Kellereigentum im Grundbuch: Was ist möglich? [Rechtsanwalt Wien]

Kellereigentum im Grundbuch: Was das Grundbuchrecht wirklich zulässt

Kellereigentum: Kann ein Keller, eine Tiefgarage oder ein anderer unterirdischer Baukörper rechtlich unabhängig vom darüberliegenden Grundstückseigentum bestehen? Diese Frage wirkt zunächst wie eine technische oder bauliche Angelegenheit. Tatsächlich geht es um eine anspruchsvolle Verbindung von Bauplanung, Eigentumsrecht und Grundbuchverfahren.

Besonders wichtig ist dabei nicht nur, ob ein unterirdischer Raum baulich eigenständig errichtet wurde. Entscheidend ist auch, ob das Grundbuchgericht eine eigene Grundbuchseinlage anlegen muss, ob ein entsprechendes Verfahren überhaupt erzwingbar ist und welche Rechtsmittel gegen eine Ablehnung offenstehen.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 zeigt die damit verbundenen Risiken deutlich: Im OGH vom 20.03.2019, 5 Ob 14/19y, ging es um einen zweigeschossigen unterirdischen Baukörper, der als selbstständiges Kellereigentum rechtlich verselbstständigt werden sollte.

Zur Entscheidung des OGH.

Der Ausgangsfall: Zwei Geschosse unter der Erde, aber kein eigenes Grundbuchobjekt

Eine Person war Eigentümerin eines Grundstücks. Eine andere Person hatte darunter einen zweigeschossigen Baukörper errichtet. Ziel war, diesen unterirdischen Bau nicht bloß als Bestandteil des Grundstücks zu behandeln, sondern als eigenständiges Eigentumsobjekt im Grundbuch abzusichern.

Dafür sollte eine eigene Grundbuchseinlage angelegt werden. Zusätzlich waren Dienstbarkeiten vorgesehen, damit die Nutzung und Erreichbarkeit des Bauwerks rechtlich gesichert werden konnten. Dazu können in vergleichbaren Fällen etwa Geh- und Fahrrechte, Zugänge, Leitungsrechte oder Rechte für Wartung und Versorgung gehören.

Das Erstgericht lehnte die gewünschte Eintragung ab. Eine Rolle spielte dabei unter anderem, dass der Baukörper teilweise über die ursprüngliche Geländeoberfläche hinausragte. Außerdem bildeten die Außenmauern auf drei Seiten zugleich die Einfriedung des Grundstücks. Sie dienten auch als Fundament für einen Gartenzaun.

Diese baulichen Verbindungen waren rechtlich bedeutsam. Sie konnten darauf hindeuten, dass der unterirdische Bau nicht vollständig von der Oberfläche und den übrigen Bestandteilen des Grundstücks getrennt war.

Was hat der OGH tatsächlich zum Kellereigentum entschieden?

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Das bedeutet nicht, dass der Gerichtshof abschließend festgestellt hätte, das geplante Kellereigentum sei jedenfalls unzulässig.

Der entscheidende Punkt lag vielmehr im Verfahren: Der OGH prüfte, ob die Antragsteller in diesem Stadium überhaupt ein zulässiges Rechtsmittel gegen die Ablehnung hatten. Nach Auffassung des Gerichtshofs war das nicht der Fall.

Der OGH bestätigte damit im Wesentlichen die bisherige Rechtsprechung zum Verfahren nach dem Allgemeinen Grundbuchsanlegungsgesetz, kurz AllGAG:

• Die Einleitung eines Grundbuchsanlegungs- oder bestimmten Richtigstellungsverfahrens erfolgt grundsätzlich von Amts wegen.
• Der Antrag einer privaten Grundstückseigentümerin oder eines privaten Grundstückseigentümers ist regelmäßig nur eine Anregung an das Gericht.
• Das Gericht muss ein solches Verfahren bei einem privaten Grundstück nicht zwingend einleiten.
• Wird die Einbücherung bereits am Anfang abgelehnt, bevor ein Entwurf für eine neue Grundbuchseinlage erstellt wurde, ist diese Entscheidung grundsätzlich nicht mit einem Rekurs bekämpfbar.
• Erst in einem späteren Verfahrensstadium können bestimmte Entscheidungen anfechtbar sein, insbesondere wenn bereits ein Entwurf für eine neue Grundbuchseinlage vorliegt.

Damit blieb die zentrale materielle Frage offen: Ob der konkrete unterirdische Baukörper wegen seiner baulichen Verbindung mit der Geländeoberfläche, der Einfriedung oder dem Gartenzaun tatsächlich als selbstständiges Kellereigentum hätte behandelt werden können, musste der OGH nicht entscheiden.

Warum ein Antrag nicht automatisch ein durchsetzbares Verfahren für Kellereigentum auslöst

Viele Betroffene gehen davon aus: Wer einen sorgfältig begründeten Antrag beim Grundbuchgericht einbringt, erhält jedenfalls eine inhaltliche Entscheidung, gegen die man sich nötigenfalls mit einem Rechtsmittel wehren kann. Gerade bei privaten Grundstücken ist diese Annahme jedoch riskant.

Das Verfahren nach dem AllGAG ist kein gewöhnliches Antragsverfahren, in dem eine Privatperson die Einleitung und Durchführung des Verfahrens erzwingen kann. Grundbuchsanlegung und bestimmte Berichtigungen sollen grundsätzlich amtswegig erfolgen. Das Gericht wird also aus eigener Zuständigkeit tätig, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen.

Ein privater Antrag kann deshalb lediglich den Anstoß geben. Er begründet aber regelmäßig keinen Anspruch darauf, dass das Gericht eine neue Grundbuchseinlage anlegt oder ein bestimmtes Verfahren bis zu einer anfechtbaren Entscheidung durchführt.

Eine stärkere Stellung besteht insbesondere bei öffentlichem Gut und Gemeindegut. Für diese Bereiche sieht das Gesetz besondere Regelungen vor. Bei einem privaten Grundstück kann die verfahrensrechtliche Position hingegen deutlich schwächer sein.

Die bauliche Gestaltung entscheidet beim Kellereigentum mit

Die Entscheidung zeigt außerdem, dass die spätere grundbuchrechtliche Beurteilung bereits bei der Planung des Bauwerks mitgedacht werden muss. Ein unterirdischer Raum ist nicht allein deshalb rechtlich selbstständig, weil er sich überwiegend unter der Erde befindet.

Problematisch können insbesondere bauliche oder funktionale Verbindungen zur Oberfläche sein. Dazu zählen etwa:

• Bauteile, die über die ursprüngliche Geländeoberfläche hinausragen;
• Außenmauern, die zugleich als Grundstückseinfriedung dienen;
• Mauern oder sonstige Bauteile, die als Fundament für einen Zaun verwendet werden;
• gemeinsame tragende Konstruktionen mit oberirdischen Bauwerken;
• Zugänge, Zufahrten oder technische Einrichtungen, die nicht eindeutig rechtlich zugeordnet sind.

Ob eine solche Verbindung im Einzelfall tatsächlich gegen ein selbstständiges Kellereigentum spricht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Der OGH hat diese materielle Frage im genannten Verfahren gerade nicht abschließend beurteilt. Sicher ist aber: Je stärker der unterirdische Baukörper mit dem Grundstück und seinen oberirdischen Einrichtungen verbunden ist, desto sorgfältiger muss seine rechtliche Einordnung geprüft werden.

Was bedeutet das in typischen Alltagssituationen?

Der Keller unter dem Nachbargrundstück

Eine Person möchte einen unterirdischen Lagerraum errichten, der sich teilweise unter einem fremden Grundstück befindet. Ohne klare Eigentums- und Nutzungsregelungen entstehen erhebliche Risiken. Neben der Frage des Eigentums müssen auch Zugang, Belüftung, Abdichtung, Wartung und Leitungsführung geregelt werden.

Die Tiefgarage mit eigener Zufahrt

Eine Tiefgarage soll rechtlich unabhängig vom oberirdischen Gebäude übertragen oder genutzt werden können. Dafür reicht es nicht, nur die Stellplätze zu beschreiben. Die Zufahrt, die Ein- und Ausfahrt, Fluchtwege, Beleuchtung, Entwässerung und technische Anlagen müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Der unterirdische Baukörper an der Grundstücksgrenze

Ein Bauwerk reicht bis an die Grundstücksgrenze und seine Außenmauer bildet zugleich einen Teil der Einfriedung. In einer solchen Situation kann die gewünschte rechtliche Verselbstständigung schwieriger werden, weil die Mauer nicht nur zum Keller, sondern auch zur Grundstücksabgrenzung gehört.

Die nachträgliche Absicherung eines bereits errichteten Bauwerks

Wer erst nach der Errichtung eines unterirdischen Bauwerks über eine eigene Grundbuchseinlage nachdenkt, kann vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Eine bauliche Ausführung, die sich im Nachhinein nicht mehr ohne Weiteres ändern lässt, kann die grundbuchrechtliche Gestaltung erheblich erschweren.

So lassen sich unnötige Risiken beim Kellereigentum vermeiden

Wer ein eigenständiges Kellereigentum oder eine vergleichbare grundbuchrechtliche Lösung plant, sollte nicht erst nach Fertigstellung des Bauwerks handeln. Sinnvoll ist eine Prüfung in mehreren Schritten:

• Eigentumsverhältnisse klären: Zunächst muss feststehen, wem das Grundstück gehört und welche Personen an dem unterirdischen Bauwerk beteiligt sein sollen.
• Bauliche Trennung prüfen: Pläne, Schnitte und Baubeschreibungen sollten erkennen lassen, welche Teile ausschließlich dem unterirdischen Baukörper dienen und welche zugleich Funktionen für das Grundstück oder oberirdische Anlagen erfüllen.
• Grundbuchrechtliche Umsetzbarkeit vorab beurteilen: Die geplante Gestaltung sollte vor Baubeginn darauf geprüft werden, ob eine eigene Grundbuchseinlage überhaupt realistisch erreichbar ist.
• Dienstbarkeiten umfassend planen: Zugang, Zufahrt, Versorgung, Entwässerung, Leitungen, Wartung und Instandhaltung dürfen nicht nur mündlich vereinbart werden.
• Verfahrensrisiko einkalkulieren: Bei privaten Grundstücken kann ein Antrag lediglich als Anregung behandelt werden. Eine frühe Ablehnung ist unter Umständen nicht mit einem Rekurs bekämpfbar.
• Unterlagen vollständig vorbereiten: Baupläne, Vermessungsunterlagen, Eigentumsnachweise und Vereinbarungen sollten inhaltlich aufeinander abgestimmt sein.

Besonders wichtig ist die zeitliche Reihenfolge. Je früher die rechtliche Prüfung erfolgt, desto eher können bauliche Konflikte vermieden oder alternative Gestaltungen entwickelt werden.

Häufige Fragen zum selbstständigen Kellereigentum

Kann ich für einen unterirdischen Raum einfach eine eigene Grundbuchseinlage beantragen?

Ein Antrag führt nicht automatisch zur Einleitung eines durchsetzbaren Verfahrens. Bei privaten Grundstücken wird er regelmäßig nur als Anregung an das Gericht verstanden. Das Gericht muss die gewünschte Grundbuchseinlage daher nicht zwingend anlegen.

Kann ich eine Ablehnung des Grundbuchgerichts bekämpfen?

Das hängt vom Verfahrensstadium und von der Art der Entscheidung ab. Wird die Einbücherung bereits abgelehnt, bevor ein Entwurf für eine neue Grundbuchseinlage erstellt wurde, besteht für private Antragsteller grundsätzlich kein Rekursrecht. Die Anfechtbarkeit darf daher nicht vorausgesetzt werden.

Ist ein Keller automatisch selbstständiges Eigentum, weil er unter der Erde liegt?

Nein. Die Lage unter der Erdoberfläche allein genügt nicht. Auch die bauliche und funktionale Verbindung mit der Oberfläche, einer Einfriedung oder anderen Teilen des Grundstücks kann für die rechtliche Beurteilung wesentlich sein.

Welche Rechte müssen zusätzlich geregelt werden?

Je nach Bauwerk kommen insbesondere Geh- und Fahrrechte, Zugangsrechte, Leitungsrechte sowie Rechte für Versorgung, Wartung, Instandhaltung, Entwässerung und Notfälle in Betracht. Diese Punkte sollten von Anfang an in die rechtliche Planung einbezogen werden.

Rechtliche Planung vor dem Bau schützt vor späteren Sackgassen

Der Fall des OGH vom 20.03.2019, 5 Ob 14/19y, macht vor allem eines deutlich: Bei unterirdischen Bauwerken besteht nicht nur ein materiell-rechtliches, sondern auch ein erhebliches Verfahrensrisiko. Selbst wenn eine eigenständige rechtliche Gestaltung grundsätzlich denkbar erscheint, kann das Gericht die Einleitung eines entsprechenden Verfahrens bei einem privaten Grundstück nicht ohne Weiteres erzwingen lassen.

Rechtsanwalt Wien für Kellereigentum und Grundbuchrecht

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Grundbuchrecht berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Dienstbarkeiten und geplanten grundbuchrechtlichen Gestaltungen. Lassen Sie die rechtliche Umsetzbarkeit möglichst vor Baubeginn prüfen.

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