann zu einer angemessenen Kürzung führen. Ob die Provision vollständig entfällt, hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Der OGH bestätigte in der Entscheidung vom 28.06.2023 keine vollständige Streichung, sondern eine Reduktion von 26.460 Euro auf 20.000 Euro.

Kann ich die Provision auch ohne konkreten Schaden kürzen lassen?

Ja, eine Provisionskürzung kann grundsätzlich bereits wegen einer wesentlichen Verletzung der Maklerpflichten in Betracht kommen. Ein Schadenersatzanspruch ist davon zu unterscheiden und setzt regelmäßig den Nachweis eines konkreten Schadens voraus.

Was ist, wenn der Mangel eine andere Wohnung im Haus betrifft?

Auch dann kann eine Informationspflicht bestehen. Entscheidend ist, ob das Problem Auswirkungen auf das Gebäude, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die wirtschaftlichen Interessen des Käufers haben kann.

Was soll ich tun, wenn ich erst nach dem Kauf davon erfahre?

Sichern Sie zunächst alle relevanten Unterlagen und verlangen Sie Auskunft über das baurechtliche oder behördliche Problem. Lassen Sie anschließend prüfen, ob eine Provisionskürzung, ein Schadenersatzanspruch oder ein anderer rechtlicher Schritt in Betracht kommt. Wegen möglicher Fristen sollte damit nicht unnötig zugewartet werden.

Rechtsanwalt Wien: Ansprüche rechtzeitig prüfen lassen

Die Entscheidung des OGH zeigt: Ein Makler muss wesentliche Risiken offenlegen – auch wenn sie eine andere Wohnung oder einen allgemeinen Teil des Gebäudes betreffen. Gleichzeitig führt eine Pflichtverletzung nicht automatisch zum vollständigen Entfall der Provision. Entscheidend ist eine genaue Bewertung der Bedeutung des verschwiegenen Umstands und der gesamten Vermittlungsleistung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Käufer und andere Betroffene bei Fragen zu Maklerprovisionen, verschwiegenen Bauproblemen und möglichen Schadenersatzansprüchen. Lassen Sie relevante Unterlagen möglichst früh prüfen, bevor Zahlungen geleistet oder Ansprüche aufgegeben werden.

Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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