Mietzins abgetreten: Kann trotz Zahlung an einen Dritten eine Räumung drohen?
Wenn der Mietzins abgetreten ist: Wem muss die Miete eigentlich bezahlt werden, wenn plötzlich eine Bank, eine Hausverwaltung oder ein anderes Unternehmen als Zahlungsempfänger genannt wird? Diese Frage wirkt auf den ersten Blick technisch. Für Mieterinnen und Mieter kann sie jedoch erhebliche Folgen haben. Denn ein Streit über den richtigen Zahlungsempfänger beseitigt einen Mietzinsrückstand nicht automatisch.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Konstellation befasst. In der Entscheidung OGH vom 25.03.2020, 6 Ob 185/19b, stellte sich die Frage, ob eine Vermieterin trotz Abtretung der Mietzinsforderungen weiterhin eine Räumungsklage einbringen kann. Die Entscheidung stammt aus dem Jahr 2020 und ist daher nicht als neue oder aktuelle Entscheidung einzuordnen. Ihre grundsätzliche Bedeutung für die Praxis ist dennoch unvermindert relevant. Zur Entscheidung.
Wenn die Miete plötzlich an jemand anderen gehen soll
Typischerweise beginnt der Konflikt mit einer Mitteilung: Die Mietzinse sollen ab sofort nicht mehr auf das bisherige Konto der Vermieterin, sondern an eine Hausverwaltung, eine Bank oder ein anderes Unternehmen überwiesen werden. Hintergrund kann sein, dass die Vermieterin ihre Mietzinsforderungen an einen Dritten abgetreten hat.
Eine solche Abtretung wird auch als Zession bezeichnet. Der Dritte soll dann die betreffenden Mietzinsforderungen einziehen dürfen. Für die Mieterin stellt sich allerdings die Frage, ob diese Änderung tatsächlich wirksam ist und an wen sie nun bezahlen muss.
Bleiben Zahlungen aus, kann sich daraus ein erheblicher Mietzinsrückstand entwickeln. Die Vermieterin kann in weiterer Folge die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung des Bestandobjekts verlangen. Die betroffene Mieterin kann sich dann nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass die Vermieterin selbst die Miete nicht mehr eingehoben hat.
Was bedeutet es rechtlich, wenn der Mietzins abgetreten wurde?
Bei einer Abtretung wird eine Forderung von der bisherigen Gläubigerin auf eine andere Person oder ein anderes Unternehmen übertragen. Im Fall der Mietzinsforderung bedeutet das: Ein Dritter kann berechtigt sein, die offenen Mietzinse zu fordern oder einzuziehen.
Die Abtretung verändert jedoch nicht automatisch den gesamten Mietvertrag. Die Vermieterin bleibt grundsätzlich Vertragspartnerin der Mieterin. Sie verliert durch die Abtretung daher nicht automatisch ihre Stellung als Vermieterin.
Das ist für die Frage einer Räumung entscheidend. Denn die Vermieterin kann grundsätzlich weiterhin verlangen, dass das Mietverhältnis wegen eines erheblichen Mietzinsrückstands beendet wird. Maßgeblich ist nicht nur, wer das Geld einheben darf. Entscheidend ist vor allem, ob fällige Mietzinse tatsächlich bezahlt wurden.
Nach der im Fall relevanten Bestimmung des § 1118 ABGB kann ein erheblicher Mietzinsrückstand unter den gesetzlichen Voraussetzungen zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses führen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt unter anderem von der Höhe und Fälligkeit des Rückstands sowie vom konkreten Ablauf der Zahlungen ab.
Wie hat der OGH im konkreten Fall entschieden?
Eine Mieterin hatte Mietzinsrückstände. Die Vermieterin brachte deshalb eine Klage auf Räumung der Wohnung beziehungsweise des Bestandobjekts ein. Die Besonderheit bestand darin, dass die Mietzinsforderungen zuvor an einen Dritten abgetreten worden waren.
Die Mieterin vertrat unter anderem die Ansicht, dass die Vermieterin deshalb nicht mehr berechtigt sei, eine Räumungsklage einzubringen. Außerdem stellte sie infrage, ob die Vermieterin die offenen Mietzinse überhaupt noch gerichtlich geltend machen durfte.
Das Berufungsgericht bejahte jedoch einen ausreichenden, also qualifizierten Mietzinsrückstand. Die Mieterin bekämpfte diese Entscheidung mit einer außerordentlichen Revision.
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Die Entscheidung des Berufungsgerichts blieb damit aufrecht. Nach der Beurteilung des OGH kann ein Zahlungsverzug gegenüber dem Zessionar, also demjenigen, dem die Mietzinsforderung abgetreten wurde, grundsätzlich zur Auflösung des Mietverhältnisses und zu einer Räumungsklage führen.
Die Vermieterin blieb trotz der Abtretung zur Einbringung der Räumungsklage berechtigt. Auch hinsichtlich der offenen Mietzinsforderungen konnte ihre Klagsberechtigung gegeben sein. Im konkreten Fall war zusätzlich eine Inkassozession zugunsten der Vermieterin vereinbart worden. Dadurch durfte sie die Zahlungen im eigenen Namen einfordern.
Der OGH sah keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die eine weitere Prüfung durch ihn gerechtfertigt hätte.
Was heißt das für Mieter und Vermieter im Alltag?
Für Mieterinnen und Mieter
Eine Änderung des Zahlungsempfängers sollte nicht ignoriert werden. Wer die Miete nicht bezahlt, weil unklar ist, ob die neue Zahlungsaufforderung berechtigt ist, riskiert einen Rückstand. Dieser kann auch dann rechtlich relevant sein, wenn die Vermieterin selbst die Forderung an einen Dritten abgetreten hat.
Besonders wichtig sind folgende Alltagssituationen:
- Die Hausverwaltung fordert die Miete ein: Prüfen Sie, ob die Hausverwaltung nachvollziehbar zur Einhebung berechtigt ist. Bei Unklarheiten sollte eine schriftliche Erklärung verlangt werden.
- Eine Bank wird als Zahlungsempfängerin genannt: Überweisen Sie nicht einfach weiterhin auf das alte Konto. Klären Sie den Zahlungsweg rasch und dokumentieren Sie sämtliche Anfragen und Antworten.
- Es bestehen bereits offene Mietzinse: Lassen Sie genau feststellen, welche Beträge wann fällig waren und welche Zahlungen tatsächlich eingelangt sind.
- Eine Räumungsklage wurde zugestellt: Reagieren Sie unverzüglich. Entscheidend können die Höhe des Rückstands, die Fälligkeit, die Zahlungsnachweise und die konkrete Verständigung über die Abtretung sein.
Für Vermieterinnen und Vermieter
Auch für Vermieterinnen schafft die Entscheidung wichtige Orientierung. Die Abtretung von Mietzinsforderungen nimmt ihnen grundsätzlich nicht das Recht, bei einem erheblichen Zahlungsrückstand die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung zu verlangen.
Allerdings sollten die Zahlungswege klar geregelt und nachweisbar mitgeteilt werden. Je unklarer die Kommunikation ist, desto größer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen darüber, ob eine Zahlung richtig geleistet wurde.
Bei einer Inkassozession sollte außerdem eindeutig feststehen, wer die Mietzinsforderungen einfordern und gerichtlich geltend machen darf. Vor einer Räumungsklage ist sorgfältig zu prüfen, ob tatsächlich ein ausreichender Rückstand vorliegt und ob die gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
Wer von einer Abtretung der Mietzinsforderungen betroffen ist oder bereits mit Zahlungsrückständen konfrontiert wird, sollte strukturiert handeln:
- Unterlagen sammeln: Mietvertrag, Zahlungsaufforderungen, Kontoauszüge, Mahnungen und Schreiben über den neuen Zahlungsempfänger sollten vollständig aufbewahrt werden.
- Zahlungsweg prüfen: Vergleichen Sie die bisherige Vereinbarung mit der neuen Mitteilung. Entscheidend ist, ob nachvollziehbar erklärt wurde, an wen künftig zu zahlen ist.
- Rückstand berechnen: Ermitteln Sie, welche Mietzinse fällig waren, welche Beträge bezahlt wurden und wann die Zahlungen eingelangt sind.
- Unklarheiten schriftlich klären: Telefonische Auskünfte lassen sich später oft nur schwer beweisen. Verlangen Sie eine nachvollziehbare schriftliche Bestätigung.
- Gerichtliche Schriftstücke ernst nehmen: Eine Räumungsklage oder ein Zahlungsbegehren darf nicht liegen bleiben. Fristen können kurz sein und rechtliche Nachteile drohen.
- Rechtzeitig Beratung einholen: Lassen Sie prüfen, ob die Forderung wirksam abgetreten wurde, ob ein ausreichender Rückstand besteht und wer zur Klage berechtigt ist.
Häufige Fragen zur abgetretenen Mietzinsforderung
Kann ich einfach weiter an die Vermieterin zahlen?
Das hängt von der konkreten Vereinbarung und der Verständigung über die Abtretung ab. Eine Zahlung an die bisherige Vermieterin kann problematisch sein, wenn die Mietzinsforderung wirksam an einen Dritten abgetreten wurde und dieser als Zahlungsempfänger bekannt gegeben wurde. Bei Unsicherheit sollte der Zahlungsweg umgehend schriftlich geklärt werden.
Ich wusste nichts von der Abtretung. Bin ich trotzdem im Zahlungsverzug?
Ob ein Zahlungsverzug vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab. Entscheidend können insbesondere die Wirksamkeit der Abtretung, die Verständigung der Mieterin, die Fälligkeit der Mietzinse und die tatsächlich geleisteten Zahlungen sein. Eine pauschale Antwort ist daher nicht möglich.
Kann die Vermieterin trotz Abtretung eine Räumungsklage einbringen?
Ja, grundsätzlich kann sie dazu weiterhin berechtigt sein. Die Abtretung der Mietzinsforderungen ändert nicht automatisch die Vermieterstellung. Nach der Entscheidung des OGH kann ein Zahlungsverzug gegenüber dem Dritten unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen die Auflösung des Mietverhältnisses und eine Räumungsklage rechtfertigen.
Was mache ich, wenn bereits eine Räumungsklage zugestellt wurde?
Holen Sie unverzüglich rechtlichen Rat ein und sammeln Sie alle Zahlungs- und Vertragsunterlagen. Besonders wichtig sind die genaue Höhe des behaupteten Rückstands, die Fälligkeit der einzelnen Mietzinse, die Verständigung über den neuen Zahlungsempfänger und der Zeitpunkt allfälliger Nachzahlungen.
Rechtsanwalt Wien bei abgetretenem Mietzins
Rechtzeitig handeln kann entscheidend sein
Die Abtretung einer Mietzinsforderung bedeutet nicht automatisch, dass die Vermieterin ihre Rechte verliert. Ebenso wenig schützt ein Streit über den Zahlungsempfänger ohne Weiteres vor den Folgen eines Mietzinsrückstands. Ob eine Räumung tatsächlich gerechtfertigt ist, muss anhand des Mietvertrags, der Zahlungsunterlagen und des konkreten Prozessverlaufs beurteilt werden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Wohnrecht berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter bei Fragen zur Mietzinsforderung, zur Abtretung und zur Räumungsklage. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen. Die Kanzlei Pichler erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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