Immobilienübertragung nach der Scheidung: Kann man den Vertrag später rückgängig machen?
Eine Immobilienübertragung wird nach einer Scheidung vorgenommen, damit die frühere Ehefrau oder der frühere Ehemann weiterhin darin wohnen kann. Einige Zeit später wird das Haus oder der Miteigentumsanteil deutlich teurer verkauft. Darf die übertragende Person dann eine Nachzahlung verlangen oder den Vertrag sogar aufheben lassen?
Die Antwort lautet grundsätzlich: nicht ohne Weiteres. Persönliche Beweggründe, familiäre Rücksichtnahme und enttäuschte Erwartungen spielen bei Immobilienübertragungen zwar eine Rolle. Sie reichen aber nicht automatisch aus, um einen bereits abgeschlossenen Vertrag nachträglich zu beseitigen.
Der typische Konflikt: Wohnmöglichkeit, Investitionen und späterer Verkauf
Besonders häufig entstehen solche Streitigkeiten nach einer Scheidung oder innerhalb der Familie. Eine Person überträgt ihren Anteil an einem Haus oder einer Wohnung. Im Gegenzug wird ein bestimmter Geldbetrag bezahlt. Gleichzeitig soll die übernehmende Person weiterhin in der Immobilie wohnen können.
Später verändert sich die Situation. Die übernehmende Person verkauft das Objekt vielleicht an einen Dritten – möglicherweise zu einem deutlich höheren Preis. Dann entsteht bei der früheren Miteigentümerin oder dem früheren Miteigentümer oft das Gefühl, bei der ursprünglichen Vereinbarung benachteiligt worden zu sein.
Die entscheidende Frage ist jedoch nicht allein, ob sich die Immobilie später als wertvoller herausstellt. Maßgeblich ist vielmehr, was bei Vertragsabschluss tatsächlich vereinbart wurde, welche Motive nachweisbar waren und ob ein rechtlich beachtlicher Irrtum vorlag.
Was der OGH zur Immobilienübertragung eines Miteigentumsanteils entschieden hat
Mit einem solchen Fall befasste sich der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung OGH vom 29.08.2019, 8 Ob 76/19p. Die Entscheidung stammt damit aus dem Jahr 2019 und ist nicht als aktuelle Entscheidung einzuordnen. Ihre Grundsätze sind für vergleichbare Streitigkeiten über familiäre Immobilienübertragungen weiterhin von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.
Der Kläger und seine damalige Ehefrau waren Miteigentümer einer Liegenschaft gewesen, die früher als Ehewohnung gedient hatte. Nach der Scheidung übertrug der Kläger seinen Hälfteanteil im August 2015 auf seine geschiedene Ehefrau. Dafür erhielt er 60.000 Euro.
Für die Vereinbarung gab es mehrere Hintergründe. Die geschiedene Ehefrau sollte weiterhin im Elternhaus wohnen können. Gleichzeitig war es dem Kläger wichtig, zumindest seine eigenen Investitionen in die Liegenschaft zurückzuerhalten.
Knapp zwei Jahre später verkaufte die geschiedene Ehefrau die gesamte Liegenschaft um 220.000 Euro an einen Dritten. Daraufhin wollte der Kläger den Übergabsvertrag rückgängig machen oder nachträglich anpassen lassen. Er argumentierte unter anderem, dass er die Übertragung vor allem wegen der weiteren Wohnmöglichkeit seiner Ex-Frau vorgenommen habe. Mit einem baldigen Weiterverkauf zu einem höheren Preis habe er nicht gerechnet.
Die ersten Gerichte wiesen die Klage ab. Der OGH wies die Revision zurück. Der Kläger konnte den Übergabsvertrag weder aufheben noch anpassen lassen. Zusätzlich musste er der Beklagten die Kosten des Revisionsverfahrens in Höhe von 2.234,70 Euro ersetzen.
Warum ein persönliches Motiv allein nicht genügt
Bei bestimmten unentgeltlichen oder teilweise unentgeltlichen Übertragungen kann ein sogenannter Motivirrtum rechtlich relevant sein. Gemeint ist eine falsche Vorstellung über den Grund, aus dem jemand einen Vertrag abschließt.
Die rechtlichen Anforderungen sind allerdings streng. Wer einen Vertrag wegen eines solchen Irrtums anfechten möchte, muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass das betreffende Motiv für den Vertragsabschluss ausschlaggebend war. Im konkreten Zusammenhang musste es sich um das einzige oder jedenfalls entscheidende Motiv handeln.
Genau daran scheiterte der Kläger. Er wollte zwar, dass seine geschiedene Ehefrau weiterhin im Elternhaus wohnen konnte. Sein Handeln hatte aber noch einen weiteren wesentlichen Grund: Er wollte seine eigenen finanziellen Investitionen zurückerhalten.
Damit war der Erhalt der Wohnmöglichkeit nicht das alleinige Motiv für die Übertragung. Selbst wenn dieser Beweggrund für den Kläger wichtig gewesen war, reichte er unter diesen Umständen nicht aus, um den Vertrag nachträglich anzufechten.
Ein späterer Verkauf ist meist kein beachtlicher Vertragsirrtum
Der Kläger hatte außerdem nicht damit gerechnet, dass die Liegenschaft später gewinnbringend weiterverkauft werden würde. Eine solche Fehleinschätzung betrifft jedoch in der Regel eine zukünftige Entwicklung.
Das ist rechtlich etwas anderes als ein Irrtum über eine Eigenschaft, die bereits bei Vertragsabschluss bestanden hat. Ob eine Immobilie später verkauft wird, welchen Preis sie dann erzielt oder wie sich die finanzielle Situation der übernehmenden Person entwickelt, steht bei Vertragsabschluss häufig noch nicht fest.
Eine enttäuschte Erwartung über die Zukunft macht einen Vertrag grundsätzlich nicht unwirksam. Der Umstand, dass eine Immobilie später an Wert gewinnt oder zu einem höheren Preis verkauft wird, führt daher normalerweise nicht automatisch zu einem Anspruch auf Nachzahlung, Rückübertragung oder Vertragsaufhebung.
Der OGH musste in diesem Verfahren außerdem nicht abschließend klären, ob ein bestimmtes Motiv ausdrücklich im Vertrag genannt sein muss, damit es rechtlich berücksichtigt werden kann. Die Klage war bereits deshalb erfolglos, weil das behauptete Motiv nicht ausschließlich ausschlaggebend gewesen war.
So lassen sich Streitigkeiten bei Immobilienübertragungen vermeiden
Der Fall zeigt, dass persönliche Absprachen allein oft nicht ausreichend sind. Wer eine Immobilie oder einen Miteigentumsanteil innerhalb der Familie, im Zuge einer Scheidung oder aus finanziellen Gründen überträgt, sollte die eigenen Ziele vor der Unterzeichnung genau prüfen.
1. Den Zweck der Übertragung ausdrücklich festhalten
Wenn die Übertragung nur erfolgen soll, damit eine bestimmte Person weiterhin in der Immobilie wohnen kann, sollte dieser Zweck im Vertrag klar beschrieben werden. Noch wichtiger ist die konkrete rechtliche Absicherung, etwa durch ein vereinbartes Wohnrecht oder Nutzungsrecht.
2. Einen späteren Verkauf ausdrücklich regeln
Soll die übernehmende Person die Liegenschaft nicht sofort oder überhaupt nicht weiterverkaufen dürfen, muss dafür eine passende vertragliche Regelung getroffen werden. Je nach Gestaltung können etwa ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot, ein Rückforderungsrecht oder eine Beteiligung an einem späteren Verkaufserlös in Betracht kommen.
3. Die wirtschaftliche Gegenleistung eindeutig vereinbaren
Bei einer Übertragung gegen Zahlung sollte genau feststehen, wofür der Betrag geleistet wird. Geht es um den Ersatz bestimmter Investitionen? Um die Abgeltung des Miteigentumsanteils? Oder um eine umfassende vermögensrechtliche Regelung nach der Scheidung?
Je klarer die wirtschaftlichen Ziele dokumentiert sind, desto weniger Raum bleibt später für unterschiedliche Auslegungen.
4. Nicht nur auf mündliche Zusagen vertrauen
Familieninterne Vereinbarungen beruhen häufig auf Vertrauen. Gerade deshalb werden wichtige Punkte manchmal nicht schriftlich festgehalten. Das kann sich später rächen, wenn sich die Lebensumstände verändern oder die Immobilie verkauft wird.
Eine Aussage wie „Du kannst dort wohnen bleiben“ beantwortet beispielsweise noch nicht, wie lange dieses Recht gelten soll, ob es auch bei einem Eigentümerwechsel besteht und was im Fall eines Verkaufs geschieht.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Vertrag lesen: Welche Gegenleistung, Rechte und Verpflichtungen sind tatsächlich vereinbart?
- Beweggründe dokumentieren: Gibt es Briefe, Nachrichten oder andere Unterlagen, die den Zweck der Übertragung belegen?
- Verkaufsregelungen kontrollieren: Wurde ein späterer Verkauf, ein Rückforderungsrecht oder eine Beteiligung am Verkaufserlös vereinbart?
- Frühzeitig reagieren: Gerichtliche Entscheidungen und Verfahrensfristen dürfen nicht unbeachtet bleiben.
- Ansprüche vollständig geltend machen: Ein Zahlungsbegehren oder ein anderer Anspruch muss im Verfahren korrekt und rechtzeitig verfolgt werden.
Gerade der letzte Punkt ist wichtig. Im genannten Verfahren hatte der Kläger zusätzlich ein Zahlungsbegehren über 50.000 Euro erhoben. Das Erstgericht hatte darüber nicht entschieden. Der Kläger bekämpfte dieses Unterbleiben jedoch nicht rechtzeitig mit den vorgesehenen Rechtsmitteln oder Anträgen. Dadurch schied dieser Teil des Begehrens aus dem Verfahren aus.
Häufige Fragen zur Immobilienübertragung nach der Scheidung
Kann ich mein Haus zurückverlangen, wenn mein Ex-Partner es später teurer verkauft?
Ein späterer gewinnbringender Verkauf reicht grundsätzlich nicht aus. Eine nachträgliche Wertsteigerung oder ein höherer Verkaufspreis macht die ursprüngliche Übertragung nicht automatisch unwirksam. Entscheidend ist, ob im Vertrag besondere Rückforderungs- oder Ausgleichsregelungen vorgesehen wurden.
Was ist, wenn ich die Immobilie nur wegen meiner Familie übertragen habe?
Ein familiärer oder persönlicher Grund kann rechtlich relevant sein. Dafür muss aber in der Regel nachweisbar sein, dass dieses Motiv für die Übertragung allein oder entscheidend war. Hatten auch finanzielle Gründe oder andere Ziele maßgebliche Bedeutung, kann eine spätere Anfechtung erheblich erschwert sein.
Kann ich mich darauf berufen, dass ich den späteren Verkauf nicht vorhergesehen habe?
Eine falsche Einschätzung über eine zukünftige Entwicklung ist grundsätzlich kein ausreichender Grund, einen Vertrag aufzuheben. Wenn verhindert werden soll, dass die Immobilie später verkauft wird, muss dies vor Abschluss der Vereinbarung rechtlich abgesichert werden.
Was kann ich tun, wenn die Übertragung erst vor kurzer Zeit erfolgt ist?
Sie sollten den Vertrag, allfällige Nebenvereinbarungen und die Kommunikation zwischen den Beteiligten rasch rechtlich prüfen lassen. Dabei kommt es auch auf Fristen, die genaue Vertragsgestaltung und die Beweislage an. Je länger zugewartet wird, desto schwieriger kann die Durchsetzung einzelner Ansprüche werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Beratung bei familiären Immobilienvereinbarungen
Eine Immobilienübertragung nach einer Scheidung oder innerhalb der Familie verbindet persönliche Erwartungen mit erheblichen finanziellen Folgen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, wie wichtig es ist, Beweggründe, Wohnrechte, Zahlungsvereinbarungen und mögliche spätere Entwicklungen bereits vor der Unterzeichnung klar zu regeln.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung bestehender Verträge und bei der rechtssicheren Vorbereitung künftiger Vereinbarungen. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen, bevor Fristen verstreichen oder sich Beweise nicht mehr sichern lassen.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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