Lagezuschlag im Mietvertrag: Wann ist er wirklich zulässig?
Lagezuschlag: Ein Mietvertrag nennt einen Lagezuschlag, die Wohnung liegt außerhalb eines Gründerzeitviertels und die Umgebung ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Für viele Mieter klingt das zunächst schlüssig. Rechtlich genügt das jedoch nicht automatisch.
Ob ein Lagezuschlag verlangt werden darf, hängt von einer umfassenden Beurteilung der konkreten Wohnumgebung ab. Eine gute Verkehrsanbindung, nahegelegene Geschäfte oder höhere Grundstückspreise können zwar eine Rolle spielen. Sie beweisen für sich allein aber noch keine überdurchschnittliche Lage.
Der Fall: 640 Euro Hauptmietzins für eine Wiener Wohnung
In einer Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk war ein monatlicher Hauptmietzins von 640 Euro netto vereinbart. Die Wohnung hatte eine Größe von rund 82,5 Quadratmetern. Die Mieterin bezweifelte, dass dieser Betrag nach dem Richtwertmietzinssystem zulässig war, und ließ den Mietzins überprüfen.
Im Mittelpunkt stand ein von den Vermietern verlangter Lagezuschlag. Sie begründeten diesen unter anderem mit der guten Verkehrsanbindung, der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, den vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten und dem Umstand, dass sich das Gebäude nicht in einem Gründerzeitviertel befand.
Das Erstgericht hielt den Lagezuschlag zunächst für zulässig. Es errechnete daher einen zulässigen monatlichen Hauptmietzins von 548,89 Euro netto. Das Rekursgericht kam jedoch zu einem anderen Ergebnis: Der Lagezuschlag wurde gestrichen. Dadurch reduzierte sich der zulässige Hauptmietzins auf 471,30 Euro netto.
Für den überprüften Zeitraum von März 2013 bis März 2014 mussten die Vermieter der Mieterin insgesamt 2.193,10 Euro zurückzahlen. Zusätzlich waren Zinsen, Umsatzsteuer und Kosten des Verfahrens zu berücksichtigen.
Was der OGH zum Lagezuschlag klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Beurteilung in der Entscheidung OGH vom 20.11.2017, 5 Ob 74/17v. Der Revisionsrekurs der Vermieter wurde zurückgewiesen. Die Entscheidung des Rekursgerichts blieb damit aufrecht. Zur Entscheidung.
Die zentrale Aussage des Gerichts lautet: Ein Lagezuschlag ist nicht schon deshalb gerechtfertigt, weil eine Wohnung außerhalb eines Gründerzeitviertels liegt oder weil in der betreffenden Gegend höhere Grundstückspreise bestehen.
Vielmehr muss die konkrete Wohnumgebung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung tatsächlich überdurchschnittlich sein. Es reicht daher nicht, dass ein Gebiet ordentlich, praktisch oder durchschnittlich gut erschlossen ist.
Warum „gute Lage“ nicht automatisch „Lagezuschlag“ bedeutet
Das Richtwertmietzinssystem geht grundsätzlich von einer gesetzlich definierten Normwohnung aus. Weicht eine konkrete Wohnung in bestimmten Punkten positiv von dieser Vergleichsbasis ab, kann das grundsätzlich eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen. Ein möglicher Erhöhungsgrund ist eine besondere Lage.
Ein Lagezuschlag setzt aber eine qualitative Bewertung voraus. Entscheidend ist nicht bloß, ob die Umgebung für die Bewohner angenehm oder praktisch ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob sie im Vergleich zu einem passenden und einigermaßen einheitlichen Wohngebiet tatsächlich über dem Durchschnitt liegt.
Im konkreten Fall sah der Oberste Gerichtshof die öffentliche Verkehrsanbindung und die Einkaufsmöglichkeiten nicht als ausreichend an. Diese Merkmale konnten den Lagezuschlag nicht rechtfertigen. Sie gehören in einer innerstädtischen Wiener Wohngegend vielfach zur üblichen Infrastruktur.
Außerhalb eines Gründerzeitviertels zu liegen, genügt nicht
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft den Begriff des Gründerzeitviertels. Befindet sich ein Haus in einem Gründerzeitviertel, kann die Lage höchstens als durchschnittlich eingestuft werden. Daraus folgt aber im Umkehrschluss nicht, dass jede Wohnung außerhalb eines solchen Viertels automatisch in einer überdurchschnittlichen Lage liegt.
Zwischen diesen beiden Aussagen besteht ein wesentlicher Unterschied:
- Ein Gründerzeitviertel schließt einen Lagezuschlag grundsätzlich aus.
- Die Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels erlaubt einen Lagezuschlag nicht automatisch.
- Zusätzlich muss die konkrete Wohnumgebung qualitativ überdurchschnittlich sein.
Es braucht daher immer eine eigenständige Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort.
Welche Kriterien bei der Beurteilung eine Rolle spielen
Für die Beurteilung der Wohnumgebung kommt es nicht auf ein einzelnes Merkmal an. Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung erforderlich. Berücksichtigt werden können insbesondere:
- Art und Dichte der Bebauung,
- die Qualität und Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel,
- die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten,
- die allgemeine Wohnqualität,
- eine besondere Grün- oder Ruhelage,
- besondere Belastungen durch Verkehr oder Lärm sowie
- sonstige Besonderheiten der näheren Umgebung.
Der Vergleich darf außerdem nicht schematisch auf den gesamten politischen Bezirk beschränkt werden. Ein Bezirk kann sehr unterschiedliche Wohnlagen umfassen. Entscheidend ist vielmehr, welche Gebiete nach der allgemeinen Verkehrsauffassung ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
Im Verfahren wurde die Lage der Wohnung daher nicht pauschal mit dem gesamten 5. Bezirk verglichen. Maßgeblich waren vielmehr vergleichbare innerstädtische Gebiete Wiens mit geschlossener, mehrgeschossiger Bebauung. Gegenüber diesen Vergleichsgebieten war die konkrete Lage nicht überdurchschnittlich.
Grundstückspreise sind kein Freibrief
Höhere Grundstückspreise können bei der Berechnung der Höhe eines Lagezuschlags von Bedeutung sein. Sie beantworten aber zunächst nicht die entscheidende Vorfrage: Ist ein Lagezuschlag überhaupt zulässig?
Zuerst muss feststehen, dass die Lage qualitativ überdurchschnittlich ist. Erst danach kann geprüft werden, in welcher Höhe ein Zuschlag gerechtfertigt sein könnte. Wer ausschließlich auf einen hohen Grundkostenanteil oder auf eine Lagezuschlagskarte verweist, trägt daher nicht automatisch ausreichend vor.
Für Mieter ist das besonders wichtig. Eine Begründung, die im Wesentlichen nur aus den Schlagworten „gute Verkehrsanbindung“, „gute Infrastruktur“ oder „höhere Grundstückspreise“ besteht, sollte nicht ungeprüft akzeptiert werden.
Was bedeutet die Entscheidung für Mieter und Vermieter?
Wenn Sie Mieter sind
Ein Lagezuschlag kann eine erhebliche Auswirkung auf die monatliche Miete haben. Selbst ein scheinbar überschaubarer Zuschlag summiert sich über mehrere Jahre zu einem beträchtlichen Betrag.
Eine Überprüfung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:
- der Mietzins deutlich über dem Wiener Richtwert liegt,
- im Vertrag ausdrücklich ein Lagezuschlag genannt wird,
- die Begründung nur sehr allgemein formuliert ist,
- die Wohnung zwar außerhalb eines Gründerzeitviertels liegt, aber keine besondere Wohnqualität erkennbar ist oder
- die Vermieterseite hauptsächlich auf Grundstückspreise oder eine allgemeine Lagekarte verweist.
Wichtig ist auch die schriftliche Dokumentation. Der Mietvertrag und allfällige Beilagen sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Ebenso können Unterlagen zur Wohnumgebung, Fotos, Informationen über Lärm- oder Verkehrssituationen und die genaue Beschreibung der Lage für die Beurteilung hilfreich sein.
Wenn Sie Vermieter sind
Vermieter sollten einen Lagezuschlag nicht nur rechnerisch, sondern auch inhaltlich nachvollziehbar begründen können. Die maßgeblichen Gründe müssen dem Mieter rechtzeitig schriftlich mitgeteilt werden. Eine schlagwortartige Beschreibung kann zwar grundsätzlich genügen. Im Streitfall muss jedoch zusätzlich nachweisbar sein, dass die konkrete Lage tatsächlich überdurchschnittlich ist.
Fehlt diese qualitative Begründung, drohen eine Herabsetzung des zulässigen Hauptmietzinses und die Rückzahlung zu viel verlangter Beträge. Zusätzlich können Zinsen und Verfahrenskosten anfallen.
So gehen Betroffene sinnvoll vor
- Mietvertrag prüfen: Achten Sie darauf, ob ein Lagezuschlag ausdrücklich genannt und wie er begründet wird.
- Mietzins aufschlüsseln: Lassen Sie klären, aus welchen Bestandteilen sich der monatliche Hauptmietzins zusammensetzt.
- Wohnumgebung dokumentieren: Halten Sie Bebauung, Verkehr, Lärm, Grünflächen und sonstige Besonderheiten nachvollziehbar fest.
- Begründung hinterfragen: Prüfen Sie, ob tatsächlich eine überdurchschnittliche Lage beschrieben wird oder nur eine allgemein gute Infrastruktur.
- Ansprüche rechtzeitig prüfen lassen: Bei einer möglichen Mietzinsüberschreitung sollten Sie nicht unnötig lange zuwarten.
Die Beurteilung ist häufig detailabhängig. Schon kleine Unterschiede bei der Vergleichsgegend, der Bebauungsstruktur oder der konkreten Wohnqualität können das Ergebnis beeinflussen.
Häufige Fragen zum Lagezuschlag
Kann mein Vermieter einen Lagezuschlag verlangen, nur weil die Wohnung nicht in einem Gründerzeitviertel liegt?
Nein. Das Fehlen eines Gründerzeitviertels ist lediglich eine Voraussetzung dafür, dass ein Lagezuschlag überhaupt näher geprüft werden kann. Zusätzlich muss die konkrete Wohnumgebung im Vergleich zu einem passenden Wohngebiet überdurchschnittlich sein.
Reicht eine U-Bahn-Station in der Nähe für einen Lagezuschlag?
Nicht automatisch. Eine gute Verkehrsanbindung kann ein Bewertungskriterium sein. Sie reicht aber für sich allein regelmäßig nicht aus, wenn die gesamte Wohnumgebung dadurch nicht überdurchschnittlich wird.
Sind hohe Grundstückspreise ein ausreichender Grund?
Nein. Höhere Grundstückspreise können für die Höhe eines möglichen Zuschlags relevant sein. Zuerst muss jedoch feststehen, dass die Lage qualitativ überdurchschnittlich ist.
Kann ich bereits bezahlte Beträge zurückfordern?
Das hängt von den konkreten Umständen, dem Mietverhältnis und der rechtlichen Durchsetzbarkeit ab. Eine genaue Prüfung des Mietvertrags, der Zahlungen und der Begründung des Lagezuschlags ist dafür erforderlich.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie den Lagezuschlag prüfen
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2017 zeigt, dass ein Lagezuschlag keineswegs automatisch zulässig ist. Weder eine gute Infrastruktur noch die Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels ersetzt die notwendige Gesamtbeurteilung der konkreten Wohnumgebung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zum Richtwertmietzins, zur Zulässigkeit eines Lagezuschlags und zur Rückforderung überhöhter Mietzinszahlungen. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietzins korrekt berechnet wurde, können Sie einen Termin zur rechtlichen Prüfung vereinbaren.
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