Dienstbarkeit eintragen lassen [Rechtsanwalt Wien]

Dienstbarkeit trotz Belastungs- und Veräußerungsverbot: Warum ein Anerkenntnisurteil nicht immer genügt

Dienstbarkeit: Eine Zufahrt über das Nachbargrundstück kann im Alltag unverzichtbar sein. Rechtlich abgesichert ist sie dadurch aber noch lange nicht. Besonders schwierig wird die Eintragung einer Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens, wenn im Grundbuch bereits ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen ist.

Viele Betroffene gehen davon aus, dass ein rechtskräftiges Urteil automatisch zur Eintragung im Grundbuch führt. Das ist jedoch nicht zwingend der Fall. Der genaue Inhalt des Urteils, die bestehende Grundbuchslage und insbesondere die Frage einer möglichen Ersitzung können entscheidend sein.

Der Ausgangsfall: Eine vereinbarte Weg- und Fahrberechtigung sollte ins Grundbuch

In dem vom Obersten Gerichtshof beurteilten Fall wollten die Betroffenen eine Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens im Grundbuch eintragen lassen. Sie wollten damit rechtlich absichern, dass sie über fremde Grundstücke gehen und fahren dürfen.

Als Grundlage legten sie ein rechtskräftiges Anerkenntnisurteil vor. Darin hatten sich die Eigentümer der belasteten Grundstücke verpflichtet, der Eintragung der Dienstbarkeit zuzustimmen.

Das Problem: Auf den betroffenen Grundstücken waren bereits Belastungs- und Veräußerungsverbote eingetragen. Solche Verbote sollen verhindern, dass ein Grundstück ohne Zustimmung einer bestimmten berechtigten Person belastet oder veräußert wird. Eine neue Dienstbarkeit kann eine solche Belastung darstellen.

Das Grundbuchsgericht verweigerte deshalb die Eintragung. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Auch der Oberste Gerichtshof sah keinen ausreichenden Grund, die Eintragung zuzulassen.

Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2019 klargestellt hat

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 31.07.2019, 5 Ob 77/19p. Zur Entscheidung.

Nach der Entscheidung führt ein eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot grundsätzlich zu einer Sperre für neue Eintragungen im Grundbuch. Das gilt auch dann, wenn die Eintragung einer Dienstbarkeit begehrt wird.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn die Dienstbarkeit nicht erst durch die Eintragung entstehen soll, sondern bereits vorher durch Ersitzung entstanden ist. Dafür muss aber eindeutig feststehen, dass die Voraussetzungen der Ersitzung erfüllt sind.

Im konkreten Fall enthielt das Anerkenntnisurteil keine ausreichende Feststellung einer solchen Ersitzung. Es ging daraus lediglich hervor, dass sich die Eigentümer zur Zustimmung zur Eintragung einer Dienstbarkeit verpflichtet hatten. Eine ausdrückliche Aussage, wonach die Dienstbarkeit bereits durch langjährige Ausübung ersessen worden war, fehlte sowohl im Urteilsspruch als auch in den maßgeblichen Entscheidungsgründen.

Warum ein rechtskräftiges Urteil trotzdem nicht ausreicht

Ein rechtskräftiges Urteil kann grundsätzlich eine wichtige Grundlage für einen Grundbuchsantrag sein. Es ersetzt aber nicht jede weitere Prüfung. Das Grundbuchsgericht muss beurteilen, ob aus dem vorgelegten Titel eindeutig hervorgeht, dass die gewünschte Eintragung rechtlich zulässig ist.

Das Gericht darf eine unklare Urkunde nicht durch weitreichende Schlussfolgerungen ergänzen. Bestehen begründete Zweifel, muss der Antrag abgewiesen werden. Im Grundbuchsverfahren kommt es daher nicht nur darauf an, dass ein Verfahren gewonnen oder ein Anerkenntnis abgegeben wurde. Entscheidend ist auch, was genau im Urteil steht.

Das Anerkenntnisurteil konnte im Fall des OGH zwar die Zustimmung der Grundstückseigentümer ersetzen, die sich im Verfahren zur Zustimmung verpflichtet hatten. Es konnte aber nicht automatisch auch die Zustimmung jener Personen ersetzen, die durch das Belastungs- und Veräußerungsverbot geschützt waren.

Diese Unterscheidung wird häufig übersehen:

• Die Eigentümer des belasteten Grundstücks können sich zur Zustimmung zu einer Dienstbarkeit verpflichten.
• Eine verbotsberechtigte Person kann aufgrund des eingetragenen Verbots zusätzliche Rechte haben.
• Ein Urteil zwischen bestimmten Parteien beseitigt nicht ohne Weiteres die rechtliche Wirkung eines zugunsten einer anderen Person eingetragenen Verbots.

Die mögliche Ausnahme: Eine bereits ersessene Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit kann unter bestimmten Voraussetzungen durch langjährige Ausübung entstehen. Dieser Vorgang wird als Ersitzung bezeichnet. Bei einer ersessenen Dienstbarkeit geht es rechtlich nicht darum, ein neues Recht erst durch die Eintragung zu schaffen. Vielmehr soll ein bereits entstandenes Recht im Grundbuch sichtbar gemacht werden.

Das kann für die Wirkung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots entscheidend sein. Wenn die Dienstbarkeit bereits vor dem Verbot oder unabhängig von einer späteren Eintragung entstanden ist, kann eine Eintragung trotz des Verbots grundsätzlich möglich sein.

Die Ersitzung darf dabei aber nicht bloß vermutet werden. Sie muss sich aus dem Eintragungstitel zweifelsfrei ergeben. Ein Urteil, das nur die Zustimmung zu einer Dienstbarkeit vorsieht, ist dafür möglicherweise zu unbestimmt.

Wer sich daher auf eine ersessene Zufahrt oder einen ersessenen Gehweg beruft, sollte darauf achten, dass die gerichtliche Entscheidung ausdrücklich erkennen lässt:

• dass die Dienstbarkeit durch langjährige Ausübung entstanden sein soll,
• welches konkrete Recht ersessen wurde,
• welche Grundstücke betroffen sind und
• ob die Ersitzung im Urteilsspruch oder zumindest in den maßgeblichen Entscheidungsgründen eindeutig festgestellt wird.

Eine bloße Erwähnung, dass seit Jahren über ein Grundstück gefahren oder gegangen wird, muss nicht genügen. Für das Grundbuchsverfahren kommt es auf eine klare und eintragungsfähige Grundlage an.

Was bedeutet das für Grundstückseigentümer und Wegberechtigte?

1. Die Zufahrt wird seit Jahrzehnten genutzt

Eine langjährige Nutzung allein garantiert noch keine erfolgreiche Grundbuchseintragung. Soll eine Ersitzung geltend gemacht werden, muss sie rechtlich eindeutig dokumentiert oder festgestellt sein. Andernfalls kann das Grundbuchsgericht die Eintragung trotz jahrelanger Nutzung ablehnen.

2. Ein Anerkenntnisurteil liegt bereits vor

Auch ein rechtskräftiges Anerkenntnisurteil sollte genau geprüft werden. Enthält es nur die Verpflichtung, einer Dienstbarkeit zuzustimmen, kann bei einem bestehenden Belastungs- und Veräußerungsverbot weiterhin die Zustimmung der geschützten Person erforderlich sein.

3. Die verbotsberechtigte Person ist verstorben

Der Tod der verbotsberechtigten Person erledigt die grundbuchsrechtliche Situation nicht automatisch. Je nach konkreter Rechtslage kann ein geeigneter Nachweis erforderlich sein, dass das Verbotsrecht erloschen ist oder nicht mehr entgegensteht. Welche Unterlagen dafür benötigt werden, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

4. Der Eintragungsantrag wurde bereits abgewiesen

Im Grundbuchsverfahren können entscheidende Unterlagen grundsätzlich nicht beliebig nachträglich nachgereicht werden. Deshalb sollte der Antrag von Anfang an vollständig vorbereitet werden. Ein unklarer oder unvollständiger Titel kann dazu führen, dass das Verfahren scheitert und neu aufgerollt werden muss.

So sollten Betroffene jetzt vorgehen

• Grundbuch prüfen: Vor jedem Antrag sollte festgestellt werden, welche Dienstbarkeiten, Verbote und sonstigen Belastungen eingetragen sind.
• Urteil genau analysieren: Entscheidend ist nicht nur das Ergebnis des Verfahrens, sondern der konkrete Wortlaut des Urteilsspruchs und der relevanten Entscheidungsgründe.
• Rechtsgrundlage der Dienstbarkeit klären: Beruht das Recht auf einem Vertrag, einer gerichtlichen Entscheidung oder einer Ersitzung?
• Ersitzung ausdrücklich feststellen lassen: Wer sich auf eine ersessene Dienstbarkeit beruft, sollte sicherstellen, dass dies in einer geeigneten Urkunde eindeutig festgehalten ist.
• Verbotsberechtigte Personen berücksichtigen: Es ist zu prüfen, ob deren Zustimmung erforderlich ist und in welcher Form sie vorgelegt werden muss.
• Unterlagen vollständig einreichen: Alle für die Eintragung maßgeblichen Dokumente sollten bereits mit dem Grundbuchsantrag vorliegen.
• Vor einer gerichtlichen Einigung beraten lassen: Eine Vereinbarung oder ein Anerkenntnis sollte so formuliert werden, dass sie später auch tatsächlich als grundbuchsfähiger Titel verwendet werden kann.

Häufige Fragen zur Dienstbarkeit bei einem eingetragenen Verbot

Kann ich eine Zufahrt trotz Belastungs- und Veräußerungsverbot eintragen lassen?

Das ist nicht generell ausgeschlossen. Ein eingetragenes Verbot sperrt neue Eintragungen grundsätzlich. Eine Ausnahme kann insbesondere bei einer bereits ersessenen Dienstbarkeit bestehen. Dafür muss die Ersitzung jedoch eindeutig aus dem vorgelegten Titel hervorgehen.

Reicht ein Urteil, in dem der Eigentümer der Eintragung zustimmt?

Nicht unbedingt. Wenn zusätzlich ein Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht, kann die Zustimmung der verbotsberechtigten Person erforderlich sein. Ein Urteil, das nur die Erklärung des Grundstückseigentümers ersetzt, beseitigt das Verbot nicht automatisch.

Was ist, wenn wir den Weg schon seit Jahrzehnten benutzen?

Die lange Nutzung kann ein Hinweis auf eine mögliche Ersitzung sein. Sie ersetzt aber nicht die notwendige rechtliche Prüfung. Für die Eintragung muss klar feststehen, dass tatsächlich eine ersessene Dienstbarkeit besteht und welchen Umfang sie hat.

Kann ich fehlende Unterlagen später nachreichen?

Darauf sollte man sich nicht verlassen. Im Grundbuchsverfahren können neue Unterlagen grundsätzlich nicht uneingeschränkt nachträglich vorgelegt werden. Der Antrag sollte daher von Beginn an vollständig und mit einem geeigneten Eintragungstitel eingebracht werden.

Dienstbarkeit prüfen lassen: Rechtsanwalt Wien unterstützt bei der Eintragung

Ob eine Geh- und Fahrdienstbarkeit eingetragen werden kann, hängt oft an Details: am Wortlaut eines Urteils, an der Entstehung des Wegerechts und an den im Grundbuch eingetragenen Verboten. Eine frühzeitige Prüfung kann helfen, unnötige Verzögerungen und eine kostenintensive Zurückweisung des Antrags zu vermeiden.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Grundbuchseintragungen, Dienstbarkeiten, Anerkenntnisurteilen und Belastungs- und Veräußerungsverboten. Wenn Sie eine Zufahrt rechtlich absichern oder einen bereits bestehenden Weg im Grundbuch eintragen lassen möchten, erhalten Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at eine erste rechtliche Orientierung.

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