Pflegeheim und Mietvertrag: Bleibt das Eintrittsrecht § 14 MRG trotz vorübergehender Übersiedlung bestehen?

Eintrittsrecht § 14 MRG: „Pflegeheim bedeutet Mietvertrag verloren.“ Dieser Satz hält sich hartnäckig – ist aber so pauschal falsch. Wer mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat, kann auch dann in den Mietvertrag eintreten, wenn der Mieter vor seinem Tod vorübergehend in ein Pflege- oder Altersheim übersiedeln musste. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) bestätigt das deutlich – und klärt, worauf es wirklich ankommt.

Worum geht es konkret?

Typisch ist folgende Situation: Ein Mieter wird pflegebedürftig und kommt – oft auf dringende Empfehlung von Ärzten – für eine gewisse Zeit in ein Heim. In der Wohnung lebt bis dahin eine nahestehende Person in einer Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft mit ihm. Der Mieter verstirbt noch während des Heimaufenthalts. Die Vermieterin bestreitet daraufhin das Eintrittsrecht nach § 14 Abs 3 MRG mit dem Argument, der gemeinsame Haushalt sei durch den Heimaufenthalt beendet worden und eine Rückkehr ohnehin ausgeschlossen gewesen.

Genau hier setzt die Judikatur an: Das Gesetz schützt den gemeinsamen Haushalt – auch wenn dieser durch Krankheit oder Pflegebedürftigkeit vorübergehend nicht „unter einem Dach“ gelebt werden kann. Entscheidend sind Rückkehrwille und objektive Möglichkeit der Rückkehr, nicht bloß die momentane Adresse.

Rechtliche Kernaussagen – laienverständlich erklärt

§ 14 Abs 3 Mietrechtsgesetz (MRG) gibt bestimmten Personen – etwa Lebensgefährten oder nahen Angehörigen – das Recht, in den Mietvertrag einzutreten, wenn sie mit dem Mieter bis zuletzt in einer Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft gelebt haben. Streitpunkt ist häufig, ob ein gemeinsamer Haushalt noch besteht, wenn der Mieter wegen Pflege oder Krankheit zeitweise außerhalb wohnt.

Dazu hält der OGH fest:

• Pflegeheim beendet den gemeinsamen Haushalt nicht automatisch. Eine vorübergehende Heimunterbringung ist für sich allein kein „Ende“ des Haushalts.
• Rückkehrwille zählt. Hatte der Mieter den Willen, in die Wohnung zurückzukehren, spricht das für das Fortbestehen des gemeinsamen Haushalts. Es genügt eine einfache Willensäußerung – etwa gegenüber Angehörigen oder Pflegepersonal. Eine formale Erklärung oder volle Geschäftsfähigkeit ist dafür nicht nötig.
• Objektive Möglichkeit der Rückkehr. Neben dem Rückkehrwunsch darf eine Heimkehr nicht objektiv ausgeschlossen gewesen sein. „Wenig wahrscheinlich“ oder „medizinisch eher ungünstig“ reicht nicht. Es geht um harte Fakten: War eine Rückkehr unter zumutbaren, organisierbaren Pflege- und Hilfsmaßnahmen möglich?
• Beweislast fair verteilt. Gelingt es der Person, die in den Mietvertrag eintreten will, den Rückkehrwunsch des Mieters zu belegen, muss anschließend die Vermieterseite beweisen, dass eine Rückkehr aus konkreten Gründen objektiv unmöglich war.

Im entschiedenen Fall sahen die Gerichte den Rückkehrwillen als erwiesen an und hielten fest, dass eine Rückkehr mit entsprechender Unterstützung möglich gewesen wäre. Eine behauptete „Untätigkeit“ eines Erwachsenenvertreters stand dem nicht entgegen, zumal bereits Gespräche mit dem Pflegepersonal geplant waren. Ergebnis: Der gemeinsame Haushalt galt als gewahrt – das Eintrittsrecht § 14 MRG blieb bestehen.

Was bedeutet das für die Praxis? Drei typische Szenarien

• Lebensgefährtin will in den Mietvertrag eintreten: Der Mieter war sechs Wochen im Pflegeheim, sprach mehrfach gegenüber Pflegepersonal und Angehörigen aus, wieder heimkehren zu wollen. Mobile Pflege und einfache Wohnanpassungen waren bereits sondiert. Ergebnis: Der gemeinsame Haushalt gilt als fortgesetzt; das Eintrittsrecht § 14 MRG ist grundsätzlich gegeben.
• Objektiv unmöglich: Der Mieter befand sich in einem unumkehrbaren Gesundheitszustand, der eine häusliche Betreuung auch mit professioneller 24/7-Hilfe unmöglich machte (z. B. zwingende Klinikversorgung, die zu Hause nicht herstellbar ist). Hier kann das Eintrittsrecht § 14 MRG scheitern, weil die Rückkehr objektiv ausgeschlossen war.
• „Wird eh nicht mehr gehen“ reicht nicht: Eine pessimistische Prognose oder der Umstand, dass die Rückkehr organisatorisch aufwendig wäre, genügt nicht. Nur wenn konkrete Umstände die Heimkehr ausschließen, verliert der gemeinsame Haushalt seine rechtliche Wirkung.

Handlungsempfehlung: So sichern Sie Ihr Eintrittsrecht nach § 14 MRG

Für Angehörige, Lebensgefährten und Personen im gemeinsamen Haushalt:

• Rückkehrwunsch dokumentieren: Halten Sie den Wunsch des Mieters fest – kurze schriftliche Notiz, E-Mail an die Familie, Eintrag in der Pflegedokumentation oder Bestätigung durch Pflegepersonal. Eine einfache Erklärung genügt.
• Pflege zu Hause konkret planen: Angebote mobiler Dienste einholen, benötigte Hilfsmittel (Pflegebett, Haltegriffe) notieren, allfällige Umbauten skizzieren. Je greifbarer die Planung, desto stärker der Beleg, dass eine Rückkehr nicht ausgeschlossen war.
• Wohnung erkennbar „aufrecht halten“: Keine endgültige Räumung veranlassen. Mietzins und laufende Kosten – soweit möglich – bedienen. Zeichen eines weiterbestehenden Lebensmittelpunkts helfen.
• Frühzeitig kommunizieren: Informieren Sie die Vermieterin sachlich, dass der Heimaufenthalt vorübergehend ist und eine Rückkehr angestrebt wird. Kurz darlegen, welche Unterstützungsmaßnahmen geplant sind.
• Beweise sichern: Pflegeheimeinträge, Gesprächsnotizen, Mails, ärztliche Stellungnahmen, Kostenvoranschläge der mobilen Pflege – alles gesammelt ablegen. So sind Sie im Streitfall vorbereitet.
• Rechtzeitig beraten lassen: In heiklen Situationen lohnt frühe juristische Begleitung, um Friktionen zu vermeiden und die Weichen richtig zu stellen.

Für Vermieterinnen und Vermieter:

• Objektivität prüfen: Bevor Sie das Eintrittsrecht § 14 MRG bestreiten, klären Sie, ob eine Rückkehr wirklich objektiv ausgeschlossen war. Allein der Heimaufenthalt oder eine negative Prognose reicht nicht.
• Konkrete Umstände dokumentieren: Wenn Sie Unmöglichkeit behaupten, brauchen Sie belastbare Fakten – etwa medizinische Erfordernisse, die zu Hause nicht herstellbar sind – anstelle von Mutmaßungen.
• Dialog suchen: Fragen Sie nach Pflegeplänen, Hilfsleistungen und Wohnanpassungen. Nicht selten lassen sich Missverständnisse ohne Prozess klären.

Rechtsanwalt Wien: Eintrittsrecht § 14 MRG im Pflegeheim-Fall durchsetzen

Gerade wenn Vermieterinnen das Eintrittsrecht § 14 MRG wegen eines Pflegeheimaufenthalts bestreiten, entscheiden Details: dokumentierter Rückkehrwille, realistische Pflegeorganisation und der Nachweis, dass die Rückkehr nicht objektiv ausgeschlossen war. In strittigen Fällen kann eine frühe anwaltliche Einschätzung helfen, die Beweislage zu ordnen und die richtigen Schritte zu setzen – außergerichtlich oder vor Gericht.

Die OGH-Entscheidung können Sie hier im Volltext nachlesen: Zur Entscheidung.

FAQ – Häufige Fragen aus der Praxis

Reicht es, wenn der Mieter nur mündlich gesagt hat, dass er heim will?

Ja. Eine einfache Willensäußerung – etwa gegenüber Angehörigen oder dem Pflegepersonal – genügt. Es braucht keine formale Erklärung. Wichtig ist, dass diese Aussage im Streitfall belegt werden kann, etwa durch Zeugen oder Pflegedokumentation.

Was, wenn der Mieter nicht mehr voll geschäftsfähig war?

Der Rückkehrwille setzt keine volle Geschäftsfähigkeit voraus. Entscheidend ist, dass er als ernsthafter Wunsch erkennbar geäußert wurde. Auch Einträge in der Pflegedokumentation oder Bestätigungen des Personals können das stützen.

Muss die Rückkehr sicher gewesen sein?

Nein. Es genügt, dass die Rückkehr nicht objektiv ausgeschlossen war. „Wahrscheinlich nicht“ oder „eher schwierig“ genügt der Vermieterseite nicht. Nachgewiesener Rückkehrwille verschiebt die Beweislast: Dann muss die Vermieterin konkrete Gründe vorlegen, warum eine Heimkehr unmöglich war.

Zählt der gemeinsame Haushalt noch, wenn der Mieter Wochen im Heim war?

Ja, sofern der Rückkehrwille bestand und eine Rückkehr nicht objektiv ausgeschlossen war. Ein vorübergehender Heimaufenthalt beendet den gemeinsamen Haushalt nicht automatisch.

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Rechtliche Hilfe bei Eintrittsrecht § 14 MRG?

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