Heizkostenabrechnung falsch? Was die OGH-Entscheidung zu Wärmeabnehmern, Hausverwaltung und Bauträger bedeutet
Heizkostenabrechnung falsch? Eine Heizkostenabrechnung kann auf den ersten Blick plausibel wirken und dennoch Fehler enthalten. Unklare Verbrauchsdaten, eine nicht nachvollziehbare Kostenverteilung oder ein Wechsel von Eigentümern und Nutzern können schnell zu Streit führen. Besonders schwierig wird es, wenn Wohnungseigentum noch nicht endgültig begründet wurde oder unklar ist, wer rechtlich für die Abrechnung verantwortlich ist.
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2022 hat der Oberste Gerichtshof wichtige Fragen zum Verfahren über eine strittige Heizkostenabrechnung geklärt. Im Mittelpunkt stand nicht nur die mögliche Fehlerhaftigkeit der Abrechnung, sondern vor allem die Frage, wer an einem solchen Verfahren beteiligt werden muss.
Der Ausgangsfall: Streit über die Heizkostenabrechnung einer neuen Wohnanlage
Auf einer Liegenschaft war eine Wohnanlage von einer Bauträgerin errichtet worden. Mehrere Personen waren bereits Miteigentümer der Liegenschaft. Im Grundbuch war außerdem jeweils die Zusage eingetragen, später Wohnungseigentum an bestimmten Wohnungen zu erhalten. Die endgültige Begründung von Wohnungseigentum war zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht erfolgt.
Die Antragsteller waren mit der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2019 nicht einverstanden. Sie hielten die Abrechnung für unrichtig und verlangten, dass bestimmte Beträge zurückgezahlt werden. Zunächst wandten sie sich an die Schlichtungsstelle, anschließend an das Gericht.
Die Schlichtungsstelle stellte tatsächlich Unrichtigkeiten in der Abrechnung fest. Das Erstgericht wies den Antrag dennoch ab. Nach seiner Ansicht war die Bauträgerin nicht die richtige Partei für das Verfahren. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.
Im weiteren Verlauf zeigte sich jedoch, dass noch andere Miteigentümer und Wärmeabnehmer von der Entscheidung betroffen sein konnten. Diese Personen waren bisher nicht ordnungsgemäß in das Verfahren einbezogen worden. Auch die Hausverwaltung war nicht als Partei beteiligt.
Was der OGH entschieden hat – und was nicht
Der Oberste Gerichtshof hat in dieser Sache noch nicht endgültig beurteilt, ob die Heizkostenabrechnung tatsächlich richtig oder fehlerhaft war. Ebenso wurde noch nicht abschließend entschieden, ob die Bauträgerin für die Abrechnung verantwortlich ist oder Rückzahlungen leisten muss.
Der OGH stellte die Akten vielmehr zurück, weil das Verfahren zunächst ergänzt werden muss. In seiner Entscheidung OGH vom 06.04.2022, 5 Ob 13/22f hielt er insbesondere fest: Zur Entscheidung
- Weitere betroffene Wärmeabnehmer und Miteigentümer müssen dem Verfahren beigezogen werden.
- Diesen Personen müssen die bisherigen gerichtlichen Entscheidungen zugestellt werden.
- Auch die Hausverwaltung muss als Partei beteiligt werden.
- Erst danach kann das Verfahren ordnungsgemäß fortgesetzt und erneut dem OGH vorgelegt werden.
Die Entscheidung aus dem Jahr 2022 ist daher keine endgültige Aussage darüber, wer die Heizkosten zurückzahlen muss. Sie beschäftigt sich vor allem mit den Verfahrensbeteiligten und deren rechtlichem Gehör.
Warum die richtige Partei bei einer Heizkostenabrechnung falsch entscheidend sein kann
Wer eine Heizkostenabrechnung überprüfen lassen möchte, muss das Verfahren grundsätzlich gegen jene Person oder Stelle führen, die rechtlich für die Abrechnung verantwortlich ist. Diese Rolle wird als Wärmeabgeber bezeichnet.
Ob eine Bauträgerin diese Stellung innehat, hängt von den konkreten Umständen ab. Entscheidend können unter anderem die Eigentumsverhältnisse, die Übergabe der Wohnungen, die Organisation der Wärmeversorgung und die Aufgabenverteilung zwischen Bauträgerin, Hausverwaltung und Abrechnungsunternehmen sein.
Eine Zurückweisung des Antrags allein mit dem Hinweis, die Bauträgerin sei nicht die richtige Partei, kann jedoch zu kurz greifen. Zunächst muss ausreichend geklärt werden, welche Personen und Stellen von der Entscheidung betroffen sind und wer rechtlich welche Funktion innehat.
Das ist besonders wichtig, weil eine Entscheidung über die Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung nicht nur Auswirkungen auf die Person hat, die den Antrag stellt. Sie kann auch die Kostenverteilung und die Abrechnung der übrigen Wärmeabnehmer beeinflussen.
Auch andere Wärmeabnehmer müssen gehört werden
Wenn mehrere Personen dieselbe Wärmeversorgungsanlage nutzen, kann eine Änderung der Abrechnung Auswirkungen auf alle Beteiligten haben. Deshalb müssen weitere Wärmeabnehmer unter Umständen die Möglichkeit erhalten,
- sich am Verfahren zu beteiligen,
- eigene Einwendungen vorzubringen,
- Unterlagen und Abrechnungsdaten vorzulegen oder
- die gerichtliche Entscheidung zu akzeptieren.
Das gilt auch dann, wenn erst im Laufe des Verfahrens klar wird, dass weitere Personen als Eigentümer oder Wärmeabnehmer betroffen sind. Ein Verfahren darf nicht einfach abgeschlossen werden, ohne diesen Personen Gelegenheit zur Beteiligung zu geben.
Für Betroffene kann das allerdings bedeuten, dass sich die Angelegenheit verlängert. Werden notwendige Parteien erst später einbezogen, müssen Entscheidungen möglicherweise neuerlich zugestellt und Verfahrensschritte wiederholt werden.
Wohnungseigentum kann rechtlich bereits vorbereitet sein
Eine Besonderheit des Falls lag darin, dass Wohnungseigentum noch nicht endgültig begründet war. Trotzdem konnten die rechtlichen Strukturen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bereits berücksichtigt werden.
Nach den im Verfahren maßgeblichen Umständen war die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt. Außerdem war zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber bereits Miteigentümer geworden. In einer solchen Konstellation können wesentliche Regeln des Wohnungseigentumsrechts bereits eine Rolle spielen.
Das bedeutet für Käuferinnen und Käufer neuer Wohnungen: Die fehlende endgültige Begründung von Wohnungseigentum schließt nicht automatisch aus, dass sie bei einer Heizkostenabrechnung rechtlich als relevante Miteigentümer oder Wärmeabnehmer berücksichtigt werden müssen.
Gerade bei neu errichteten Wohnanlagen kommt es daher auf den Grundbuchstand, die vertraglichen Vereinbarungen und den tatsächlichen Übergabezeitpunkt an. Eine pauschale Beurteilung ist meist nicht möglich.
Die Hausverwaltung ist mehr als eine bloße Auskunftsstelle
Der OGH stellte außerdem klar, dass die Hausverwaltung in diesem Zusammenhang nicht nur beratend oder unterstützend tätig ist. Sie muss als Partei behandelt werden, wenn ihre Aufgaben und Verantwortlichkeiten durch die Entscheidung über die Heizkostenabrechnung unmittelbar berührt werden.
Das ist nachvollziehbar: Die Hausverwaltung verwaltet die Liegenschaft, steht häufig mit dem Abrechnungsunternehmen in Kontakt und ist vielfach in die Erstellung oder Weiterleitung der Abrechnung eingebunden. Eine gerichtliche Entscheidung über deren Richtigkeit kann daher auch Auswirkungen auf ihre Tätigkeit haben.
Die Hausverwaltung muss in einem solchen Verfahren daher ausdrücklich einbezogen und von den gerichtlichen Entscheidungen verständigt werden. Ihre bloße Anwesenheit im Hintergrund reicht nicht aus.
Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und Bauträger?
Wenn Sie eine Heizkostenabrechnung für falsch halten
Prüfen Sie nicht nur die einzelnen Zahlen. Ebenso wichtig ist die Frage, gegen wen ein Verfahren überhaupt geführt werden muss. Zu klären sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse, der Status der Wohnungseigentumsbewerber und die Rolle der Hausverwaltung.
Wenn Sie eine Wohnung in einer neuen Wohnanlage gekauft haben
Auch vor der endgültigen Begründung von Wohnungseigentum können Sie rechtlich relevant sein. Das gilt insbesondere, wenn die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt wurde und Sie bereits Miteigentümer geworden sind oder die Wohnung übernommen haben.
Wenn Sie als Bauträgerin mit einer Forderung konfrontiert werden
Eine sorgfältige Prüfung der eigenen rechtlichen Rolle ist erforderlich. Entscheidend ist, ob die Bauträgerin im konkreten Zeitraum tatsächlich als Wärmeabgeber anzusehen war. Eine bloße Zurückweisung des Antrags kann problematisch sein, wenn die Parteistellung noch nicht umfassend geklärt wurde.
Wenn Sie eine Liegenschaft verwalten
Die Hausverwaltung sollte darauf achten, in einem Verfahren über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung ausdrücklich als Partei einbezogen zu werden. Außerdem sollten gerichtliche Entscheidungen ordnungsgemäß zugestellt werden. Nur so können die eigenen Verfahrensrechte gewahrt werden.
Diese Unterlagen sollten Sie jetzt sichern
Wer eine Heizkostenabrechnung überprüfen lassen möchte, sollte die relevanten Dokumente möglichst vollständig zusammentragen. Dazu gehören insbesondere:
- die vollständige Heizkostenabrechnung,
- Verbrauchs- und Abrechnungsdaten,
- Ableseprotokolle und sonstige Unterlagen zur Verbrauchserfassung,
- Kauf- und Übergabeverträge,
- aktuelle oder historische Grundbuchauszüge,
- Vereinbarungen mit der Bauträgerin,
- Schriftverkehr mit der Hausverwaltung und dem Abrechnungsunternehmen,
- Unterlagen über Eigentümer- oder Nutzungswechsel.
Wichtig ist außerdem, die Fristen im Auge zu behalten und Einwendungen gegen die Abrechnung nicht nur telefonisch, sondern nachvollziehbar in Textform zu erheben. Eine genaue rechtliche Prüfung sollte erfolgen, bevor ein gerichtliches Verfahren eingeleitet wird.
Häufige Fragen zur strittigen Heizkostenabrechnung
Kann ich sofort gegen meine Heizkostenabrechnung klagen?
Das hängt davon ab, welches Verfahren im konkreten Fall vorgesehen ist und gegen wen der Antrag zu richten ist. Vorab sollte geklärt werden, wer Wärmeabgeber ist und welche weiteren Personen oder Stellen beteiligt werden müssen. Andernfalls kann sich das Verfahren verzögern oder wegen fehlender Beteiligter zurückverwiesen werden.
Muss ich mich an einem Verfahren beteiligen, obwohl ich nicht Antragsteller bin?
Wenn die Entscheidung auch Ihre Abrechnung oder Kostenverteilung betreffen kann, müssen Sie unter Umständen als weitere betroffene Person beigezogen werden. Dadurch erhalten Sie die Möglichkeit, eigene Argumente vorzubringen und Unterlagen vorzulegen.
Ist die Bauträgerin automatisch für die Heizkostenabrechnung verantwortlich?
Nein. Die Verantwortlichkeit hängt von den konkreten rechtlichen und tatsächlichen Umständen ab. Maßgeblich ist insbesondere, wer im relevanten Zeitraum als Wärmeabgeber anzusehen war und welche Aufgaben die Bauträgerin, die Hausverwaltung und das Abrechnungsunternehmen übernommen haben.
Kann ich bereits betroffen sein, obwohl Wohnungseigentum noch nicht begründet wurde?
Ja, das ist möglich. Wenn die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch angemerkt ist und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentümer geworden ist, können wesentliche Regeln des Wohnungseigentumsrechts bereits berücksichtigt werden.
Rechtliche Prüfung durch Rechtsanwalt Wien kann spätere Verzögerungen verhindern
Die Entscheidung des OGH zeigt: Bei einer strittigen Heizkostenabrechnung geht es nicht nur um die Frage, ob einzelne Beträge richtig berechnet wurden. Ebenso entscheidend ist, ob alle betroffenen Personen und Stellen ordnungsgemäß am Verfahren beteiligt sind.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnrecht prüft die Kanzlei Pichler, welche Rolle Eigentümer, Wohnungseigentumsbewerber, Bauträger und Hausverwaltung im konkreten Fall einnehmen. Betroffene müssen die Klärung einer fehlerhaften Abrechnung nicht alleine bewältigen.
Wenn Sie Ihre Heizkostenabrechnung überprüfen lassen möchten oder bereits mit einem Verfahren konfrontiert sind, wenden Sie sich an die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Telefon: 01/5130700. E-Mail: wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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