Mietzinsüberprüfung Wien: Wann können Mieter zu viel bezahlten Mietzins zurückfordern?
Mietzinsüberprüfung Wien: Ein Hauptmietzins von 580 Euro netto kann auf den ersten Blick angemessen wirken. Entscheidend ist jedoch nicht allein der am Wohnungsmarkt verlangte Betrag. Bei vielen Mietwohnungen in Wien muss der zulässige Mietzins anhand des Richtwertmietzinssystems berechnet werden. Schon einzelne Ausstattungsmerkmale können dabei zu Abschlägen führen.
Wie weitreichend die Folgen einer fehlerhaften Berechnung sein können, zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2017: Im Verfahren OGH vom 27.06.2017, 5 Ob 77/17k blieb eine Rückzahlung von insgesamt 17.504,52 Euro zuzüglich Umsatzsteuer und Zinsen aufrecht. Für Mieter ist die Entscheidung bis heute von Bedeutung, weil sie die sorgfältige Prüfung der Wohnung, der Vertragsunterlagen und der Einwände im Verfahren verdeutlicht. Zur Entscheidung.
580 Euro verlangt, deutlich weniger zulässig
Im zugrunde liegenden Fall überprüfte ein Mieter den von ihm bezahlten Hauptmietzins für seine Wiener Wohnung. Seit Jänner 2006 waren monatlich 580 Euro netto vorgeschrieben worden.
Das Gericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass der zulässige Mietzins niedriger lag. Es setzte folgende Beträge fest:
- vom 1. Februar 2006 bis zum 31. Jänner 2009: 384,08 Euro monatlich,
- vom 1. Februar 2009 bis zum 31. Jänner 2012: 400,95 Euro monatlich,
- vom 1. Februar 2012 bis zum 31. Jänner 2014: 413,10 Euro monatlich.
Aus der Differenz zwischen dem tatsächlich vorgeschriebenen und dem zulässigen Mietzins ergab sich ein Rückzahlungsbetrag von 17.504,52 Euro. Hinzu kamen Umsatzsteuer und Zinsen.
Die Vermieter bekämpften diese Entscheidung zunächst vor dem Rekursgericht und anschließend mit einem außerordentlichen Revisionsrekurs beim OGH. Der Oberste Gerichtshof wies das Rechtsmittel zurück. Die Entscheidung der Vorinstanzen blieb damit bestehen.
Warum der OGH die Rückzahlung bestätigte
Der OGH führte keine vollständige neue Berechnung des Mietzinses durch. Er prüfte vielmehr, ob das Rechtsmittel eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung aufzeigte. Das war nach seiner Beurteilung nicht der Fall.
Besonders wichtig war außerdem der Zeitpunkt, zu dem bestimmte Einwände vorgebracht wurden. Die Vermieter hatten im Rechtsmittel vor allem die gesetzlichen Grundlagen und einzelne Elemente der Richtwertberechnung kritisiert. Dazu gehörten insbesondere:
- der Befristungsabschlag,
- die Ermittlung des Richtwerts,
- der Lagezuschlag.
Gegen den eigentlichen Rückzahlungsanspruch – also gegen die konkrete Frage, ob und in welcher Höhe der Mieter Geld zurückerhält – hatten sie im Rekurs jedoch keine ausreichenden konkreten Einwände erhoben.
Das ist verfahrensrechtlich entscheidend: Wesentliche Argumente müssen grundsätzlich bereits im dafür vorgesehenen Verfahrensstadium vollständig vorgebracht werden. Ein Einwand, der erstmals vor dem OGH erhoben wird, kann zu spät kommen. Der OGH ist kein Gericht, bei dem der gesamte Streit von Anfang an neu aufgerollt wird.
Die Wohnung wird als Ganzes beurteilt
Bei einer Mietzinsüberprüfung wird der zulässige Hauptmietzins nicht durch eine bloße Addition beliebiger Zu- und Abschläge ermittelt. Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung der Wohnung und ihrer Eigenschaften.
Eine Rolle spielen unter anderem:
- die Lage des Hauses,
- Größe und Grundriss der Wohnung,
- die Ausstattung,
- vorhandene oder fehlende Nebenräume,
- die Beschaffenheit von Küche und Sanitäranlagen,
- weitere wertbildende Eigenschaften.
Ob ein Zuschlag oder Abschlag gerechtfertigt ist, hängt daher stark vom konkreten Einzelfall ab. Der Zustand der Wohnung muss möglichst genau zum maßgeblichen Zeitpunkt festgestellt werden. Besonders relevant ist häufig, welche Ausstattung bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart und tatsächlich vorhanden war.
Im konkreten Verfahren bestätigte der OGH unter anderem einen Abschlag von 2,5 Prozent, weil das Kellerabteil nicht dauerhaft mitvermietet war, sondern nur widerruflich benützt werden durfte. Dass der Mieter das Kellerabteil später längere Zeit tatsächlich verwenden konnte, änderte daran nichts.
Zusätzlich wurde ein Abschlag von 2 Prozent berücksichtigt, weil sich die Küche lediglich zum Gang hin entlüftete. Auch ein scheinbar nebensächliches Detail kann somit Einfluss auf den zulässigen Mietzins haben.
Eine gute Lage rechtfertigt nicht automatisch jeden Zuschlag
Die Wohnung befand sich in einer guten Lage in der Nähe des 1. Bezirks. Das allein bedeutete jedoch nicht, dass jeder gewünschte Lagezuschlag zulässig war.
Allgemeine Hinweise auf gestiegene Immobilienpreise oder ein höheres Preisniveau reichen nicht automatisch aus. Ein Lagezuschlag muss nachvollziehbar begründet werden und sich aus den konkreten Umständen der Liegenschaft und ihrer Umgebung ergeben. Die bloße Bezeichnung einer Gegend als „gute Lage“ ersetzt keine genaue Prüfung.
Für Mieter bedeutet das: Ein verhältnismäßig hoher Mietzins ist nicht allein deshalb gerechtfertigt, weil sich die Wohnung in einem beliebten Bezirk befindet. Für Vermieter bedeutet es: Zuschläge sollten dokumentiert, sachlich begründet und auf die konkrete Wohnung bezogen werden.
Mietzinsüberprüfung Wien mit einem Rechtsanwalt Wien
Eine professionelle Mietzinsüberprüfung Wien kann helfen, die zulässige Miethöhe, mögliche Zu- und Abschläge sowie eine Rückforderung verlässlich einzuschätzen. Ein Rechtsanwalt Wien prüft dabei insbesondere den Mietvertrag, die Ausstattung der Wohnung, die Berechnung des Richtwertmietzinses und die maßgeblichen Fristen.
Was die Entscheidung im Alltag bedeutet
1. Fehlendes oder unsicher zugeordnetes Kellerabteil
Ein Kellerabteil wird bei der Mietzinsberechnung nicht automatisch so behandelt, als wäre es uneingeschränkt mitvermietet. Entscheidend kann sein, ob es im Mietvertrag ausdrücklich zugesichert wurde oder nur aufgrund einer jederzeit widerrufbaren Erlaubnis benutzt werden durfte.
2. Küche ohne ausreichende Entlüftung
Die Art, wie eine Küche entlüftet wird, kann den Wohnwert beeinflussen. Eine Entlüftung lediglich zum Gang kann anders zu beurteilen sein als eine funktionierende Entlüftung nach außen. Solche Ausstattungsdetails sollten bei einer Überprüfung nicht übersehen werden.
3. Wohnung in zentraler Lage
Die Nähe zum Stadtzentrum oder zu einem begehrten Bezirk kann grundsätzlich für einen Lagezuschlag sprechen. Sie beweist aber nicht automatisch dessen konkrete Höhe. Dafür müssen die maßgeblichen Umstände nachvollziehbar herangezogen werden.
4. Rückforderung über mehrere Jahre
Liegt der zulässige Mietzins deutlich unter dem tatsächlich bezahlten Betrag, kann sich über mehrere Jahre eine erhebliche Summe ergeben. Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung möglich ist, hängt unter anderem von den Vertragsunterlagen, dem anwendbaren Mietrecht sowie Fristen- und Verjährungsfragen ab.
So sollten Mieter eine Mietzinsüberprüfung vorbereiten
Wer vermutet, zu viel zu bezahlen, sollte nicht nur den aktuellen Mietzins betrachten. Eine belastbare Prüfung setzt möglichst vollständige Informationen voraus.
- Mietvertrag sichern: Bewahren Sie den ursprünglichen Mietvertrag samt Nachträgen und allfälligen Zusatzvereinbarungen auf.
- Zahlungen dokumentieren: Sammeln Sie Mietzinsvorschreibungen, Kontoauszüge und sonstige Zahlungsnachweise.
- Ausstattung festhalten: Notieren Sie Größe, Raumaufteilung, Küche, Sanitäranlagen, Heizung, Fenster, Nebenräume und den Zustand bei Vertragsabschluss.
- Keller und Nebenflächen prüfen: Klären Sie, ob ein Kellerabteil oder ein anderer Raum tatsächlich mitvermietet oder nur zur vorübergehenden Nutzung überlassen wurde.
- Lagezuschlag hinterfragen: Prüfen Sie, ob ein verlangter Zuschlag nachvollziehbar begründet wurde und auf welche konkreten Umstände er sich stützt.
- Fristen beachten: Lassen Sie rechtzeitig beurteilen, für welche Zeiträume eine Rückforderung oder eine Änderung des Mietzinses in Betracht kommt.
- Argumente frühzeitig vorbringen: In einem gerichtlichen Verfahren müssen wesentliche Einwände bereits im richtigen Verfahrensabschnitt vollständig vorgetragen werden.
Vermieter sollten umgekehrt die Berechnung des Hauptmietzinses und sämtliche Zu- und Abschläge transparent dokumentieren. Auch Vereinbarungen über Kellerabteile, Nebenräume und sonstige Ausstattungsmerkmale sollten eindeutig formuliert sein. Eine nachvollziehbare Dokumentation kann spätere Streitigkeiten verhindern oder zumindest erleichtern.
Häufige Fragen zur Mietzinsüberprüfung
Kann ich Geld zurückfordern, wenn mein Mietzins zu hoch war?
Das kann möglich sein. Voraussetzung ist, dass der tatsächlich vorgeschriebene Mietzins den zulässigen Betrag überschritten hat. Die konkrete Höhe eines Rückforderungsanspruchs hängt von der Berechnung, dem maßgeblichen Zeitraum und den jeweiligen Fristen ab.
Reicht es, dass meine Wohnung in einer guten Gegend liegt?
Nein. Eine gute oder zentrale Lage kann bei der Berechnung eine Rolle spielen, rechtfertigt aber nicht automatisch jeden Lagezuschlag. Die konkreten Verhältnisse müssen nachvollziehbar berücksichtigt werden.
Was ist, wenn ich ein Kellerabteil jahrelang benutzen durfte?
Entscheidend kann sein, ob das Kellerabteil beim Abschluss des Mietvertrags verbindlich mitvermietet wurde oder nur widerruflich benutzt werden durfte. Die spätere tatsächliche Nutzung allein muss nicht ausschlaggebend sein.
Kann ich neue Argumente noch vor dem OGH vorbringen?
Darauf sollten sich Betroffene nicht verlassen. Wesentliche Einwände müssen grundsätzlich bereits im vorherigen Verfahrensstadium erhoben werden. Wer einen Mietzinsbescheid oder eine gerichtliche Entscheidung bekämpfen möchte, sollte daher frühzeitig alle relevanten Argumente prüfen und vorbringen.
Eine genaue Prüfung kann sich lohnen
Die Entscheidung des OGH vom 27.06.2017, 5 Ob 77/17k zeigt, dass eine Mietzinsüberprüfung Wien nicht an der Oberfläche stehen bleiben darf. Maßgeblich sind die konkrete Wohnung, der Zustand bei Vertragsabschluss, die rechtliche Vereinbarung über Nebenräume und die nachvollziehbare Berechnung sämtlicher Zu- und Abschläge.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Beurteilung von Mietzinsfragen und der Vorbereitung der notwendigen Unterlagen. Lassen Sie prüfen, ob der verlangte Mietzins nachvollziehbar und rechtlich zulässig ist. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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Autor dieses Beitrags
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Gründer der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien. Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Innsbruck (Promotion mit Auszeichnung), LL.M. für IT-Recht an der Universität Wien, Rechtsanwaltsprüfung 2007. Schwerpunkte: Zivil- und Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Anlegerschutz sowie Telekommunikations- und IT-Recht. Vom Kurier zweimal in Folge zu den beliebtesten Rechtsanwälten Österreichs gewählt.
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