Kellerraum separat verkaufen: Warum der Grundbuchseintrag scheitern kann
Kellerraum separat verkaufen klingt auf den ersten Blick unkompliziert. Ein Kellerraum, ein Abstellraum oder eine kleine Lagerfläche wirken auf den ersten Blick wie ein unkompliziertes Kaufobjekt. Einigt man sich über den Preis, wird ein Kaufvertrag unterschrieben – und anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. In Wohnungseigentumsanlagen funktioniert das jedoch nicht immer so einfach.
Besonders problematisch wird es, wenn der Raum bisher einer Wohnung als Zubehör zugeordnet ist und künftig als eigenes Wohnungseigentumsobjekt verkauft werden soll. Dann geht es nicht nur um einen Eigentümerwechsel. Die rechtliche Struktur der gesamten Wohnungseigentumsanlage kann betroffen sein.
Kellerraum separat verkaufen: Ein Kellerraum ist nicht automatisch ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt
In vielen Wohnungseigentumsanlagen gehören Kellerabteile, Lagerräume oder Abstellräume rechtlich zu einer bestimmten Wohnung. Sie sind dann Zubehör dieser Wohnung. Das bedeutet: Der Raum kann grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung wie ein selbständiges Objekt verkauft und im Grundbuch eingetragen werden.
Anders ist die Situation, wenn der Kellerraum bereits als eigenständiges Wohnungseigentumsobjekt begründet wurde. Ob das der Fall ist, ergibt sich nicht allein aus der tatsächlichen Nutzung oder aus der baulichen Gestaltung. Entscheidend sind insbesondere:
- der aktuelle Grundbuchstand,
- das Nutzwertgutachten,
- der Wohnungseigentumsvertrag,
- die Begründungsunterlagen der Wohnungseigentumsanlage und
- die konkrete rechtliche Zuordnung des Raumes.
Ein Raum kann baulich abgeschlossen sein und trotzdem rechtlich nur Zubehör einer Wohnung darstellen. Umgekehrt reicht auch ein gesonderter Zugang nicht automatisch aus, um ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt zu schaffen.
Was der OGH zum Verkauf eines Lagerraums entschieden hat
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof mit genau dieser Frage. Der OGH wies mit Entscheidung vom 18.01.2018, 5 Ob 205/17h, den Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Abweisung des Grundbuchsantrags aufrecht.
Ausgangspunkt war eine Wohnung, der laut Nutzwertgutachten mehrere Neben- und Kellerflächen zugeordnet waren. Im Grundbuch war dieses Zubehör nicht ausdrücklich einzeln angeführt. Ein Käufer wollte einen etwa 8,74 m² großen Keller- beziehungsweise Lagerraum gesondert erwerben. Dafür sollte ein kleiner Teil der bisherigen Miteigentumsanteile der Verkäuferin abgespalten und auf den Käufer übertragen werden.
Der Käufer legte unter anderem den Kaufvertrag und eine baubehördliche Bescheinigung vor. Das Grundbuchgericht wies den Antrag dennoch ab. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.
Der OGH stellte im Wesentlichen klar:
- Ein bloßer Teil der Miteigentumsanteile an einer Wohnung kann nicht ohne Weiteres abgespalten und selbständig übertragen werden.
- Soll ein bisher einer Wohnung zugeordnetes Zubehör zu einem eigenen Wohnungseigentumsobjekt werden, ist grundsätzlich eine Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich.
- Diese kann durch eine gerichtliche oder durch die Schlichtungsstelle vorgenommene Nutzwertfestsetzung erfolgen.
- Alternativ kommt eine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer mit öffentlich beglaubigten Unterschriften in Betracht.
- Die vereinfachte Möglichkeit einer bloßen Anteilsberichtigung war im konkreten Fall nicht anwendbar.
- Der Grundbuchsantrag war außerdem nicht eindeutig genug formuliert.
Lesen Sie dazu die Entscheidung des OGH vom 18.01.2018.
Warum eine Neufestsetzung der Nutzwerte notwendig sein kann
Die Nutzwerte bilden eine wesentliche Grundlage der Miteigentumsanteile in einer Wohnungseigentumsanlage. Sie beeinflussen, welchem Anteil eine Wohnung oder ein anderes Objekt an der gesamten Liegenschaft entspricht.
Wird ein bisheriger Zubehörraum aus einer Wohnung herausgelöst und als selbständiges Objekt begründet, verändert sich daher regelmäßig die bisherige Zuordnung. Der Nutzwert der ursprünglichen Wohnung kann sich verringern. Gleichzeitig muss der herausgelöste Raum mit einem eigenen Nutzwert berücksichtigt werden.
Ein Kaufvertrag allein kann diese rechtliche Änderung nicht ersetzen. Auch ein vorhandenes Nutzwertgutachten genügt nicht automatisch. Im entschiedenen Fall waren mehrere Zubehörflächen gemeinsam der Wohnung zugeordnet. Daraus ließ sich nicht ohne Weiteres ableiten, welchen eigenständigen Nutzwert gerade der betreffende Lagerraum haben sollte.
Vor einer Vertragsunterzeichnung muss deshalb geklärt werden, ob die vorhandenen Unterlagen die geplante Trennung bereits abbilden oder ob eine neue Nutzwertfestsetzung erforderlich ist. Wer einen Kellerraum separat verkaufen möchte, sollte diese Prüfung vor der Unterzeichnung durchführen lassen.
Baubehördliche Bestätigung reicht nicht immer aus
Eine baubehördliche Bescheinigung kann bestätigen, dass ein Raum baulich selbständig oder abgeschlossen ist. Für die grundbücherliche Behandlung ist das aber nicht allein ausschlaggebend.
Das Grundbuchgericht prüft zusätzlich, ob der Raum nach den wohnungseigentumsrechtlichen Voraussetzungen überhaupt ein eigenständiges Wohnungseigentumsobjekt sein kann. Dabei spielen neben der baulichen Abgeschlossenheit auch die allgemeine Verkehrsauffassung und die wirtschaftliche Bedeutung des Raumes eine Rolle.
Ein kleiner Keller- oder Lagerraum wird im Alltag häufig lediglich als Zubehör wahrgenommen. Das kann gegen die Begründung eines selbständigen Wohnungseigentumsobjekts sprechen. Im Fall des OGH hielt das Gericht es für vertretbar, dass ein Lagerraum mit einer Größe von 8,74 m² nach seiner Art und Größe keine ausreichende selbständige wirtschaftliche Bedeutung für ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt aufwies.
Die Fläche allein entscheidet allerdings nicht schematisch. Maßgeblich ist die rechtliche und wirtschaftliche Gesamtbeurteilung des konkreten Raumes.
Unklare Vertragsklauseln können die Eintragung verhindern
Selbst wenn die Verselbständigung eines Kellerraums grundsätzlich möglich wäre, muss der Grundbuchsantrag eindeutig und widerspruchsfrei formuliert sein. Das einzutragende Objekt muss klar feststehen.
Im vom OGH behandelten Fall beschrieben der Kaufvertrag und der Grundbuchsantrag die geplante Übertragung nicht in gleicher Weise. Dadurch bestand die Gefahr, dass nicht eindeutig erkennbar war, welche rechtliche Konstruktion und welcher konkrete Eintragungsgegenstand gemeint waren.
Das ist mehr als ein bloßer Formalfehler. Das Grundbuch soll klar und verlässlich ausweisen, wem welches Objekt gehört. Wenn Antrag und Vertrag unterschiedliche Deutungen zulassen, kann das Gericht den Antrag abweisen. Eine nachträgliche Verbesserung ist nicht in jeder Situation möglich.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Der Käufer bezahlt, wird aber nicht Eigentümer
Ein Kaufvertrag kann wirksam unterschrieben sein, obwohl die grundbücherliche Eintragung scheitert. Dann besteht das Risiko, dass der Kaufpreis bereits bezahlt wurde, der Käufer aber nicht als Eigentümer des Kellerraums eingetragen werden kann.
2. Die Wohnungseigentümer müssen einbezogen werden
Wenn ein Zubehörraum in ein eigenes Objekt umgewandelt werden soll, kann die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer in der gesetzlich vorgesehenen Form erforderlich sein. Eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer reicht dann nicht aus.
3. Eine spätere Weiterveräußerung kann erschwert sein
Wer einen Raum nur aufgrund einer privatrechtlichen Vereinbarung nutzt, besitzt nicht automatisch ein selbständiges Wohnungseigentum daran. Eine spätere Veräußerung, Beleihung oder Vererbung kann dadurch deutlich komplizierter werden.
4. Die tatsächliche Nutzung ist nicht entscheidend
Dass ein Kellerraum seit Jahren ausschließlich von einer bestimmten Person verwendet wird, beweist noch nicht, dass diese Person daran selbständiges Eigentum besitzt. Nutzung, Vertrag und Grundbuchstand können auseinanderfallen.
Vor dem Kauf oder Verkauf: Diese Punkte sollten Sie prüfen
- Grundbuch einsehen: Ist der Kellerraum ausdrücklich als eigenes Wohnungseigentumsobjekt eingetragen oder nur einer Wohnung zugeordnet?
- Nutzwertgutachten kontrollieren: Wird der Raum einzeln ausgewiesen oder gemeinsam mit anderen Keller- und Nebenflächen erfasst?
- Wohnungseigentumsvertrag prüfen: Welche Regelungen enthält die ursprüngliche Begründung des Wohnungseigentums?
- Verselbständigung klären: Ist der Raum nach seiner baulichen Ausgestaltung, Größe und wirtschaftlichen Bedeutung überhaupt als eigenständiges Objekt geeignet?
- Nutzwerte neu festsetzen: Ist eine gerichtliche oder behördliche Nutzwertfestsetzung notwendig, oder kommt eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer infrage?
- Vertrag und Antrag abstimmen: Die Bezeichnung des Raumes, die Fläche, die Miteigentumsanteile und die gewünschte Eintragung müssen in allen Unterlagen übereinstimmen.
- Eintragung abwarten: Kaufpreis und Übergabe sollten möglichst so geregelt werden, dass das Risiko eines erfolglosen Grundbuchsverfahrens berücksichtigt wird.
Häufige Fragen zum separaten Verkauf eines Kellerraums
Kann ich meinen Kellerraum einfach an den Nachbarn verkaufen?
Das hängt davon ab, ob der Kellerraum bereits ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt ist. Gehört er als Zubehör zu Ihrer Wohnung, genügt ein einfacher Kaufvertrag in der Regel nicht, um ihn eigenständig im Grundbuch zu übertragen.
Reicht es, wenn der Raum baulich abgeschlossen ist?
Nein. Die bauliche Abgeschlossenheit ist nur ein Gesichtspunkt. Zusätzlich muss geprüft werden, ob der Raum rechtlich und wirtschaftlich die Voraussetzungen für ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt erfüllt.
Brauche ich die Zustimmung aller Eigentümer?
Bei einer einvernehmlichen Neufestsetzung der Nutzwerte ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer in der gesetzlich vorgesehenen Form erforderlich. Ob im konkreten Fall eine andere Vorgehensweise möglich ist, hängt von den vorhandenen Unterlagen und der rechtlichen Konstruktion ab.
Was passiert, wenn das Grundbuchgericht den Antrag abweist?
Dann wird der Käufer in der Regel nicht als Eigentümer des geplanten eigenständigen Objekts eingetragen. Ob eine Verbesserung, ein neuer Antrag oder eine andere rechtliche Lösung möglich ist, muss anhand des Kaufvertrags und der gesamten Wohnungseigentumsunterlagen geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung vor der Unterschrift schützt vor teuren Problemen
Der separate Verkauf eines Keller- oder Lagerraums kann sinnvoll sein, ist rechtlich aber oft deutlich anspruchsvoller als ein gewöhnlicher Verkauf. Besonders wichtig sind eine genaue Prüfung der Eigentumszuordnung, der Nutzwerte und der grundbücherlichen Eintragungsmöglichkeit.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufverträgen, Wohnungseigentumsunterlagen und geplanten Grundbuchseintragungen. Lassen Sie vor der Unterzeichnung klären, ob der Raum tatsächlich selbständig übertragen werden kann und welche Zustimmungen oder weiteren Verfahren erforderlich sind.
Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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