Bevorzugtes Erwerbsrecht bei Eigentumswohnungen: Gilt die Vereinbarung auch für eine größere Wohnung?
Ein bevorzugtes Erwerbsrecht kann bei einem späteren Bauprojekt sehr wertvoll sein. Doch was passiert, wenn die gewünschte Wohnung größer ist als im Vertrag vorgesehen? Und kann ein möglicher Vertragsbruch dazu führen, dass trotzdem ein Anspruch auf genau diese Wohnung entsteht?
Mit diesen Fragen befasste sich der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung OGH vom 12.08.2026, 6 Ob 94/26f. Die Entscheidung zeigt deutlich: Bei einem bevorzugten Erwerbsrecht kommt es entscheidend auf den objektiven Inhalt der Vereinbarung an. Eine vertragliche Begrenzung auf eine bestimmte Wohnungsgröße kann daher ausschlaggebend sein. Zur Entscheidung.
Der Ausgangsfall: Erwerbsrecht bis 100 m², gewünscht war mehr
Der Kläger hatte seine Liegenschaft an die Beklagte verkauft. Zum Zeitpunkt des Verkaufs stand noch nicht fest, wie das spätere Wohnbauprojekt konkret aussehen würde.
Im Kaufvertrag wurde dem Kläger jedoch ein bevorzugtes Erwerbsrecht eingeräumt. Er sollte in dem geplanten Wohnungseigentumsprojekt vorrangig eine Wohnung erwerben können. Dieses Recht war allerdings näher begrenzt:
- Die Wohnung durfte höchstens 100 m² groß sein.
- Für den Erwerb sollte ein Preisnachlass von 10 Prozent auf die offiziellen Wohnungspreise gelten.
Später entschied sich der Kläger für eine konkrete Wohnung, die größer als 100 m² war. Er vertrat die Auffassung, dass ihm dennoch ein Anspruch auf diese Wohnung zustehen müsse. Zusätzlich kritisierte er, dass sein bevorzugtes Erwerbsrecht möglicherweise nicht vollständig an weitere Vertragspartner der Beklagten weitergegeben worden war.
Darüber hinaus erhob der Kläger Vorwürfe einer angeblichen Täuschung und eines abgestimmten, rechtswidrigen Vorgehens. Der Streit gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zum bevorzugten Erwerbsrecht entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts bestehen.
Nach der vertretbaren Auslegung des Vertrags bezog sich das bevorzugte Erwerbsrecht nur auf Wohnungen mit einer Größe von höchstens 100 m². Die vom Kläger gewünschte Wohnung überschritt diese Grenze. Sie fiel daher nicht unter das vereinbarte Recht.
Auch der Umstand, dass das Erwerbsrecht möglicherweise nicht vollständig an weitere Vertragspartner weitergegeben worden war, änderte daran nichts. Selbst ein möglicher Vertragsbruch konnte die vertraglich festgelegte Größenbegrenzung nicht automatisch beseitigen.
Die zusätzlich behauptete Täuschung oder ein kollusives Zusammenwirken berücksichtigte der OGH ebenfalls nicht. Nach der Analyse stimmten diese Vorwürfe nicht mit dem von den Vorinstanzen festgestellten Sachverhalt überein.
Warum der genaue Vertragsinhalt beim bevorzugten Erwerbsrecht entscheidend ist
Verträge werden grundsätzlich danach ausgelegt, wie ihre Regelungen objektiv zu verstehen sind. Entscheidend ist daher nicht allein, was eine Vertragspartei später als ursprüngliche Absicht darstellt. Maßgeblich sind vielmehr der Wortlaut, der Zusammenhang der Vereinbarung und die Umstände, unter denen sie abgeschlossen wurde.
Das bedeutet für ein bevorzugtes Erwerbsrecht: Wird darin eine Grenze von 100 m² genannt, spricht vieles dafür, dass diese Grenze tatsächlich verbindlich ist. Eine Partei kann dann nicht ohne Weiteres verlangen, dass auch eine deutlich größere Wohnung vom Erwerbsrecht umfasst sein soll.
Gerade bei Grundstücksverkäufen, Bauträgerprojekten und späteren Wohnungskäufen liegen zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Umsetzung oft mehrere Jahre. In dieser Zeit können sich die Vorstellungen der Beteiligten verändern. Der Vertrag bleibt jedoch der zentrale Ausgangspunkt.
Eine andere Auslegung allein reicht in der Revision nicht aus
Der OGH prüft im Rahmen einer außerordentlichen Revision nicht jede mögliche Vertragsauslegung vollständig neu. Eine Korrektur kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtlich unvertretbar ist oder das Recht in erheblicher Weise verkannt wurde.
Dass eine Partei den Vertrag anders verstehen möchte, genügt dafür nicht. Ist die Auslegung des Berufungsgerichts zumindest vertretbar, wird der OGH diese in der Regel nicht ersetzen.
Das macht die erste Vertragsprüfung besonders wichtig. Was in einem späteren Verfahren noch als „anders gemeint“ dargestellt wird, kann die Gerichte möglicherweise nicht überzeugen.
Ein Vertragsbruch erweitert das bevorzugte Erwerbsrecht nicht automatisch
Der Fall enthält noch eine weitere wichtige Aussage. Angenommen, ein Vertragspartner hätte tatsächlich die Verpflichtung verletzt, das bevorzugte Erwerbsrecht an spätere Käufer, Projektpartner oder andere Beteiligte weiterzugeben. Daraus folgt nicht automatisch ein Anspruch auf jede beliebige Wohnung im Projekt.
Der konkrete Anspruch muss weiterhin inhaltlich vom ursprünglichen Vertrag umfasst sein. War das Erwerbsrecht auf Wohnungen bis zu 100 m² begrenzt, bleibt diese Grenze grundsätzlich bestehen. Eine Verletzung der Weitergabepflicht kann daher nicht ohne Weiteres dazu führen, dass eine größere Wohnung verlangt werden kann.
Für Betroffene ist diese Unterscheidung wesentlich:
- Eine Vertragsverletzung kann grundsätzlich rechtliche Folgen haben.
- Sie beseitigt aber nicht automatisch alle Einschränkungen des ursprünglichen Rechts.
- Die konkret verlangte Leistung muss vom Vertrag weiterhin gedeckt sein.
Was bedeutet das in der Praxis?
1. Beim Verkauf einer Liegenschaft
Wer ein Grundstück verkauft und sich ein späteres Erwerbsrecht an einer Wohnung sichern möchte, sollte nicht bei allgemeinen Formulierungen stehen bleiben. Die Vereinbarung sollte möglichst genau festlegen, welche Wohnung oder welcher Wohnungstyp umfasst ist.
Wichtig können insbesondere die maximale Wohnfläche, die Raumanzahl, die Lage im Gebäude, der Standard, der Kaufpreis und der Zeitpunkt der Ausübung sein.
2. Bei einem noch nicht konkreten Bauprojekt
Ist bei Vertragsabschluss noch nicht klar, wie das spätere Projekt aussehen wird, entstehen besondere Unsicherheiten. Eine Klausel, die nur von „einer Wohnung“ spricht, lässt häufig zahlreiche Fragen offen.
Zu klären ist etwa, ob sich die Wohnfläche auf die Nutzfläche, die Wohnfläche oder eine andere Berechnung bezieht. Ebenso sollte feststehen, ob eine geringfügige Überschreitung zulässig ist und wie mit Änderungen der Projektplanung umzugehen ist.
3. Bei der Auswahl einer konkreten Wohnung
Wer später eine Wohnung auswählen möchte, sollte die Vertragsgrenzen vor der Abgabe einer verbindlichen Erklärung prüfen lassen. Eine attraktive Wohnung mit 105 oder 120 m² kann den persönlichen Vorstellungen entsprechen, fällt aber möglicherweise nicht mehr unter ein Erwerbsrecht, das ausdrücklich auf höchstens 100 m² beschränkt wurde.
4. Bei der Weitergabe an spätere Vertragspartner
Soll das Recht auch gegenüber späteren Käufern, Bauträgern oder Projektpartnern gelten, muss die Weitergabe klar und nachweisbar vereinbart werden. Eine bloße Erwartung, dass ein Vertragspartner die Verpflichtung schon „irgendwie“ übernehmen werde, ist riskant.
Die entsprechenden Verpflichtungen sollten in die weiteren Verträge aufgenommen werden. Außerdem sollte dokumentiert werden, wann und an wen das Recht weitergegeben wurde.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
- Vertrag vollständig prüfen: Nicht nur die Überschrift, sondern auch Definitionen, Anlagen, Nachträge und ergänzende Vereinbarungen sind relevant.
- Größenangaben genau einordnen: Klären Sie, welche Fläche gemeint ist und ob die vertragliche Grenze strikt oder mit einer Toleranz formuliert wurde.
- Fristen kontrollieren: Ein Erwerbsrecht kann an bestimmte Erklärungs- oder Ausübungsfristen gebunden sein.
- Preisregelung nachvollziehen: Bei einem Preisnachlass von 10 Prozent sollte klar sein, von welchem Preis und zu welchem Zeitpunkt der Nachlass berechnet wird.
- Weitergabepflichten dokumentieren: Lassen Sie sich bestätigen, ob und wie das Recht an spätere Vertragspartner übertragen wurde.
- Beweise früh sichern: Schriftverkehr, Vertragsentwürfe, Projektunterlagen und Gesprächsnotizen können wichtig sein, wenn später eine Täuschung oder eine abweichende Zusage behauptet wird.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Vor einer verbindlichen Auswahl oder Ablehnung sollten die rechtlichen Folgen geprüft werden.
Besonders bei Vorwürfen einer Täuschung oder geheimer Absprachen kommt es auf konkrete Tatsachen und Beweismittel an. Solche Behauptungen sollten nicht erst im späteren Rechtsmittelverfahren pauschal erhoben werden. Außerdem kann im Revisionsverfahren nicht ohne Weiteres von einem anderen Sachverhalt ausgegangen werden als jenem, den die Vorinstanzen festgestellt haben.
Häufige Fragen zum bevorzugten Erwerbsrecht
Kann ich eine größere Wohnung verlangen, wenn mir im Vertrag ein Erwerbsrecht eingeräumt wurde?
Das hängt vom genauen Vertragsinhalt ab. Ist das Recht ausdrücklich auf Wohnungen bis zu einer bestimmten Größe beschränkt, spricht grundsätzlich vieles dafür, dass eine größere Wohnung nicht umfasst ist. Eine abweichende Auslegung muss sich aus dem Vertrag und seinem Zusammenhang ergeben.
Was ist, wenn der Vertragspartner mein Erwerbsrecht nicht weitergegeben hat?
Ein solcher Verstoß kann rechtlich relevant sein. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass Sie jede gewünschte Wohnung erwerben können. Die verlangte Wohnung muss weiterhin unter das ursprünglich vereinbarte Recht fallen.
Kann ich mich später auf eine Täuschung berufen?
Das ist grundsätzlich nur sinnvoll, wenn konkrete Tatsachen und geeignete Beweismittel vorliegen. Pauschale Vorwürfe reichen regelmäßig nicht aus. Zudem können neue Behauptungen in einem späteren Rechtsmittelverfahren nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
Reicht es, wenn im Vertrag nur „bevorzugter Erwerb“ steht?
Eine solche Formulierung kann zahlreiche Fragen offenlassen. Es sollte möglichst genau geregelt werden, welche Wohnung umfasst ist, wie die Auswahl erfolgt, welcher Preis gilt, wie lange das Recht besteht und ob spätere Vertragspartner daran gebunden sind.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung kann spätere Streitigkeiten vermeiden
Ein bevorzugtes Erwerbsrecht wirkt auf den ersten Blick oft eindeutig. In der Praxis können jedoch einzelne Angaben zur Wohnungsgröße, Preisberechnung, Ausübung, Dauer und Weitergabe entscheidend sein. Die Entscheidung des OGH vom 12.08.2026, 6 Ob 94/26f, macht deutlich, dass eine vertragliche Grenze nicht einfach deshalb unbeachtlich wird, weil die konkrete Wohnung später anders ausgewählt wurde.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Vertrags- und Immobilienrecht berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung und Gestaltung entsprechender Vereinbarungen. Lassen Sie Ihre Ansprüche oder Vertragsunterlagen rechtzeitig prüfen, bevor Fristen verstreichen oder verbindliche Erklärungen abgegeben werden.
Für eine persönliche rechtliche Einschätzung erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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