Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: Wann Lärm und Hundegebell zur Gefahr für den Mietvertrag werden
Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: Kann lautes Verhalten in einer Mietwohnung tatsächlich zur Kündigung führen? Die Antwort lautet: Ja – aber nicht wegen jeder alltäglichen Geräuschentwicklung. Entscheidend ist, ob sich wiederholte oder besonders intensive Störungen zu einer unzumutbaren Belastung für die Hausgemeinschaft verdichten.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 deutlich: Im Verfahren OGH vom 29.08.2019, 8 Ob 47/19y, ging es um frühes Schreien, wiederholtes Türenschlagen und lang andauerndes Hundegebell. Der OGH bestätigte, dass ein solches Gesamtverhalten den Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ erfüllen kann.
Der typische Konflikt im Mietshaus
In einem Mehrparteienhaus treffen unterschiedliche Lebensgewohnheiten aufeinander. Kinder spielen, Hunde bellen, Türen werden geschlossen und gelegentlich wird gefeiert. Nicht jede Störung ist deshalb rechtswidrig oder rechtfertigt eine Kündigung.
Problematisch wird die Situation, wenn die Beeinträchtigungen regelmäßig auftreten, über längere Zeit andauern und für andere Bewohner zu einer dauerhaften Belastung werden. Besonders wichtig ist außerdem, wie die betroffene Mietpartei auf Beschwerden reagiert.
Im Anlassfall weckte eine Mieterin ihre Nachbarn wiederholt frühmorgens durch lautes Schreien mit ihren Kleinkindern und durch Türenschlagen. Zusätzlich bellte ihr Hund regelmäßig laut, sobald jemand an der Wohnungstür vorbeiging oder ein Geräusch wahrnahm. Das Bellen dauerte häufig fünf bis zehn Minuten, in einem Fall sogar mehrere Stunden.
Andere Hausbewohner beschwerten sich. Nach den Feststellungen der Gerichte änderte die Mieterin ihr Verhalten jedoch nicht und zeigte sich auch im erstinstanzlichen Verfahren uneinsichtig. Die Vermieterseite stützte die Kündigung daher auf § 30 Abs 2 Z 3 MRG.
Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens nach dem MRG
§ 30 Abs 2 Z 3 MRG sieht einen Kündigungsgrund vor, wenn ein Mieter durch sein Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet. Gemeint sind nicht bloß geringfügige oder einmalige Unannehmlichkeiten. Das friedliche Zusammenleben im Haus muss vielmehr tatsächlich und erheblich beeinträchtigt sein.
Für die Beurteilung kommt es insbesondere auf folgende Umstände an:
- Wie häufig treten die Störungen auf?
- Wie lange dauern sie jeweils an?
- Wie intensiv sind Lärm oder sonstige Beeinträchtigungen?
- Wie viele Hausbewohner sind betroffen?
- Gehen die Störungen über das übliche Maß hinaus?
- Wurde das Verhalten trotz Beschwerden fortgesetzt?
Das Gericht betrachtet dabei grundsätzlich nicht nur einen einzelnen Vorfall. Entscheidend ist das Gesamtverhalten. Mehrere für sich genommen vielleicht noch hinnehmbare Ereignisse können zusammen ein Ausmaß erreichen, das anderen Bewohnern nicht mehr zugemutet werden muss.
Was der OGH im Fall von 2019 entschieden hat
Die Vorinstanzen hielten die Kündigung für gerechtfertigt. Die Mieterin wandte sich dagegen an den Obersten Gerichtshof und bezeichnete die Beschwerden unter anderem als „Mobbing“.
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen aufrecht. Nach den getroffenen Feststellungen war das Verhalten der Mieterin so störend, dass der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens erfüllt war. Zur Entscheidung.
Der OGH stellte keinen schwerwiegenden Rechtsfehler fest, der eine weitere Überprüfung gerechtfertigt hätte. Für die Entscheidung waren mehrere Faktoren ausschlaggebend: das wiederholte frühe Aufwecken der Nachbarn, das regelmäßig lang andauernde Hundegebell, die Beschwerden mehrerer Hausbewohner und die fehlende Bereitschaft, das Verhalten zu ändern.
Das Verfahren zeigt außerdem, dass der OGH im Revisionsverfahren grundsätzlich von den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen ausgeht. Neue Tatsachen können in diesem Verfahrensstadium regelmäßig nicht nachgeschoben werden. Der bloße Hinweis, man sei von den Nachbarn „gemobbt“ worden, konnte die bereits getroffenen Feststellungen daher nicht ersetzen.
Nicht jedes Kindergeräusch führt zur Kündigung
Die Entscheidung darf nicht dahin missverstanden werden, dass normale Geräusche von Kindern automatisch eine Kündigung rechtfertigen. Kinderlärm gehört grundsätzlich zum Alltag in einem Wohnhaus. Auch gelegentliches Bellen oder ein einmaliger Streit wird normalerweise noch kein unleidliches Verhalten darstellen.
Anders kann es aussehen, wenn sich erhebliche Störungen regelmäßig wiederholen, besonders lange dauern und deutlich über das hinausgehen, was Nachbarn unter den konkreten Umständen hinnehmen müssen.
Bei Tierhaltern kommt hinzu, dass sie auf eine zumutbare Kontrolle des Tieres achten müssen. Wiederholtes, lang andauerndes Bellen kann zu einer relevanten Beeinträchtigung werden – insbesondere dann, wenn Beschwerden ignoriert werden und keine Maßnahmen zur Verbesserung erkennbar sind.
Was bedeutet das Urteil im Alltag?
Frühes Schreien und Türenschlagen
Ein gelegentliches lautes Aufstehen oder eine einzelne besonders turbulente Morgenroutine wird nicht ohne Weiteres zur Kündigungsgefahr. Werden Nachbarn jedoch über längere Zeit regelmäßig in den frühen Morgenstunden geweckt, kann die Belastung eine andere Qualität erreichen.
Dauerndes Hundegebell
Ein Hund darf bellen. Das lässt sich in einem Mehrparteienhaus nicht vollständig verhindern. Bellt ein Tier aber bei jedem Geräusch über mehrere Minuten oder sogar Stunden und wird die Situation trotz Beschwerden nicht verbessert, kann dies rechtlich erheblich sein.
Wiederkehrende Beschwerden der Hausbewohner
Mehrere Beschwerden sind nicht automatisch ein Beweis für ein rechtswidriges Verhalten. Sie können aber zeigen, dass nicht nur eine einzelne Person empfindlich reagiert, sondern die Hausgemeinschaft tatsächlich beeinträchtigt ist. Entscheidend bleiben die konkreten Inhalte und die Nachvollziehbarkeit der Beschwerden.
Uneinsichtigkeit trotz Hinweisen
Wer auf Beschwerden reagiert und ernsthaft versucht, die Situation zu verbessern, schafft eine andere Ausgangslage als jemand, der jede Rückmeldung zurückweist und das störende Verhalten unverändert fortsetzt. Die Reaktion auf Beschwerden kann daher für die Gesamtbeurteilung wesentlich sein.
So sollten Betroffene jetzt vorgehen
Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens sollte weder vorschnell ausgesprochen noch einfach ignoriert werden. Für beide Seiten ist eine sachliche und belegbare Vorgehensweise wichtig.
Wenn Sie Mieterin oder Mieter sind
- Nehmen Sie Beschwerden ernst, auch wenn Sie die Situation selbst anders wahrnehmen.
- Prüfen Sie, wann und wodurch die Störungen entstehen.
- Treffen Sie konkrete Maßnahmen zur Lärmminderung oder besseren Beaufsichtigung eines Tieres.
- Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit der Hausverwaltung oder der Vermieterseite.
- Bewahren Sie schriftliche Beschwerden und Ihre Antworten darauf auf.
- Lassen Sie eine Kündigung oder eine Abmahnung rechtlich prüfen, bevor Sie Erklärungen abgeben.
Wenn Sie als Nachbar oder Vermieter betroffen sind
- Führen Sie ein Lärm- oder Störungsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Vorfalls.
- Halten Sie fest, wer die Störung wahrgenommen hat.
- Dokumentieren Sie Beschwerden und die Reaktionen der betroffenen Mietpartei.
- Vermeiden Sie pauschale Vorwürfe und beschreiben Sie konkrete Ereignisse.
- Prüfen Sie, ob eine Verständigung oder eine angemessene Aufforderung zur Verhaltensänderung möglich ist.
- Holen Sie vor einer Kündigung oder gerichtlichen Einleitung rechtlichen Rat ein.
Eine einzelne Beschwerde wird in vielen Fällen nicht ausreichen. Eine nachvollziehbare Dokumentation wiederholter und erheblicher Vorfälle kann jedoch entscheidend sein. Ebenso wichtig ist, dass die Vorwürfe nicht übertrieben, sondern möglichst konkret und überprüfbar dargestellt werden.
Häufige Fragen zur Kündigung wegen Lärms und Hundegebells
Kann mein Kind wegen Lärms zur Kündigung führen?
Normale Geräusche von Kindern führen nicht automatisch zu einer Kündigung. Maßgeblich ist, ob eine erhebliche, wiederholte und unzumutbare Störung vorliegt. Die konkrete Wohnsituation, die Dauer und die Intensität spielen eine wichtige Rolle.
Wie oft muss sich eine Störung wiederholen?
Eine fixe Anzahl lässt sich nicht nennen. Das Gesetz verlangt keine bestimmte Zahl von Vorfällen. Entscheidend ist die Gesamtbeurteilung aus Häufigkeit, Dauer, Intensität und den Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft.
Reicht eine Beschwerde von einem Nachbarn aus?
Eine einzelne Beschwerde beweist für sich allein noch kein unleidliches Verhalten. Sie kann aber der Anlass sein, die Situation genauer zu prüfen. Mehrere nachvollziehbar dokumentierte Beschwerden können das Gesamtbild wesentlich beeinflussen.
Was soll ich tun, wenn ich bereits eine Kündigung erhalten habe?
Reagieren Sie nicht vorschnell und lassen Sie die Kündigung rasch rechtlich prüfen. Ob sie wirksam ist, hängt unter anderem vom konkreten Verhalten, den Feststellungen zu den Störungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Auch Fristen und die richtige Vorgangsweise sind zu beachten.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten im Mietshaus
Ob ein Verhalten noch zumutbar ist oder bereits als unleidlich gilt, hängt stark von den Umständen des jeweiligen Falls ab. Der OGH-Fall aus dem Jahr 2019 zeigt, dass nicht ein einzelnes Geräusch, sondern die Verdichtung mehrerer belastender Umstände entscheidend sein kann.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter, Vermieter und betroffene Hausbewohner bei Kündigungen, Nachbarschaftskonflikten und der rechtlichen Einschätzung von Lärm- und Tierhaltungsproblemen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen – telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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