Gemeinsame Wohnungskündigung: Warum jeder Mitmieter ein eigenes Rechtsmittelrecht haben kann
Gemeinsame Wohnungskündigung: Eine Wohnung wird gemeinsam gemietet. Gegen beide Mieter wird ein Kündigungs- und Räumungsverfahren geführt. Einer legt Berufung ein, der andere nicht. Ist die Sache damit für den untätigen Mitmieter endgültig erledigt?
Nicht unbedingt. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, wie wichtig die korrekte Zustellung gerichtlicher Entscheidungen an alle Mitmieter ist. In seinem Beschluss OGH vom 21.03.2018, 7 Ob 189/17w befasste sich der OGH nicht mit der Frage, ob die Kündigung tatsächlich berechtigt war. Im Mittelpunkt stand vielmehr ein verfahrensrechtlicher Punkt: Auch ein bisher nicht anwaltlich vertretener Mitmieter muss die Möglichkeit erhalten, selbst über ein Rechtsmittel zu entscheiden. Zur Entscheidung.
Gemeinsame Wohnungskündigung: Wenn mehrere Personen gemeinsam Mieter sind
Viele Mietverhältnisse werden von zwei oder mehreren Personen gemeinsam abgeschlossen. Das betrifft etwa Ehepaare, Lebensgemeinschaften, Familienmitglieder oder Wohngemeinschaften. Kommt es zu einem Kündigungs- oder Räumungsverfahren, stehen nicht nur einzelne Personen unabhängig voneinander im Verfahren.
Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis bilden die Mitmieter grundsätzlich eine rechtliche Einheit. Im Prozess werden sie als sogenannte notwendige Streitgenossen behandelt. Die gerichtliche Entscheidung soll daher gegenüber allen betroffenen Mietern wirksam werden können.
Das hat praktische Folgen: Ein Mitmieter kann nicht einfach aus dem Verfahren „herausfallen“, nur weil er sich nicht aktiv beteiligt oder keinen eigenen Anwalt mehr hat. Ebenso genügt es nicht automatisch, dass ein gerichtliches Schriftstück nur dem Anwalt eines anderen Mitmieters zugestellt wird.
Der Fall des OGH: Zwei Mieter, aber nur eine anwaltliche Vertretung
Im zugrunde liegenden Fall war die Klägerin Eigentümerin einer Wohnung. Die beiden Beklagten hatten die Wohnung gemeinsam gemietet. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gerichtlich auf und verlangte zusätzlich die Räumung.
Anfangs wehrten sich beide Mieter gemeinsam gegen die Kündigung. Sie wurden dabei von demselben Rechtsanwalt vertreten. Später beendete dieser Rechtsanwalt die Vertretung für beide Mieter.
Danach beauftragte nur die Erstbeklagte einen neuen Anwalt. Der Zweitbeklagte blieb ohne anwaltliche Vertretung. Das Erstgericht erklärte die Kündigung für wirksam und gab dem Räumungsbegehren statt. Der Zweitbeklagte bekämpfte diese Entscheidung zunächst nicht. Die Erstbeklagte erhob dagegen Berufung.
Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung und ließ eine Revision an den Obersten Gerichtshof zu. Das Berufungsurteil sowie die Revision der Erstbeklagten und die Revisionsbeantwortung der Klägerin wurden allerdings nur den jeweiligen Rechtsanwälten zugestellt. Der Zweitbeklagte erhielt die Schriftstücke nicht persönlich.
Was der OGH entschieden hat
Der OGH entschied noch nicht darüber, ob die Kündigung und die Räumung inhaltlich rechtmäßig waren. Er stellte vielmehr fest, dass der Akt zu diesem Zeitpunkt noch nicht an den OGH hätte vorgelegt werden dürfen.
Das Berufungsurteil und die bereits eingebrachten Rechtsmittelschriften mussten zunächst auch dem Zweitbeklagten zugestellt werden. Erst danach sollte abgewartet werden, ob dieser selbst eine Revision einbringt oder ob die für ihn laufende Rechtsmittelfrist ungenützt verstreicht.
Erst wenn einer dieser Fälle eingetreten ist, darf das Verfahren erneut dem OGH vorgelegt werden. Das Verfahren wurde damit nicht wegen einer inhaltlich falschen Kündigung zurückverwiesen. Entscheidend war vielmehr, dass dem zweiten Mitmieter seine eigene Möglichkeit zur Rechtsmitteleinlegung nicht genommen werden durfte.
Warum eine Zustellung an nur einen Mitmieter nicht genügt
Gerichtliche Entscheidungen lösen Rechtsmittelfristen aus. Wer eine Entscheidung mit Berufung oder Revision bekämpfen möchte, muss daher wissen, was das Gericht entschieden hat und wann die Frist zu laufen beginnt.
Bei mehreren notwendigen Streitgenossen kann es zwar grundsätzlich sein, dass Prozesshandlungen eines aktiven Streitgenossen auch Auswirkungen auf die anderen haben. Das bedeutet aber nicht, dass die anderen Beteiligten keine eigene Zustellung benötigen.
Der nicht aktive Mitmieter darf nicht automatisch sein Rechtsmittelrecht verlieren, nur weil er bisher untätig war oder nicht mehr anwaltlich vertreten wurde. Erst eine ordnungsgemäße Zustellung ermöglicht es ihm, die Entscheidung zu prüfen und innerhalb der maßgeblichen Frist selbst tätig zu werden.
Das gilt auch dann, wenn ein anderer Mitmieter bereits Berufung oder Revision erhoben hat. Die Rechtsmittelschrift des aktiven Mitmieters ersetzt nicht ohne Weiteres die Zustellung der Entscheidung an den anderen.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Ein Mitmieter hat einen neuen Anwalt beauftragt
Beauftragt nach dem Ende einer gemeinsamen Vertretung nur ein Mitmieter einen neuen Rechtsanwalt, ist damit nicht automatisch geklärt, wer den anderen weiterhin informiert oder vertritt. Jeder Mitmieter sollte wissen, ob das Mandat auch ihn umfasst und ob Zustellungen weiterhin an ihn persönlich erfolgen.
2. Ein Mitmieter unternimmt zunächst nichts
Wer ein erstinstanzliches Urteil nicht anficht, muss damit rechnen, dass die Entscheidung rechtliche Folgen hat. Der Fall des OGH zeigt aber zugleich: Das bloße Unterbleiben eines Rechtsmittels reicht nicht in jedem Fall aus, wenn die betreffende Person die spätere Entscheidung nicht ordnungsgemäß zugestellt erhalten hat.
3. Der Vermieter möchte rasch räumen lassen
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass ein Verfahren gegen mehrere Mitmieter besonders sorgfältig geführt werden muss. Eine Entscheidung ist nicht automatisch endgültig, nur weil einer der Mieter kein Rechtsmittel eingelegt hat. Fehlt eine notwendige Zustellung, kann sich die weitere Behandlung des Verfahrens verzögern.
4. Eine Räumung steht unmittelbar bevor
Gerichtliche Schreiben, Zustellungen und Fristen sollten keinesfalls ignoriert werden. Gerade wenn mehrere Personen im Mietvertrag stehen, kann die Frage, wem welche Entscheidung zugestellt wurde, für den weiteren Ablauf entscheidend sein.
So sollten Mitmieter jetzt vorgehen
- Mietvertrag prüfen: Klären Sie, wer als Mieter eingetragen ist und ob tatsächlich ein gemeinsames Mietverhältnis besteht.
- Zustellungen dokumentieren: Bewahren Sie gerichtliche Schriftstücke und Zustellnachweise vollständig auf.
- Vertretung klären: Fragen Sie ausdrücklich nach, ob ein Rechtsanwalt alle Mitmieter oder nur eine einzelne Person vertritt.
- Fristen sofort notieren: Eine Rechtsmittelfrist sollte nicht erst kurz vor ihrem Ablauf geprüft werden.
- Eigene Rechtsposition prüfen lassen: Auch wenn ein anderer Mitmieter bereits tätig geworden ist, kann eine eigenständige Prüfung erforderlich sein.
- Bei Unklarheiten rasch handeln: Warten Sie nicht ab, wenn ein Urteil nur an einen Mitmieter oder nur an dessen früheren Anwalt zugestellt wurde.
Wichtig ist außerdem: Die Entscheidung des OGH sagt nicht, dass jede gemeinsame Wohnungskündigung unwirksam ist. Sie betrifft vor allem die ordnungsgemäße Durchführung des Verfahrens. Ob eine Kündigung inhaltlich berechtigt ist, hängt von den Umständen des jeweiligen Mietverhältnisses ab.
Häufige Fragen zur gemeinsamen Wohnungskündigung
Kann ich noch ein Rechtsmittel einlegen, wenn mein Mitmieter schon Berufung erhoben hat?
Das lässt sich nur anhand des konkreten Verfahrens und der Zustellungen beurteilen. Der OGH hat jedoch klargestellt, dass ein Mitmieter nicht allein deshalb seine Möglichkeit zur Rechtsmitteleinlegung verlieren darf, weil ein anderer Mitmieter bereits tätig geworden ist. Entscheidend ist insbesondere, ob und wann ihm die maßgebliche Entscheidung ordnungsgemäß zugestellt wurde.
Gilt ein gemeinsamer Anwalt automatisch für beide Mieter?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, für wen das Mandat besteht und ob die Vertretung weiterhin aufrecht ist. Wenn ein Rechtsanwalt die Vertretung beendet oder nur noch einen Mitmieter vertritt, sollte die weitere Zustellung und Kommunikation ausdrücklich geklärt werden.
Ist die Kündigung unwirksam, wenn ein Mitmieter keine Zustellung erhalten hat?
Nein, das folgt nicht automatisch. Eine fehlerhafte oder fehlende Zustellung betrifft zunächst den Verfahrensablauf und den Beginn beziehungsweise Ablauf von Rechtsmittelfristen. Ob die Kündigung selbst rechtmäßig ist, muss davon getrennt geprüft werden.
Was soll ich tun, wenn ich erst spät von einem Urteil erfahre?
Lassen Sie unverzüglich prüfen, wann und an wen das Urteil zugestellt wurde. Je nach Verfahrensstand können noch rechtliche Schritte möglich sein. Entscheidend ist, keine weitere Zeit verstreichen zu lassen.
Rechtsanwalt Wien bei Kündigung und Räumung
Eine gemeinsame Wohnungskündigung betrifft alle im Mietvertrag angeführten Personen. Fehler bei der Zustellung oder bei der Zuordnung der anwaltlichen Vertretung können den Verfahrensablauf erheblich beeinflussen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen rund um Kündigung, Räumung, Zustellungen und Rechtsmittelfristen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Umgang mit zivilrechtlichen Verfahren prüft die Kanzlei, welche Entscheidungen zugestellt wurden, welche Fristen laufen und welche nächsten Schritte sinnvoll sind. Vereinbaren Sie bei Unsicherheit rasch eine rechtliche Prüfung unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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