Wallbox im Wohnungseigentum: Wann darf eine Ladestation in der Tiefgarage installiert werden?
Eine Wallbox im Wohnungseigentum klingt zunächst nach einer technischen Frage. In einer Wohnungseigentumsanlage wird daraus jedoch schnell ein rechtliches Problem: Darf eine Stromleitung über allgemeine Teile der Liegenschaft geführt werden? Müssen die anderen Wohnungseigentümer zustimmen? Wer trägt die Kosten? Und macht es einen Unterschied, ob die Wallbox mit 3,7 kW oder mit 22 kW lädt?
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit diesen Fragen bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 auseinandergesetzt. Das Ergebnis ist für Eigentümer von Elektrofahrzeugen ebenso wichtig wie für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen.
Der Fall: Zwei Stellplätze, eine geplante Wallbox und viele Einwände
Ein Wohnungseigentümer verfügte über zwei Stellplätze in einer Tiefgarage. Dort wollte er eine Wallbox für sein Elektroauto installieren. Dafür musste eine Stromleitung über allgemeine Teile der Liegenschaft verlegt, ein eigener Stromzähler angeschlossen und die Ladestation zwischen den beiden Stellplätzen montiert werden.
Ursprünglich standen zwei technische Varianten im Raum. Die einfachere Ladestation sollte mit höchstens 3,7 kW arbeiten. Damit wäre ein einphasiges Laden über Nacht möglich gewesen. Nach den technischen Feststellungen war die vorhandene Stromversorgung für diese Lösung ausreichend.
Daneben war eine deutlich leistungsstärkere Wallbox mit bis zu 22 kW vorgesehen. Dafür wäre ein neuer Drehstromanschluss erforderlich gewesen. Die vorhandene Infrastruktur verfügte für diese Variante allerdings nur über begrenzte Reserven.
Die übrigen Wohnungseigentümer äußerten mehrere Bedenken. Sie befürchteten eine Überlastung der Stromversorgung, zusätzliche Kosten für die Gemeinschaft sowie technische, haftungsrechtliche und wartungsbezogene Probleme. Außerdem stellte sich die Frage, ob eine einzelne Genehmigung zu einer Ungleichbehandlung führt, wenn später weitere Eigentümer ebenfalls Ladestationen errichten möchten.
Der Antragsteller erklärte sich schließlich bereit, die Ladeleistung auf 3,7 kW zu begrenzen. Zusätzlich schlug er vor, dass seine Berechtigung enden sollte, wenn mehr als 20 vergleichbare Ladestationen installiert würden und keine gemeinsame technische Lösung gefunden werden könnte.
Was der OGH 2019 zur Wallbox im Wohnungseigentum gesagt hat
In seiner Entscheidung OGH vom 18.12.2019, 5 Ob 173/19f hob der Oberste Gerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Zur Entscheidung.
Damit erteilte der OGH die konkrete Genehmigung nicht endgültig selbst. Er stellte aber wesentliche rechtliche Grundsätze auf, die für vergleichbare Fälle maßgeblich sind.
Eine einfache Wallbox kann eine privilegierte Änderung sein
Eine Stromleitung samt einer technisch einfachen Wallbox, die einer normalen Steckdose vergleichbar ist und einphasiges Laden mit höchstens 3,7 kW ermöglicht, kann grundsätzlich als privilegierte Änderung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG einzustufen sein.
Das ist für den Antragsteller wesentlich. Bei einer solchen privilegierten Änderung muss nicht zusätzlich nachgewiesen werden, dass die Maßnahme bereits verkehrsüblich ist oder einem besonders wichtigen persönlichen Interesse dient.
Die Privilegierung bedeutet jedoch keine völlige Genehmigungsfreiheit. Auch eine einfache Ladestation darf nicht bewilligt werden, wenn sie schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer wesentlich beeinträchtigt, eine Gefahr für Personen, das Gebäude oder andere Sachen verursacht oder die Eigentümergemeinschaft unzumutbar belastet.
22 kW stellen höhere rechtliche Anforderungen
Anders ist eine leistungsstarke Wallbox mit bis zu 22 kW zu beurteilen. Eine solche Anlage mit erforderlichem Drehstromanschluss ist keine technisch einfache, einer Steckdose vergleichbare Einrichtung.
Sie ist daher nicht automatisch privilegiert. Der Eigentümer muss zusätzlich darlegen, dass die konkrete Anlage in der Wohnanlage verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse dient.
Im entschiedenen Fall war nicht ausreichend erklärt worden, weshalb die höhere Ladeleistung unbedingt erforderlich sein sollte. Das Elektroauto konnte auch mit 3,7 kW über Nacht geladen werden. Ein besonderer Grund für die 22-kW-Variante war daher nicht überzeugend dargelegt.
Warum technische Details über die rechtliche Beurteilung entscheiden
Die Entscheidung zeigt deutlich: Nicht jede Wallbox ist rechtlich gleich zu behandeln. Entscheidend ist die konkrete technische Ausführung und ihre Auswirkung auf die Wohnanlage.
Bei einer Ladeleistung von 3,7 kW kann die Installation einer normalen Stromversorgung vergleichbar sein. Eine 22-kW-Anlage greift dagegen stärker in die bestehende Infrastruktur ein. Sie kann einen Drehstromanschluss, zusätzliche technische Maßnahmen und eine genauere Prüfung der Netzkapazität erforderlich machen.
Im konkreten Fall sprachen mehrere Umstände für die einfachere Variante:
- Die vorhandene Stromversorgung verfügte für 3,7 kW über ausreichende Reserven.
- Eine Überlastung war bei dieser Ladeleistung nicht zu erwarten.
- Elektromagnetische oder sonstige Netzprobleme waren nicht zu erwarten.
- Die Wallbox war für die besonderen Verhältnisse in der Tiefgarage geeignet.
- Der Antragsteller wollte die Kosten für Herstellung, Betrieb, Wartung und Erhaltung selbst übernehmen.
Eine nachvollziehbare technische Planung ist daher kein bloßes Zusatzdokument. Sie kann entscheidend dafür sein, ob ein Antrag rechtlich durchsetzbar ist.
Bloße Zukunftsängste reichen nicht automatisch aus
Die anderen Wohnungseigentümer hatten unter anderem befürchtet, dass später zahlreiche weitere Ladestationen errichtet werden könnten. Dadurch könne die vorhandene Stromversorgung irgendwann an ihre Grenzen gelangen.
Solche Überlegungen sind verständlich. Sie reichen für sich allein aber grundsätzlich nicht aus, um eine konkrete Wallbox zu verhindern. Maßgeblich ist zunächst die Situation zum Zeitpunkt der Entscheidung. Ein hypothetisches Szenario, wonach irgendwann viele weitere Ladestationen beantragt werden könnten, ersetzt keine konkrete technische oder rechtliche Begründung.
Jeder weitere Antrag ist grundsätzlich gesondert zu beurteilen. Das bedeutet allerdings nicht, dass die Eigentümergemeinschaft völlig schutzlos wäre. Wenn sich bei einem späteren Antrag tatsächlich eine Überlastung, ein Sicherheitsrisiko oder eine unzumutbare Kostenbelastung zeigt, muss dies im jeweiligen Verfahren geprüft werden.
Warum eine Genehmigung unter unklarer Bedingung problematisch ist
Der Antragsteller wollte seine Wallbox nur so lange behalten dürfen, bis mehr als 20 vergleichbare Ladestationen installiert wären und keine gemeinsame technische Lösung gefunden werden könnte. Der Oberste Gerichtshof beanstandete diese Konstruktion.
Eine Entscheidung nach § 16 WEG darf nicht von einer unklaren auflösenden Bedingung abhängig gemacht werden. Für die Wohnungseigentümer muss eindeutig feststehen, welche Rechte und Pflichten bestehen. Begriffe wie „gleichartige Ladestationen“ oder „eine gemeinsame technische Lösung“ können zu viele Fragen offenlassen:
- Welche Ladestationen zählen als gleichartig?
- Wer stellt fest, dass die Zahl von 20 Anlagen erreicht wurde?
- Was genau gilt als gemeinsame technische Lösung?
- Wer entscheidet, ob eine solche Lösung zumutbar und finanzierbar ist?
- Wer trägt die Kosten für eine spätere Umrüstung oder Entfernung?
Eine verständliche und präzise Regelung ist daher wesentlich. Je unklarer ein Antrag formuliert ist, desto größer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.
Was Eigentümer eines Elektroautos jetzt beachten sollten
Wer in einer Wohnungseigentumsanlage eine Wallbox installieren möchte, sollte den Antrag technisch und rechtlich möglichst vollständig vorbereiten. Das gilt besonders dann, wenn Leitungen über allgemeine Teile der Liegenschaft geführt werden müssen.
In der Praxis empfiehlt es sich, folgende Punkte zu klären:
- Welche Ladeleistung wird tatsächlich benötigt?
- Ist eine einfache Lösung mit 3,7 kW ausreichend?
- Welche Leitungsführung ist vorgesehen?
- Reicht die vorhandene Stromversorgung aus?
- Sind Brandschutz- oder sonstige Sicherheitsmaßnahmen erforderlich?
- Wie werden Stromverbrauch und laufende Kosten abgerechnet?
- Wer übernimmt Errichtung, Wartung, Reparatur und Erhaltung?
- Welche Auswirkungen hätte die Installation weiterer Ladestationen?
Ein Antrag sollte die geplante Wallbox, ihre Leistung, die Leitungsführung und die Verantwortlichkeiten genau beschreiben. Eine fachkundige technische Prüfung kann helfen, allgemeine Befürchtungen durch konkrete Daten zu ersetzen.
Was andere Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen prüfen sollten
Ein Widerspruch gegen eine Wallbox sollte nicht nur mit allgemeinen Hinweisen auf mögliche Gefahren begründet werden. Entscheidend sind konkrete und nachvollziehbare Einwände.
Dazu können etwa eine nachgewiesene Überlastung der Stromversorgung, konkrete Brand- oder Sicherheitsrisiken, erhebliche Folgekosten oder technische Rückwirkungen gehören. Auch eine unzureichende Planung kann gegen die Genehmigung sprechen.
Für Eigentümergemeinschaften kann es sinnvoll sein, allgemeine organisatorische und technische Rahmenbedingungen für Ladestationen zu entwickeln. Dazu zählen etwa Regelungen zu Ladeleistung, Lastmanagement, Kosten, Wartung, Haftung, Brandschutz und späteren Erweiterungen der Ladeinfrastruktur.
Eine solche gemeinschaftliche Lösung kann Konflikte verringern. Sie ersetzt aber nicht automatisch die Prüfung jedes einzelnen Antrags nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Häufige Fragen zur Wallbox im Wohnungseigentum
Brauche ich für jede Wallbox die Zustimmung aller Wohnungseigentümer?
Die rechtliche Beurteilung hängt von der konkreten Maßnahme ab. Eine technisch einfache Wallbox mit höchstens 3,7 kW kann als privilegierte Änderung nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG einzuordnen sein. Trotzdem müssen die Interessen der anderen Eigentümer und die Auswirkungen auf die Liegenschaft geprüft werden.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine 3,7-kW-Wallbox einfach ablehnen?
Eine pauschale Ablehnung allein deshalb, weil es sich um eine Ladestation für ein Elektroauto handelt, reicht nicht ohne Weiteres aus. Es müssen konkrete Beeinträchtigungen, Gefahren oder unzumutbare Belastungen vorliegen. Entscheidend sind die technischen Gegebenheiten im jeweiligen Haus.
Habe ich automatisch Anspruch auf eine 22-kW-Wallbox?
Nein. Eine leistungsstarke Wallbox mit bis zu 22 kW ist rechtlich nicht automatisch privilegiert. Es muss zusätzlich begründet werden, weshalb die Anlage verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse dient. Wenn das Fahrzeug auch mit 3,7 kW ausreichend geladen werden kann, kann die Begründung für die höhere Leistung schwieriger sein.
Kann die Genehmigung davon abhängig gemacht werden, dass später eine gemeinsame Lösung gefunden wird?
Eine unklare auflösende Bedingung ist problematisch. Wenn eine Genehmigung später enden oder eine Entfernungspflicht auslösen soll, müssen die Voraussetzungen eindeutig und überprüfbar formuliert sein.
Rechtliche Unterstützung bei der Wallbox im Wohnungseigentum
Ob eine Ladestation zulässig ist, lässt sich nicht allein anhand ihrer Bezeichnung beurteilen. Ladeleistung, Leitungsführung, Stromversorgung, Sicherheitsfragen und Kostenverteilung müssen gemeinsam betrachtet werden.
Rechtsanwalt Wien: Beratung zur Wallbox im Wohnungseigentum
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei der rechtlichen Einordnung geplanter Änderungen und bei der Vorbereitung klarer Anträge. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können technische und rechtliche Streitpunkte frühzeitig strukturiert werden.
Sind Sie von der geplanten Installation einer Wallbox betroffen oder möchten Sie einen Antrag rechtlich prüfen lassen? Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Die Kanzlei erreichen Sie telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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