Kündigung wegen Mitbewohner: Kann wegen des Verhaltens eines Familienangehörigen die Wohnung gekündigt werden?
Kündigung wegen Mitbewohner: Was passiert, wenn nicht der Mieter selbst, sondern sein Sohn, seine Tochter oder ein anderer Mitbewohner immer wieder den Hausfrieden stört? Viele Betroffene gehen zunächst davon aus, dass sie für fremdes Verhalten nicht verantwortlich sein können. Im Mietrecht ist diese Annahme jedoch zu kurz gegriffen.
Wer anderen Personen die Nutzung der eigenen Wohnung ermöglicht, muss unter Umständen auch für deren Verhalten einstehen. Das gilt besonders dann, wenn der Mieter von den Störungen weiß, auf die betreffende Person einwirken kann und die Beeinträchtigungen für die übrigen Hausbewohner unzumutbar werden. Eine Kündigung wegen Mitbewohner kann dann rechtlich relevant werden.
Der Oberste Gerichtshof hat diese Grundsätze in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 bestätigt: OGH vom 24.09.2018, 2 Ob 152/18v. Die Entscheidung ist zwar nicht neu, ihre Bedeutung für Konflikte in Mietshäusern besteht aber weiterhin. Zur Entscheidung.
Kündigung wegen Mitbewohner: Der typische Konflikt
In dem vom OGH behandelten Fall lebte ein Mieter gemeinsam mit seinem Sohn in einer Wohnung. Vom Verhalten des Sohnes gingen erhebliche Beeinträchtigungen für andere Bewohner des Hauses aus. Das Gericht bewertete dieses Verhalten als „unleidlich“.
Damit sind nicht bloß gelegentliche Missverständnisse oder ein einzelner lauter Abend gemeint. Im Mittelpunkt stehen vielmehr wiederholte und für andere Bewohner unzumutbare Störungen des Hausfriedens. Dazu können je nach Situation beispielsweise massive Lärmbelästigungen, aggressive Auseinandersetzungen oder andere wiederkehrende Belästigungen gehören.
Der Mieter wusste von den Problemen. Er machte geltend, dass er die ihm möglichen und zumutbaren Maßnahmen ergriffen habe. Trotzdem gelang es ihm nicht, das Verhalten seines Sohnes dauerhaft abzustellen.
Eine besondere Schwierigkeit lag darin, dass der Sohn an einer psychischen Erkrankung litt. Er befand sich nur unregelmäßig in Behandlung und setzte seine Medikamente wiederholt ab. Nach der Aufkündigung der Wohnung verbesserte sich sein Verhalten zunächst. Eine dauerhafte Stabilisierung war jedoch nicht verlässlich absehbar.
Was der OGH zur Verantwortung des Mieters gesagt hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen: Die Aufkündigung des Mietverhältnisses war rechtlich nicht zu beanstanden.
Die zentrale Aussage lautet: Ein Mieter kann für das unleidliche Verhalten von Personen verantwortlich sein, die mit seinem Willen in der Wohnung leben. Das kann insbesondere auch Familienangehörige betreffen.
Entscheidend ist dabei nicht, dass der Mieter die Störung selbst verursacht. Maßgeblich ist vielmehr, ob mehrere Umstände zusammentreffen:
- Die Beeinträchtigungen müssen für die übrigen Hausbewohner tatsächlich unzumutbar sein.
- Der Mieter muss von den Problemen wissen oder davon wissen müssen.
- Er muss grundsätzlich die Möglichkeit haben, auf die störende Person einzuwirken.
- Es muss trotz gesetzter Maßnahmen eine relevante Gefahr weiterer Störungen bestehen.
Der Mieter kann sich daher nicht automatisch darauf berufen, dass „eigentlich“ ein Familienmitglied verantwortlich sei. Ebenso genügt es nicht immer, bloß auf erfolglose Bemühungen hinzuweisen. Entscheidend kann sein, ob die Störungen tatsächlich beendet werden und ob künftig mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Wiederholung zu erwarten ist.
Warum eine kurzfristige Besserung nicht immer ausreicht
Eine nachträgliche Änderung des Verhaltens kann grundsätzlich eine Rolle spielen. Sie beseitigt eine bereits ausgesprochene Aufkündigung aber nicht automatisch.
Nach der Entscheidung des OGH müsste mit hoher Wahrscheinlichkeit feststehen, dass sich die störenden Vorfälle künftig nicht wiederholen. Eine bloß vorübergehende Beruhigung reicht dafür nicht zwingend aus. Besteht weiterhin eine konkrete Wiederholungsgefahr, kann der Kündigungsgrund aufrecht bleiben.
Im konkreten Fall war die Erkrankung des Sohnes weiterhin vorhanden. Die Behandlung erfolgte nur unregelmäßig, und die Medikamente wurden wiederholt abgesetzt. Deshalb konnte nach Ansicht des Gerichts nicht mit ausreichender Sicherheit angenommen werden, dass die Störungen dauerhaft beendet waren.
Wichtig ist dabei eine sachliche Betrachtung: Eine psychische Erkrankung führt nicht automatisch zu einem Kündigungsgrund. Entscheidend sind immer das konkrete Verhalten, die Intensität und Dauer der Beeinträchtigungen, die Kenntnis des Mieters, seine Einflussmöglichkeiten sowie die Prognose für die Zukunft.
Was bedeutet das für Mieter, Nachbarn und Vermieter?
Für Mieter mit problematischem Mitbewohner
Wer mit einem Familienmitglied oder einer anderen Person zusammenwohnt, sollte Beschwerden aus der Hausgemeinschaft ernst nehmen. Auch wenn der Mieter selbst ruhig und rücksichtsvoll lebt, kann das Mietverhältnis gefährdet sein, wenn er von wiederholten erheblichen Störungen weiß und keine nachhaltige Lösung erreicht wird. Eine Kündigung wegen Mitbewohner ist daher nicht automatisch ausgeschlossen, nur weil der Mieter selbst nicht unmittelbar stört.
Das gilt nicht nur für erwachsene Kinder. Auch andere Personen, denen der Mieter die Nutzung der Wohnung erlaubt, können eine Rolle spielen. Je enger die tatsächliche Wohn- und Lebensgemeinschaft ist, desto wichtiger ist regelmäßig die Frage, ob der Mieter Einfluss nehmen kann.
Für Nachbarn
Nachbarn müssen unzumutbare Zustände nicht dauerhaft hinnehmen. Einzelne Geräusche des täglichen Lebens sind in einem Mehrparteienhaus zwar regelmäßig unvermeidbar. Wiederholte, intensive oder aggressive Störungen sollten jedoch sorgfältig festgehalten werden.
Hilfreich sind insbesondere Aufzeichnungen über:
- Datum und Uhrzeit der Vorfälle,
- Art und Dauer der Beeinträchtigung,
- anwesende Zeugen,
- allfällige Gespräche mit dem Mieter oder der Hausverwaltung,
- weitere Reaktionen, etwa Einsätze oder schriftliche Beschwerden.
Eine sachliche Dokumentation ist meist aussagekräftiger als pauschale Angaben wie „ständig laut“ oder „immer aggressiv“. Sie kann später entscheidend sein, wenn beurteilt werden muss, ob die Belastung tatsächlich unzumutbar war.
Für Vermieter und Hausverwaltungen
Die Entscheidung zeigt, dass sich ein Vermieter nicht zwingend darauf verweisen lassen muss, dass die Störungen von einem Familienmitglied des Mieters ausgehen. Wenn der Mieter von den Vorfällen weiß und auf die betreffende Person einwirken kann, kann auch sein Verhalten rechtlich relevant sein.
Vor einer Aufkündigung müssen die konkreten Umstände allerdings sorgfältig geprüft und nachvollziehbar dokumentiert werden. Entscheidend sind unter anderem die Schwere der Vorfälle, deren Häufigkeit, die Kenntnis des Mieters und die Wahrscheinlichkeit weiterer Störungen.
Was Betroffene jetzt konkret tun sollten
Wenn Sie Mieter sind
- Beschwerden nicht ignorieren: Versuchen Sie festzustellen, wann und wodurch die Beeinträchtigungen entstehen.
- Gespräche dokumentieren: Halten Sie fest, welche Maßnahmen Sie gesetzt und welche Reaktionen Sie erhalten haben.
- Unterstützung organisieren: Wenn gesundheitliche oder soziale Probleme eine Rolle spielen, sollten geeignete professionelle Hilfsangebote möglichst früh einbezogen werden.
- Mit Vermieter oder Hausverwaltung sachlich kommunizieren: Erklären Sie, welche Schritte Sie unternehmen, ohne die Situation durch gegenseitige Vorwürfe zu verschärfen.
- Aufkündigungen sofort prüfen lassen: Mietrechtliche Fristen und formale Anforderungen können entscheidend sein. Warten Sie daher nicht ab, wenn bereits eine Kündigungsandrohung oder Aufkündigung vorliegt.
Wichtig ist: Bloßes „Bemühen“ schützt nicht in jedem Fall vor dem Verlust der Wohnung. Es kommt darauf an, ob die Störungen beendet werden oder zumindest eine dauerhafte Besserung mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann.
Wenn Sie als Nachbar betroffen sind
- Führen Sie ein möglichst genaues Störungsprotokoll.
- Sprechen Sie – sofern gefahrlos möglich – zunächst sachlich mit dem Mieter.
- Informieren Sie die Hausverwaltung oder den Vermieter schriftlich über wiederholte Vorfälle.
- Sichern Sie die Namen möglicher Zeugen.
- Bei Bedrohungen oder akuter Gefahr wenden Sie sich an die zuständigen Sicherheitsbehörden.
Häufige Fragen zum Mietrecht bei Störungen durch Mitbewohner
Kann mir die Wohnung gekündigt werden, obwohl ich selbst niemanden störe?
Das ist grundsätzlich möglich, wenn eine andere Person mit Ihrer Zustimmung in der Wohnung lebt, Sie von den erheblichen Störungen wissen und auf diese Person einwirken können. Ob eine Aufkündigung tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt aber immer von den konkreten Umständen und der Beweislage ab. Eine Kündigung wegen Mitbewohner sollte daher individuell geprüft werden.
Reicht es, wenn ich mich nachweislich bemüht habe?
Nicht unbedingt. Ihre Bemühungen können zwar wichtig sein. Zusätzlich kann entscheidend sein, ob die Beeinträchtigungen tatsächlich beendet wurden und ob künftig mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Wiederholung zu erwarten ist.
Was ist, wenn sich das Verhalten plötzlich bessert?
Eine Besserung kann berücksichtigt werden. Eine kurze oder unsichere Verbesserung beseitigt den Kündigungsgrund jedoch nicht automatisch. Maßgeblich ist, ob die dauerhafte Stabilisierung ausreichend verlässlich erscheint.
Kann eine Erkrankung des Mitbewohners die Aufkündigung verhindern?
Eine Erkrankung führt weder automatisch zur Aufkündigung noch automatisch zu deren Unwirksamkeit. Entscheidend bleibt das konkrete Verhalten und die Frage, ob die Störungen für andere Bewohner unzumutbar sind und künftig wahrscheinlich wieder auftreten.
Wenn Sie von einer Aufkündigung, einer Kündigungsandrohung oder wiederholten Beschwerden betroffen sind, sollten Sie die Situation frühzeitig rechtlich beurteilen lassen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kann die Kanzlei Pichler die maßgeblichen Umstände, vorhandene Unterlagen und mögliche nächste Schritte verständlich mit Ihnen besprechen.
Lassen Sie Ihre mietrechtliche Situation prüfen: Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, erreichen Sie telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Sie müssen die rechtlichen Folgen eines schwierigen Wohnkonflikts nicht allein einschätzen.
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